정부의 '강심장'에 놀랄뿐이다

[긴급 투고] 현장서 본 아파트값 재폭등의 근원과 대안

아파트값이 8월부터 재폭등하고 있다. 강남의 경우 한달새 아파트값이 5.8%나 오르고 일주일새 1억원이상 값이 오르는 아파트까지 있을 정도로 아파트 재폭등의 실상은 심각하다. 그럼에도 불구하고 여전히 정부는 미봉책으로 일관하고 있어, 과연 정부에게 아파트 폭등 진압 의지가 있는지조차 의심스러운 지경이다.

올 상반기 아파트값이 폭등할 때 프레시안에 여러 차례 일선에서 느낀 정부대책의 허점을 신랄하게 지적하는 글을 투고해, 독자들의 뜨거운 호응을 얻었음은 물론 여러 언론사, 의회, 정부 유관부처로부터 조언 요청이 쇄도했던 공인중개사 이태용씨가 최근 아파트 재폭등과 이에 대한 정부 대응책을 보고 재차 장문의 글을 보내왔다.

필요한 때마다 날카로운 비판과 대안을 제시하는 이태용씨에게 감사드리며, 전문을 싣는다. 편집자주

***"우리는 일본이나 홍콩과 다르다"?**

"부동산경기가 좋아야 가진 사람들의 불로소득이 생겨 소비를 촉진하여 경기가 좋아진다"는 천민자본주의 국민의식의 확산으로 인한 일부 가진 계층의 투기세력화와, 불로소득에 대한 세금환수체계의 미흡 등이 어울린 결과인 부익부 빈익빈 현상의 심화가 결국 여러 사회문제를 야기하고 있다.

강남의 아파트가격 상승을 보면서 "정상적인 소득으로는 아파트를 가질 수 없다"는 상대적 박탈감을 느끼는 봉급생활자등 일반국민들의 확산은 파업등의 빈번함과 강경화, 그로 인한 제조업의 공동화 야기, 자살사태 등 여러 악순환을 초래하고 있다.

"부동산경기를 부양시켜서 경제성장률을 유지, 제고해야 한다"는 쉬운 경제정책을 선호하는 경제전문가와 공무원 집단들은 IMF 외환위기전의 부동산가격의 폭등으로 인한 여러 문제가 마침내 IMF사태로 폭발, 일반 국민들이 어떠한 고초를 겪었는지를 경험하였으면서도 "우리는 일본이나 홍콩하고는 다르다"고 주장하는 '강심장'들이다. 그 결과 실효성 없고 대증적인 부동산대책의 빈발과 대책후의 가격상승 반복, 정부 부동산정책에 대한 신뢰 상실을 자초하고 있다.

더군다나 기득권을 보호하기 위해 복지부동의 자세를 취하며 당리당략 싸움질만 하는 입법기관인 국회는 국가적인 문제점인 부동산가격 상승에 의한 불로소득차단에 대해 능동적이고 적극적으로 부동산관련 세법 등 고민하는 입법활동을 하여야 함에도, 민생문제에는 행정부에 촉구하는 공허한 소리만 요란히 내는 행태를 보이는 것이 작금의 현실이다.

***(1) 투기 대책은 '공급 부족'인 아닌 '가수요'에 맞춰야**

지금 문제가 되고 있는 강남권 아파트가격 폭등은 양도소득세를 중과한다고 하여도 가진 사람들이 보유에는 세금문제가 별로 부담이 없기에 양도소득세를 전가하는 형태로 매도가격을 높게 내놓는 배짱을 부리는 데서 비롯되고 있다. 여기에다가 주거의 질을 높이고자 하는 욕구와, 자식의 교육문제에 매달리는 우리의 정서도 큰 요인으로 작용하고 있다. 더불어 강남 아파트가 확실히 돈이 되는 것이라는 믿음까지 가세하고 있다.

그러자 언론 등으로부터 '수요와 공급'이라는 논리로 강남권에 필적할 아파트 단지를 공급하여 불로소득의 판을 열어주라는 압력이 거세어지면서, 건교부는 판교신도시의 공급물량을 늘리겠다고 발표하였다. 그러나 만약 위와 같은 이유라면 판교지역보다는 제일 좋은 위치인 과천을 강남권 대체지역으로 개발하는 것이 훨씬 설득력이 있다.

'가진 사람들의 주거의 질 향상'을 위한 정부의 공급확대 노력은 일면 타당성이 있어 보인다. 하지만 이는 돈만 된다면 돈이 움직이는 자본주의의 속성, 즉 '가수요'때문에 근본적인 대책이랄 수 없다. 결국 '어떻게 가수요를 억제할 것인가'와 '실수요자를 어떻게 보호할 것인가'하는 근본적인 문제에 부딪친 정부는 부동산보유세 중과, 부동산거래세의 경감이라는 부동산정책을 천명하였다. 하지만 현재 언론에 보도되듯 강남의 아파트 재산세가 7만원에서 10만원으로 인상된다는 식은 국민들로 하여금 냉소를 짓게 하는 하나의 코미디에 불과할 뿐이며, 이런 식의 대책이 계속 나오는 한 주택가격 폭등 문제는 해결이 요원한 이야기이다.

단언컨대 국민의 주거의 질 향상은 보장하되 가수요문제를 해결하기 위해서는 1가구 다주택보유자 등의 부동산과다보유에 대한 '보유세 중과'라는 길밖에 없다.

실제 정부에서는 이와 관련, 여러 정책을 세우고 있는 걸로 알고 있다. 하지만 설령 좋은 정책을 만들었다하더라도 기득권층의 저항, 여론의 동향, 입법 반대에 대하여 어떻게 대처할 것인가 중요하다. 그러기 위해선 부동산문제에 있어서 제일 큰 문제가 '수요와 공급'보다도 부동산소유의 편중과 과점 즉 '투기적 가수요'에 있다는 것을 입증하고 여론을 환기시켜야 한다.

그럼에도 불구하고 정부가 이를 위해 가장 좋은 수단인 '1가구다주택 보유현황 통계발표'를 안하는 이유를 모르겠고, 그러한 발표없이 어떻게 보유세중과 거래세완화의 정책목표를 이루겠다는 것인지 의문이다. 1가구다주택보유 통계발표를 안하는 것을 보면 "정부의 의지가 없다"고 보아도 된다고 감히 단언한다.

그러한 의지없고 실효성이 없는 부처이기주의에 빠진 전형적 행태를 보인 대표적 예가 지난 1일 행정자치부의 종합보유세 제도 등의 시행 발표다.

땅문제는 그렇다 하더라도 문제가 되고 있는 아파트문제를 현행 7만원에서 10만원으로, 20만원에서 35만원으로 재산세 부과액을 높이는 것이 부동산 투기를 통해 수천만~수억원의 불로소득을 얻고자 하는 가진 사람들에게 효과가 있을지는 삼척동자에게 물어도 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 행자부가 "종합토지세 60~70%의 인상"이라고 주장하고 언론이 이를 대서특필하며 한걸음 더 나아가 "조세저항 우려"라고까지 보도하는 것을 보노라면, 정말 답답할 뿐입니다. 이들은 세상 바뀐 줄 모르고 아직도 국민을 기만할 수 있다고 믿고 있는 듯싶다.

강남의 아파트 가격상승을 주도하는 재건축대상 아파트문제는 불로소득을 얻으려고 하는 기득권층만을 위하는 '재건축분양권 전매허용'에서 기인하고 있다. 현재 분양권 전매가 허용된 재건축조합원에 대해서도 관리처분이 들어간 후인 신탁등기 시점부터는 분양권전매금지를 하는 것이 강남주도 아파트가격 상승을 차단시키는 길이다. 그럼에도 불구하고 토지대금을 먼저 납부하는 조합아파트는 분양권전매를 금지하고, 재건축아파트는 사유재산권 침해라 하여 전매를 허용하는 것은 앞뒤 논리에 맞지 않는다.

재건축아파트에 대한 분양권 전매는 재건축대상아파트를 1가구1주택으로 갖고 있었거나 부득이한 사정(양도세비과세요건해당자)의 억울한 사람에 대해 1회에 한 해 전매를 허용하는 쪽으로 엄격히 제한돼야 한다.

여기서 아파트분양가 자유화에 대해 굳이 시비를 걸지 않은 이유는 가진 사람들의 '주거의 질 향상' 욕구와 공급경쟁 및 수요자들의 선택에 의한 시장경제원리가 작동되는 상황에서 가수요만 차단하고 세금을 정해진 대로 징수하는 체계만 갖춰진다면 큰 문제가 아니라고 보이며, 또한 건설경기를 인위적으로 죽일 필요가 없기 때문이다.

더불어 소득이 적은 국민을 위하여 국민임대아파트의 건설 공급은 계속되어야 하는 것은 정부의 책무라고 본다.

그러나 서울외곽 지하철 가까운 곳에 그린벨트를 해제하여 임대아파트를 공급한다고 발표해 환경단체의 반대를 저지한 뒤, 실제로는 "임대아파트만 지으면 슬럼화된다"며 분양아파트와 임대아파트를 절반씩 공급하는 조치를 슬그머니 하고 하는 정부는 일반 서민들에게 임대아파트를 빌미로 정부가 장사하는 것으로 비치고 정책의 신뢰성에 흠을 가게할 뿐이다.

이밖에 기왕에 공급한 주공이나 시영임대아파트에 프레미엄이 붙어 불법전대되는 현실 또한 정부가 지속적인 단속을 통해 실제 필요한 서민들이 입주할 수 있게 하여야 한다.

***(2) '실거래가'로 과세하라**

부동산관련세제에서 제일 시급하고 중요한 것은 국세인 부동산양도소득세와, 지방세인 부동산등록세-부동산취득세-부동산재산세의 과세표준을 '실거래가'를 원칙으로 하고, 실거래가를 확인할 수 없을 땐 국세청 기준시가로 하며, 국세청 기준시가도 없을 때 지방세과세표준으로 단순하고 명확하게 하는 것이다.

이렇게 세법개정을 통해 부동산에 관한 과세표준의 원칙을 제대로 세우고 난 다음에 여러 예외적인 사항을 고려하여야 함에도 불구하고, 현재 세법은 정반대로 예외가 원칙이 되어 버리니 여러 문제가 야기되고 있다.

이처럼 합리적인 원칙을 세우고 난 후 실거래가에 근접한 국세청의 기준시가고시를 확대해 나가며 부동산과다보유자에 대한 누진세제를 동시에 추진해야 비로소 아파트 투기를 잡을 수 있을 것이다. 물론 이 과정에 1가구1주택자등 일반서민의 재산세 등록세 취득세의 세율은 조정하여 지금보다 높지 않은 세금이 부과되도록 배려가 있어야 함은 두말할 필요도 없다.

이같은 원칙을 세우는 일부터 정부에서 하겠다고 하였으면 신뢰가 갈 텐데, 보유세 중과라고 시늉만 내는 종합부동산세등의 대책을 내놓는 것을 보면 전형적인 부처이기주의와 한건주의의 결과로 보일 뿐이다.

정부 담당부서 장관들이 업무영역 싸움을 할 소지가 있지만 부서간의 관점이 아닌 범정부적인 부동산대책 차원에서 본다면, 작금의 심각한 부동산문제를 다루고 동시에 세금 탈루방지와 공평과세를 위하여 각 지자체의 부동산담당지방직세무공무원을 국세청국가공무원으로 전환하여 매매계약서의 검인까지 하게 하는 것도 한 방안이 될 수 있을 것으로 보인다. 이는 지방직공무원들은 조사권이 없어서인지 복지부동의 자세를 보이며 실제 움직이지 않고 있는 것을 현장에서 많이 목격할 수 있기 때문이다.

이러한 부동산관련 세제개혁에서 가장 중요한 것이 실거래가를 어떻게 확보하고 자료를 축적하는가이다. 따라서 부동산매매계약서의 검인을 실제 중개한 공인중개사가 대행하게 하되, 거래당사자의 계약일 때는 해당 읍-면-동의 공인중개사의 확인을 거치게 하는 장치를 두되(공인중개사의 확인을 거치지 않은 검인사례는 별도 세무관리) 허위가 있을 시 세금포탈조장으로 자격증박탈과 벌금을 부과하여야 한다. 다만 이것은 거래세인 등록 취득세의 세율조정이 동시에 이뤄져야 실효가 있다.

이같은 엄중한 벌칙이 필요한 것은 세금을 적게 내고자하는 매도매수자들 때문에, 거래가 이뤄져야 수입이 생기는 중개사의 속성상 자발적으로 이뤄질 수 없기 때문이다.

더불어 이같은 개정이 실거래가의 신고에 의한 공정한 세금부과를 위한 것임에도 불구하고 변호사-법무사의 검인대행권을 인정해야 한다는 반발이 일어난다면, 이들에게도 단순대행이 아닌 책임지는 대행을 강제하도록 같은 벌칙을 적용하는 법개정이 있어야 한다.

그리고 사족으로 토지투기시 토지거래허가제의 규제를 피하기 위하여 등기원인을 매매가 아니라 증여로 하는 것을 많이 이용해 실거래가가 아닌 공시지가로 세금납부를 하는 탈세사례가 많은 바, 토지거래허가지역에서의 등기원인을 증여로 하는 것을 조사하면 토지투기자의 적발은 쉬울 것으로 본다.

***(3) 부동산협회의 투명성 강화 시급**

부동산현장에 있음으로써 부동산문제를 직접적으로 부딪치고 있으며 공평한 세금부과를 위한 실거래가 확보를 위하고 건전한 부동산 거래질서를 확립하기 위해선 부동산거래의 중요한 한 축인 공인중개사의 역할과 도움이 절실히 필요하다.

이에 현재의 부동산중개업계를 건전한 부동산중개업계로 지도육성할 필요성이 있으며 실제로 현행 중개업법에도 그러한 의무가 있어 공인중개사자격증제도를 유지하고 있다. 하지만 정부는 부동산문제를 같이 풀어갈 '파트너'로 인식하고 지도육성해야 할 공인중개사집단을 백안시, 등한시하고 있다. 정부가 등한시한 결과가 무엇인가는, 한 예로 심각한 물류대란을 일으키고 있는 작금의 화물연대파업만 보아도 알 수 있다.

'실업자대책'의 일환으로 양산되고 있는 공인중개사 배출은 벌써 20만명에 이르고 있다. 정부에서 시험 치뤄 실업자로 '공인'하는 양상이다. 그 결과는 금명간 사회불만세력을 양성하여 호미로 막을 일을 가래로 막아야 될 상황이 도래할 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 정부는 지금도 과다배출로 이미 문제가 되고 있는 마당에 "규제완화 차원에서 합격자의 숫자제한을 못하겠다"고 하고 있다.

그 결과 업계에서는 자격대여에 대한 단속 등 제 할 일을 하지 않는 정부에 대한 불만과, 중개사의 과다배출이 초래한 생계곤란에 따른 불만이 급증하고 있으며, 여기에다가 법을 모르니 여러 폐해를 야기하는 무자격자(중개보조원이거나 중개보조원을 했던 사람)의 중개행위로 법적인 어려움을 겪는 소비자들의 불만까지 가세하는 등 사회 전반적으로 불만이 양산되고 있다.

이같은 여러 문제에도 불구하고 정부가 굳이 공인중개사제도를 존치해야겠다고 하면, 최소한의 대안으로 무자격자의 채용으로 여러 문제를 야기하는 '중개보조원제도'부터 폐지할 것을 제안한다.

실제 현장에서 직원을 모집한다고 하면 이력서를 가지고 오는 10명중 7~8명은 자격증소지자이다. 또한 중개업무의 보증공제나 보증보험을 의무적으로 가입하게 하고 그 증서를 계약시 교부하게 하고 있다. 그럼에도 불구하고 소비자 피해를 최소화하기 위해선 증서에 중개사무소의 등록인감을 날인, 등록관청에서 확인하게 하고 "이 증서의 사용인감과 계약서의 사용인감이 다를 시 배상을 받지 못할 수 있으니 확인하시고 이상이 있으면 등록관청에 신고하시기 바란다. 해당부서 전화번호표시" 라는 문구를 증서에 삽입해야 할 것이다.

또한 건전한 부동산거래질서를 위해선 '전속중개제도'를 부동산거래문화로 강제적으로 정착시켜야 한다. 실제 이러한 전속중개제도가 안되기 때문에 아파트부녀회라든지 이해집단이 여러 부동산사무소에 가격을 올리는 호가상승을 위한 작업과 압력을 가하는 사례가 비일비재로 발생하고 있는 것이다.

더불어 요사이 사설인터넷부동산정보업체에서 발표하는 '부동산시세 정보'도 많은 문제를 안고 있다. 부동산은 지역성이 있어 각 아파트단지의 매매시세는 아무래도 빈번하게 거래를 중개하는, 해당 아파트단지 인근의 중개사무소가 가장 잘 알고 있다. 그러나 각 정보업체는 영리를 추구하다보니 아파트단지에서 멀리 떨어져 있는 중개사무소를 시세제공사무소로 선정하는 일이 잦고, 그 결과 이들이 정확한 시세정보를 모르는 상황에서 집주인이 팔고자 하는 가격인 '호가'를 실제 거래가인 '시세'인양 잘못 제공하여 가격을 상승시키는 사례를 현장에서 자주 볼 수 있다.

결국 부동산은 심리적인 면이 많이 좌우, 시세를 호가로 기준삼아 올리기 시작하면 더 오르고, 떨어진다고 하면 더 떨어지는 속성이 있기 때문에 실제 거래되는 정확한 시세정보를 제공하는 것이 중요하다.

부동산 경매 공매에 공인중개사의 참여도 허용하여야 합니다. 부동산의 중개업무를 업으로 하며 실제 가치를 더 잘 알고 있는 공인중개사의 참여 불용은 어불성설이며 채권자의 채권확보를 위해서 많은 참여를 권장하여야 할 상황에서 이들의 참여를 제한하는 것은 이상한 논리이다.

자유민주사회에서는 국민이 정상적 행위를 하면 정상적 생활을 유지할 수 있어야 한다. 정부에서 자격증제도라는 규제를 할려면 당연히 이러한 생각을 하여야 한다. 그럼에도 불구하고 정부가 실거래가의 확보등 여러 부담을 부동산중개 자격자에 주고자 한다면 최소한 거기에 상응한 보수가 뒤따라야 하는 게 민주사회의 원리이거늘, 실상은 정상적 행위를 하면 생존권문제에 봉착하게 하는 일방적인 의무와 책임만 강제하는 게 작금의 솔직한 현실이다. 부동산중개수수료 문제는 공무원처럼 월급받고 하는 증명서발급하는 것이 아니다. 그럼에도 불구하고, 민간의 행위를 어떻게 보수개념이 아닌 수수료개념으로 보고 있는 것인지 의문이다. 이를 위해선 최소한 단일요율체계로 하여야 하고 월세계산은 상가임대차법에 있듯이 전세계산으로 하여야 하되 지자체에 위임하여 정부의 책임을 떠넘기는 것이 아닌 최소한 건교부령으로 하여야 한다.

정부는 자신이 하기 힘든 일을 위임하여 업무를 분산하고자 법으로 정부 감독부서의 승인-지도-감독하에 협회를 만들고 있다. 그러나 사전교육사업-공제사업-건전한 부동한 중개질서확립 등 실질적으로 정부를 도와가고 부동산문제를 해결하는 현장에서 정책을 내놓아야 할 '부동산중개협회'가 민주화 시대인 지금도 회장을 간선으로 선출하고 외부회계감사 및 공개도 하지 않고 심지어 협회의 정관(회칙) 회직자의 인적사항등도 인터넷시대에 공개를 하지 않고 있다.

이같은 협회의 문제점이 우리나라의 부동산문제를 이 지경으로 몰아온 한 요인으로 사료되며, 따라서 승인-지도-감독부서인 정부는 책임감을 가지고 부동산문제해결의 한 파트너로 협회를 지도 육성하여야 하며 그렇지 않을 시에는 정부에서 교육이나 공제등의 모든 것을 다 하여야 할 것이다.

단지 협회를 감독부서 공무원들의 퇴직후 보직자리로 본다든지 영리단체로 방치하는 것은 큰 문제다. 실제로 건전한 부동산문화를 만들어 나가기 위해서는 그 어느 때보다 협회의 건전한 활동이 절실히 필요한 때이다.