"평수 늘리는 재건축은 개발이익 환수 불가"

'1대1 재건축' 아파트 90%가 강남에 집중

13일 입법예고된 개발이익환수제에 대해 근본적인 의문이 제기되고 있다. 경실련이 최근 정부의 개발이익환수제는 사실상 재건축 사업시행자만을 위한 '특혜'라는 비판을 한 데 이어, 이날 주거환경연구원도 임대주택으로만 개발이익을 환수하겠다는 방식 자체가 허점투성이라는 분석을 내놓았다.

***내년 3월부터 용적률 증가분 25% 임대주택 의무화**

건설교통부는 임대아파트 건설 의무화 등을 골자로 한 재건축 개발이익환수제를 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안을 마련,13일 입법예고했다. 개정안은 규제개혁위원회 및 법제처 심사,국무회의 및 국회 통과 절차 등을 거쳐 내년 3월부터 본격 시행될 예정이다.

개정안에 따르면 내년 3월부터 수도권 과밀억제권역 재건축 단지에 임대아파트 건설이 의무화된다. 개정안은 임대아파트를 일반아파트와 반드시 섞어 짓도록 하는 재건축 개발이익환수제를 도입하되 수도권 과밀억제 권역에 한해 실시키로 했다. 과밀억제권역은 서울과 인천(강화 옹진 제외),의정부,구리,남양주(일부 제외),하남,고
양,수원,성남,안양,부천,광명,과천,의왕,군포,시흥(안산 제외) 등이다.

재건축 개발이익 환수방안과 관련,재건축 사업승인 이전 단지에 대해 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하되 임대아파트 건설분 만큼 용적률을 높여주기로 했다. 임대아파트는 정부 또는 지방자치단체가 표준건축비 기준으로 매입,관리한다.

사업승인을 받은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용하되 용적률 인센티브는 주지 않는다. 이 경우도 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비 기준으로 임대아파트를 매입하게 된다. 입주자 및 임대료,임대보증금,임대기간 등은 시.도지사가 자율적으로 결정하되 분양전환은 불허키로 했다.

***주거환경연,"재건축 90%가 개발이익환수 사실상 불가능"**

그러나 주거환경연구원은 13일 `재건축 개발이익 환수제와 파급효과'라는 자료를 통해 "건교부가 재건축 개발이익을 임대아파트로만 환수하겠다고 못을 박은 상태"라면서 "그러나 가구수 증가없이 이뤄지는 '1대1 재건축'의 경우 용적률이 조금이라도 늘어나는 만큼 임대주택으로 환수해야 할 면적은 분명히 존재하지만 남아도는 아파트 물량이 없어 사실상 개발이익을 환수할 수 없다"고 지적했다.

이미 사업승인을 받은 3백가구 규모의 단지가 '1대1 재건축'을 통해 30평형에서 34평형으로 가구당 평수가 4평씩 늘은 경우 늘어난 용적률의 10%를 임대아파트로 환수해야 하지만, 가구수가 3백가구로 이전과 동일하기 때문에 환수할 수 있는 임대아파트가 없다는 것이다.

현재 서울시내에서 1대1 재건축을 추진중인 단지는 26개 단지, 1만2천5백99가구(사업승인단지 9개 단지, 1천백657가구 포함)로 이 가운데 90% 이상이 강남지역에 몰려 있다.

연구원은 또 "지난해 9월5일 이전에 사업승인을 받아 25.7평 이하 중소형 의무비율 규정을 적용받지 않는 단지들에 대해서도 개발이익을 환수하는 것이 사실상 힘들 것"으로 분석했다.

중소형 의무비율 규정 미적용 단지들의 경우 대부분 30∼40평형대 중대형평형 위주로 구성돼 있어 정부가 환수하는 임대아파트도 중대형 평형일 수 밖에 없는데 큰 평수의 임대아파트가 서민을 위한 개발이익 환수 효과를 거두느냐의 근본적인 문제가 제기된다는 것이다.

현재 서울시내에서 재건축을 추진중인 4백82개 단지, 7만1천8백41가구 가운데 4백60개 단지, 6만6천1백74가구가 중소형 의무비율 규정을 적용받지 않는 것으로 알려졌다.

***경실련, "개발이익환수제가 아니라 사업자에게 특혜, 정부는 무임승차"**

경실련은 아예 “개발이익 환수가 아니라 오히려 사업주체들에게 또 다른 특혜를 주는 것”이라며 강하게 비판하고 있다. 정부가 내놓은 방안은 개발이익환수제라기보다는 재건축 조합원들에 무임승차해 중대형 평수의 임대주택을 공급하는 정책이라는 지적이다.

반면 재건축단지에 임대주택을 짓게 하되 용적률을 높여주기로 해, 개발이익은 사업시행자에게 고스란히 돌아가게됐다는 것이다.

때문에 주거환경연구원은 "정부가 도입키로 한 재건축 개발이익환수제는 여러 측면에서 허점이 있다"면서 "이 제도가 부작용 없이 시행되려면 현금방식의 개발이익 환수 방안 등의 보완책이 먼저 마련돼야 한다"고 주장했다.

***재건축조합들, 인가증 반납.헌법소원 제기 움직임**

하지만 '1대1 재건축'이 아닌 재건축 아파트들의 경우 재건축 조합원들의 반발이 거세다. 재건축조합들의 모임인 바른재건축실천전국연합(재건련)은 조합원 부담이 늘어나는 등 사업성 악화가 불가피하다며 재건축 포기를 선언하는 등 강력 반발했다.

서울 및 수도권 2백5개 재건축조합 중 50개 조합이 12일 인가증을 재건련에 맡겼으며 재건련은 조만간 전 조합의 인가증을 모아 건교부에 반납할 계획이다. 또 개발이익환수제에 대한 헌법 소원과 효력 중지 가처분신청을 제기하는 방안을 검토하는 한편 거리 시위도 계획하고 있다.

재건련은 “임대주택 건립을 의무화하는 것은 사유재산권을 침해하는 것”이라며 “재건축 개발이익환수제를 즉각 철회하지 않으면 정부를 상대로 손해배상 청구소송을 제기할 계획”이라고 밝혔다.