"원가공개는 통치철학의 문제"

[국토연구원 공청회] 분양원가 공개 놓고 시민단체-업계 대격돌

분양원가 공개를 둘러싸고 뜨거운 관심을 모았던 '공공택지 및 분양주택 공급제도'에 관한 공청회가 4일 국토연구원에서 개최됐다.

이날 토론은 주제발표자로 나선 임덕호 한양대 교수와 정희남 국토연구원 연구위원 등이 16명으로 구성된 '주택제도검토위원회'에서 7차례에 걸친 토론회에서 의견이 수렴된 사안과 합의에 실패한 사안을 소개하는 것으로 시작됐다. 이어 시작된 토론에서 분양원가 공개를 주장하는 시민단체에, 이에 결사반대하는 업계 사이에 논쟁이 벌어졌다.

***시민단체 "분양원가 공개는 집권여당의 통치철학의 문제"**

토론자로 나선 김재옥 소비자시민의모임 회장은 우선 "분양원가 공개가 불가하다는 결론을 위원회에서 내린 것처럼 공표된 것은 유감"이라며, 주택제도검토위원회가 업계와 정부의 입장만 대변하면서 분양원가 공개 불가 쪽으로 여론몰이를 하고 있는 데 대해 강한 불만을 토로했다.

김 회장은 "정부가 평당 2백50만원으로 잡고 있는 표준건축비가 어디는 7백50만원, 어디는 1천2백만원인 현실에서 소비자는 당연히 분양원가를 알 권리가 있다"며 "소비자의 기본 권리를 주장하는 것이 어떻게 규제인가"라고 반박했다. 그는 "현재 분양가 책정은 허위와 사기 사이에 있다"면서 "투명한 시장을 만들어달라는 요구는 사실 여기서 토론할 꺼리도 안되는 것"이라고 비난했다.

김 회장은 이어 "분양가 공개는 기업과 소비자 사이에서 누구의 복지를 더 존중할 것이냐의 문제라는 점에서 집권여당의 통치철학과 정책의 문제"라며 노무현대통령과 열린우리당의 결단을 압박하기도 했다.

***시만단체 "원가공개는 시민들이 제시할 수 있는 유일한 마지막 카드"**

분양원가 공개운동을 주도적으로 펴온 경실련의 박완기 시민감시국장은 "분양원가 공개 및 공영개발을 회피하기 위한 수단으로 원가연동제를 부활시키는 것에 반대한다"며 "정부는 조속히 공공주택의 분양원가를 공개하고 국민주택규모 이하에 대해서는 공영개발 방식을 도입해야 한다"고 주장했다.

박국장은 "정부가 이러한 요구를 받아들이지 않을 경우 원가공개를 위한 입법운동을 벌여 나가겠다"며 범국민적 저항운동을 예고했다.

참여연대의 김남근 변호사는 "외환위기 이후 정부는 분양가를 자율화하고 양도소득세도 면제해주는 등 건설경기 활성화 정책을 폈다"며 "그 결과 나타난 현재의 고분양가는 시장이 결정한 것이 아니라 정부 정책의 후유증"이라고 정부의 부동산경기부양책을 맹성토했다.

김 변호사는 "경기도 화성 동탄 지구의 경우 평당 분양가가 7백만원이 넘어 전용면적 25.7평 아파트가 2억원을 넘는다"며 "2억원을 감당하려면 월3백60만원 이상 소득이 있어야 모기지론을 빌릴 수 있는데 이 정도면 서민이 아니다"라고 말해, 현재의 살인적 고분양가가 반민중성을 지적했다.

서순탁 서울시립대 교수도 "업계가 펴고 있는 규제완화의 논리에는 '강자의 논리'가 숨어있다"며 "원가공개는 시민들이 제시할 수 있는 유일한 마지막 카드"라고 분양원가 공개 요구의 정당성을 주장했다.

서 교수는 "분양원가 요구를 전략적으로도 정부가 끌어안아야 한다. 그렇지 않다면 계속 갈등이 남아있을 것이다"라고 정부에 대해 경고한 뒤 "주택 가격급등 문제는 단순한 경제 문제가 아니라 우리의 사회문제"라고 말해, 정부가 이 요구를 거부할 경우 대대적 사회적 저항이 있을 것임을 예고했다.

***김정호 원장 "여론에 의해 정치적으로 결정해선 안돼"**

이같은 시민단체와 학계의 분양원가 공개 요구에 대해 건설업계측은 예의 궁색한 시장논리로 대응했다.

김홍배 대한주택건설협회 부회장은 "분양원가가 공개하면 분양가가 내려갈 것"이라고 시인하면서 "그러나 품질이 저하되고 투기가 만연한다. 과거에도 그랬다"고 주장했다. 분양원가 공개시 '부실 아파트'로 맞대응하겠다는 협박성 뉴앙스까지 읽히는 주장이었다.

재계의 이해관계를 대변하고 있는 자유기업원의 김정호 원장도 "원가공개 요구는 어디까지 분양가가 내려갈 수 있느냐 알고 싶다는 것"이라면서 "그러나 가격을 움직이는 것을 여론에 의해 결정하고 정치적으로 결정하려고 해서는 안된다"고 주장했다.

이날 공청회는 강동석 건교부장관이 3일 "4일 공청회를 보면 정부가 분양원가 공개 대신 도입하고자 하는 원가연동제의 장점을 알 수 있을 것"이라고 주장했으나, 강 장관 주장과는 정반대로 정부 정책의 허구성만 부각된 토론회였다.

그럼에도 불구하고 정부는 이달말 당초 방침대로 분양원가 공개를 백지화하고 원가연동제 도입을 강행한다는 방침이어서, 노무현대통령의 결단이 주목된다.

다음은 이날 토론자들의 발언 요지다.

***김재옥 소비자시민의모임 회장**

분양원가 공개불가가 마치 결정된 것처럼 공표된 것에 유감이다. 분양가 공개 요구는 소비자의 기본 권리를 주장한 것일 뿐이다. 과거 규제 때는 정부를 믿었다. 그러나 자율화 이후에는 믿을 수 없다. 정부의 규제가와 비교해서 적정한 수준이라면 이해한다.

하지만 정부에서도 표준건축비를 2백50만원 이하로 잡고 있는데 어디는 평당 7백50만원이고 어디든 1천2백만원인가..소비자는 당연히 그 이유를 알 권리가 있다. 그것이 어떻게 규제인가.

현재 분양가 책정은 허위와 사기 사이에 있다. 우리는 투명한 시장을 만들어달라는 요구를 할 뿐이다. 토론꺼리도 안되는 일이다. 분양가 공개는 기업과 소비자 사이에서 누구의 복지를 더 존중할 것이냐의 문제라는 점에서 집권여당의 통치철학과 정책의 문제다.

열린우리당 의원들도 이런 점에서 대다수가 원가공개에 찬성한 것으로 알고 있다. 주공 아파트는 20%도 안된다. 민간아파트가 문제다. 민간업체의 분양가도 당연히 공개되어야 한다.

원가연동제는 기술적 측면에서 문제가 있다. 원가가 높은지 아닌지 따지지 않고 분양가를 책정한다는 것이다. 지난 2년간 조사한 결과 분양가에서 건축비와 토지비는 가상의 숫자에 불과하다. 분양 3년 후 가격을 현재 가격처럼 산정한다. 건축비도 사후에 맞추는 숫자에 불과하다.

18평 이하에 이미 적용중인 원가연동제를 25.7평까지 확대한다고 달라지지 않는다. 분양가 공개에 법적 문제도 없다고 생각한다. 주공은 물론 민간업체도 공개해야 한다.

***서순탁 서울시립대 교수**

업계가 펴고 있는 규제완화의 논리에는 '강자의 논리'가 숨어있다. 원가공개는 시민들이 제시할 수 있는 유일한 마지막 카드다. 전략적으로도 정부가 끌어안아야 한다. 그렇지 않다면 계속 갈등이 남아있을 것이다. 주택 가격급등 문제는 단순한 경제 문제가 아니라 우리의 사회문제다.

***박완기 경실련 시민감시국장**

이번 공청회의 절차와 내용에 상당한 문제가 있다. 공청회의 의견을 종합해 정부안을 만들겠다던 건교부가 '원가공개 불가, 원가연동제 도입'을 미리 확정, 발표함으로써 공청회의 의미를 퇴색시켰다.

발제 자체도 결론이 다 나있는 것처럼 되어 있어 유감이다. 택지수용가는 낮고 택지공급가에 따른 개발이익은 주택업체가 가져가도록 한 정부의 잘못된 정책으로 분양가 문제가 민간업체 아파트로까지 확대됐다.

공기업의 원가공개에 대해 국민의 86.9%, 전문가의 78.5% 등 찬성여론이 압도적으로 높다. 25.7평 이하는 공영개발로 가야 한다, 택지개발의 본연의 목적을 달성하기 위해서 공기업이 책임져야 한다. 분양가 공개 논란의 해법은 누가 그 이익을 갖게 되는냐에 초점이 맞춰저야 한다.

분양원가 공개 및 공영개발을 회피하기 위한 수단으로 원가연동제를 부활시키는 것은 반대다. 정부는 조속히 공공주택의 분양원가를 공개하고 국민주택규모 이하에 대해서는 공영개발 방식을 도입해야 한다. 정부가 이러한 요구를 받아들이지 않을 경우 원가공개를 위한 입법운동을 벌여 나가겠다.

***김남근 참여연대 변호사**

외환위기 이후 정부는 분양가를 자율화하고 양도소득세도 면제해주는 등 건설경기 활성화 정책을 폈다. 현재의 고분양가는 시장이 결정한 것이 아니라 정부 정책의 후유증이다. 분양가가 자율화되기 이전 30여년간 정부는 분양가를 규제해왔다.

분양가 규제에 따른 부작용보다 분양가 규제를 푼 부작용이 더 크다. 분양가 규제 시절에도 1년에 50만호 정도 공급했다. 오히려 규제를 푼 결과 분양가만 폭등했다. 경기도 화성 동탄 지구도 평당 7백만원이 넘어 전용면적 25.7평이 2억원이 넘는다. 2억원을 감당하려면 월3백60만원 이상 소득이 있어야 모기지론을 빌릴 수 있다. 그 정도면 서민이 아니다.

서민들이 내집을 마련할 수 있도록 분양가를 낮추려면 공영개발을 해야 한다. 또 주공은 분양원가를 공개해야 한다. 공기업에 대해서는 분양원가 공개에 대해 사법적 판단까지 나와 있다. 민간업체인 경우 분양원가에 대한 법적 근거를 만들 필요는 있다. 적정 분양가 여부 논란은 전문가로 구성된 검토위원회에 맡기면 된다. 토지비와 건축비를 제대로 산정하기 위해서는 감정평가사와 건축사들이 검토위원회에 반드시 포함돼야 한다.

***김정호 자유기업원 원장**

주택가격도 수요공급에 의한 결정구조에서 벗어날 수 없다. 가격이 규제되면 공급이 줄어든다. 지금도 임대주택 비율을 높여 재건축을 사실상 막고 있으며 주상복합아파트도 각종 규제로 주춤하고 있다. 반면 오피스텔은 수요공급이 잘 적용되고 있다. 주택도 오피스텔처럼 가격을 통제하지 않으면 장기적으로 오피스텔처럼 가격 시비가 일지 않게 된다. 다만 택지공급에 따른 초과이윤 문제는 있다. 택지공급에 따른 초과이윤 환수에는 찬성한다. 그러나 환수된 이익은 자기 힘으로 집을 마련할 수 없는 진짜 서민들에게 이익이 돌아가야 한다. 분양받은 자에게 가서는 안된다.

원가공개를 요구하는 의미는 어디까지 내려갈 수 있느냐 알고 싶다는 것이다. 그러나 신규주택물량은 3%에 불과하다. 주택시장은 결코 독과점시장이 아니다. 주택소유자끼리 경쟁하는 시장이다.

주택시장에서 시장실패가 있는가 의문이다. 선분양제에 따른 정보부족 말고 비대칭정보가 있다고도 생각하지 않는다. 가격을 움직이는 것을 막아서는 안된다. 가격을 여론에 의해서 결정하고 정치적으로 결정하려고 하는 것은 공급을 줄이게 한다.

***김홍배 대한주택건설협회 부회장**

분양원가 공개하면 분양가가 내려갈 것이다. 그러나 품질이 저하되고 투기가 만연한다. 과거에도 그랬다. 주공의 분양원가 공개 문제는 국가정책적 측면에서 봐야 한다. 임대주택을 짓기 위한 재원을 분양이 잘 되는 지역에서 조달하는 주공의 공익적 역할에 대해 비용 대비 공급가의 문제로만 따지고들 일은 아니다.