'토공.주공 해체하고 연기금 투입하라'

경실련, 연기금 통한 공영개발 강력 주장

열린우리당이 15일 끝내 공약사항인 공공택지 건설 아파트에 대한 원가공개를 사실상 회피하고 국민주택규모 이하 아파트에 대한 원가연동제(분양원가 상한제) 당론으로 확정하자, 경실련이 "이제는 공영개발을 할 때"라고 강력하게 주장하고 나섰다.

***"연기금이 시행사로 참여하는 공영개발 도입해야"**

경실련 아파트값 거품빼기 운동본부 김헌동 본부장은 이날 당정협의안을 "국민을 기만하는 미봉책"이라고 비난하는 기자회견이 끝난 뒤 기자들과의 문답과정에서 "연기금을 공공택지 개발과 분양까지 관장하는 시행사로 참여시켜 공영개발을 하면 저렴한 가격으로 아파트를 공급할 수 있을 뿐 아니라 임대주택 공급 문제도 일거에 해결할 수 있다"고 주장했다.

김 본부장은 "아파트 가격만 낮추면 원가연동제도 효과가 있는 데 굳이 분양원가 공개를 분양가 폭리와 연결시킬 필요가 있느냐"는 질문에 대해 "사실 가격의 문제만 본다면 원가연동제도 분양원가를 공개하는 효과를 갖고 있다"고 시인했다.

***"분양원가 공개는 분양가 인하보다 정경유착 의혹 밝히기 위한 수단"**

그는 이어 "분양원가 공개는 민간건설업체들에게 평당 수백만원의 분양차익을 안겨주는 제도를 유지해온 정부와 건설업계간의 유착 의혹을 드러내기 위한 수단이라는 성격이 더 강하다"면서 "친일반민족 행위를 반세기가 지난 이후에도 밝혀내려는 것처럼 분양가 자율화 이후 지난 5년간의 폭리의 이면을 파헤치는 과제를 외면할 수 없다"고 말했다. 분양원가 공개는 주택공급 정책과는 성격이 다른 정치사회적 목적이 강한 요구라는 것이다.

따라서 김 본부장은 원가공개 운동과 함께 주택공급 정책의 근본적 전환을 위해서는 "공영개발과 후분양제 도입 운동을 적극적으로 벌여가겠다"고 밝혔다.

***"원가연동제는 시장원리에 전혀 맞지 않아"**

그는 당정협의에서 주장하는 원가연동제의 허점과 공영개발의 필요성을 화이트 보드에 직접 그림을 그려가며 설명했다.

내년 3월 분양예정인 판교 신도시를 예로 들어 원가연동제를 적용하면 판교신도시의 분양가는 어림잡아 표준건축비 2백50만원에 택지비 평당 2백만원(대지비 4백만원에 용적률 2백% 적용), 기타 설계비.감리비.광고비.업체 이윤까지 합하면 평당 6백만원에 분양 가능하다.

주변 시세는 평당 1천6백만원이기에 분양을 받은 사람은 당첨되는 순간 평당 1천만원의 이득을 보게 된다. 택지개발.공급부터 분양에 이르기까지 정부와 대통령이 주장하는 시장원리에 전혀 맞지 않는 제도라는 것이다.

***"택지공급은 공영개발, 분양가는 시장원리에 맞게"**

김 본부장은 따라서 "공공택지는 공공성이 강하기 때문에 공영개발을 해야 하며 분양 자체는 시장원리에 맞게 하고 그 차익을 공익에 맞게 운용하는 것이 필요하다"고 주장한다.

예를 들어 1백만평의 토지를 평당 2백만원(총 2조원)에 수용하고 1조원을 들여 택지를 조성하면 대지비 원가는 3조원이 된다. 여기에 평당 6백만원 분양되는 40평 아파트를 짓는다면 건축비는 1억원이 든다. 5만 가구를 짓는 다고 할 때 건축비는 5조원이 들어 이 사업을 공영개발로 할 때 대지비와 건축비를 합쳐 8조원의 자금이 필요하다.

***"연기금이 시행사로 직접 참여하면 투자이득과 서민주거안정 동시 달성"**

김 본부장은 "이처럼 수조원의 자금을 자체 동원할 수 있는 시행사는 국민연금 등 연기금이 대표적"이라면서 "외국에서도 공영개발의 30% 정도가 국민연금, 연기금, 대형보험사 등이 시행사로서 참여로 이뤄지고 있다"고 말한다. 이같은 방안은 공인중개사 이태용씨가 최근 프레시안에 기고한 글에서 분양원가 전면공개를 요구하며 제안한 대안이기도 하다.

그는 "공공택지이기에 공영개발을 해야 하며 이를 시장원리에 맞게 적정한 이윤을 붙여 분양한 뒤 그 차익으로 임대주택을 지어 공급하면 연기금의 효율적인 운용과 서민주거안정이라는 두가지 목표를 한꺼번에 달성할 수 있다"고 강조했다.

그의 설명에 따르면 평당 1천5백만원에 40평 아파트 5만가구를 6억원에 분양하면 30조원을 거둘 수 있어 공영개발에 들어간 8조원을 제하고도 22조원이 남는다. 이 자금으로 매우 저렴한 임대료만 받고 임대주택을 공급할 수 있다는 것이다.

***"민간건설업체 배만 불려주는 토공, 품질 나쁜 아파트 짓는 주공"**

그는 "이렇게 되면 사실 한국토지공사와 대한주택공사는 존재의미가 사라진다"면서 "자체 자금도 없이 서민주거 안정을 명분으로 헐값에 토지를 수용한 뒤 민간업체에 막대한 분양차익만 안겨주는 공공택지 개발 및 공급 제도를 유지하는 배경에 의혹을 갖지 않을 수 없다"고 주장했다.

그는 나아가 "택지공급을 한다는 한국토지공사는 민간건설업체만 배불려주고 국민주택과 임대주택을 짓는다는 주택공사의 아파트들은 품질이 나쁘다고 외면을 받고 있는 것이 현실"이라면서 "연기금이 시행사로 나서게 되면 토공과 주공이 존재할 이유도 없는 게 아니냐"고 반문했다.

경실련은 공영개발과 함께 후분양제를 전면적으로 확대할 것을 주장해 왔다. 경실련은 주택시장이 시장원리에 맞게 기능한다는 원칙 하에 분양가 자율화 이후에는 당연히 후분양제를 실시했어야 한다는 입장이다.

김 본부장은 "연기금을 동원해 공영개발을 할 경우 후분양제도 무리없이 시행할 수 있다"고 강조했다.