정부가 추진한 부동산 대출 규제에도 수도권 집값이 잡히지 않고 있는 가운데, 금융기관을 통하지 않은 '그림자 금융' 규제를 검토해야 한다는 제안이 나왔다. 규제 지역의 주택담보대출(LTV) 등이 제한된 상황에서 여력이 있는 일부 계층이 가족 대출, 사내 대출을 동원해 집을 구입하고 있고, 이 점이 집값 안정에 부정적 영향을 미치고 있다는 분석에 따른 것이다.
15일 금융위원회는 서울 정동에서 '부동산 금융정책 국민 의견 경청 토론회'를 열었다. 이억원 금융위원장 등 금융위 관계자도 참석해 토론자들의 이야기를 들었다.
이 자리에서 김원장 '삼프로TV' 기자는 최근 부동산 시장 동향에 대해 "5월까지 서울 주택 40%를 30대가 샀다. 4월에는 45%를 30대가 샀다. 매우 이례적"이라며 "2, 3년 전부터 구매력이 센 친구들이 등장했다. 3, 4년 전 서울 주택 매매대금 중 부모로부터 받은 상속을 통해 마련한 돈이 3~4조 원이었는데 지난해 6조 원이 넘었다"고 설명했다.
이어 "이런 분들은 아마 일부 좋은 직장에 다니며 소득이 높아졌고 성과급도 받았을 것이다. 제가 아는 어떤 IT기업은 거의 5억 원까지 주택 대출을 해준다"며 "새로운 계층이 집값을 올리고 있다"고 주장했다.
서영수 SK증권 상무도 "청년은 구조적인 자산 소득 양극화에 따라 도와줘야 할 청년과 그렇지 않은 청년이 있다"며 "강남 부동산 자금조달서를 보면, 20~30대는 전체의 70%가 부모나 조부모에게 받은 돈으로 집을 산다"고 분석했다.
'그림자 금융'을 통한 부동산 구매를 줄이기 위한 금융정책 방안도 제시됐다. 서 상무는 "대출 총량 규제로는 가족 간 대출이나 직장인 대출을 막을 수 없다"며 "이 부분을 막을 방법이 뭔지 고민해야 한다"고 말했다.
이어 "대안을 굳이 이야기하자면, 부동산 구입 시 자금조달계획서에 가계가 가진 모든 대출을 어차피 보고하니 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 할 때 심사에 집어넣어 한도를 결정하는 방법이 있을 수 있다"고 덧붙였다.
부동산 규제지역에 강력한 금융기관 대출 규제가 가해지고 있는 상황에서, 청년 등 실수요자를 중심으로 대출 길을 열어야 할지를 두고는 의견이 갈렸다.
이대열 한국주택협회 정책본부장은 "정부 지원이 없으면 상환능력보다 부모 지원 여부에 따라 주택 구매가 가능해져 청년층 내부 격차가 확대될 우려가 있다"며 "청년에 대한 대출 규제를 완화하고, 중장년층 등 다른 계층에 대한 역차별 논란도 있을 수 있어 기존에 정부가 추진한 정책대출을 확대할 필요가 있다"고 주장했다.
반면 박선영 동국대 경제학 교수는 "대출 규제 완화는 굉장히 신중하게 접근해야 한다"며 "공급이 제한된 상태에서 금융지원을 늘리면 집값 상승으로 이어진다. 청년 등 실수요자를 위해 대출 규제를 완화한다지만, 의도와 반대로 집값을 올려 매도자와 개발업자 이익으로 대부분 귀속될 것"이라고 반론했다.
부동산 대출에 금리에 더해 거시건전성 관리 부담금을 부과해야 한다는 주장도 나왔다. 이를 제안한 김영도 한국금융연구원 선임연구위원은 "통화당국이 주택시장만 보고 금리를 판단하기는 쉽지 않다. 여러 상황을 봐야 하기 때문"이라며 "통화당국 입장에서는 (부동산 시장과 다른 경제영역에 대한 금리 영향을) 분리할 수단이 필요하다"고 이유를 설명했다.
김영도 연구위원은 거시건전성 관리 부담금을 도입하면 "실질적으로 (부동산만을 겨냥해) 금리를 올릴 수 있는 여러 기제를 만들 수 있다"며 "고가 주담대 차주나 다주택자 대상으로 부담금을 부과할 수 있을 것"이라고 예시를 들었다.
이에 대해 서영수 상무는 "정부가 파격적 대책을 내지 않으면 집값안정이 어렵다. 단기적 급등 후에 하락 위험도 크다. 그런 면에서 부담금이 필요하다고 본다"고 밝힌 뒤 "다만 개인 직접 부과는 어렵고 저항도 심할 것 같다. 거시건전성 관리 책임은 당연히 정부와 금융기관에 있다. 따라서 정부와 은행이 부담하는 게 맞을 것 같다"고 보충의견을 냈다.
이번 토론회는 정부가 추진 중인 네 번의 부동산 정책 토론회의 일부다. 전날 공급을 주제로 국토교통부가 토론회를 진행했고, 오는 16일에는 재정경제부가 세제를 주제로 토론회를 연다. 이어 23일에는 이재명 대통령이 직접 주재하는 종합 토론회가 열릴 예정이다.
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