"지금은 제4차 부동산 폭등기"

DJ, '박통-노통이냐 전통이냐' 선택의 기로

"지금은 과거 박정희 정권말기, 전두환 정권중반, 노태우 전반기에 이은 4차 부동산 폭등기에 해당된다. 앞의 세 차례 있었던 부동산 폭등기때 선제적 개입으로 부동산 폭등을 조기에 잡을 수 있었던 것은 전두환 정권때 한번 뿐이었며, 나머지 두번은 실패하면서 그후 경제에 심대한 부작용을 초래했다.

지금 김대중 정권 말기에 불과 1년반 사이에 강남 아파트값이 50%나 오를 정도로 또한차례 심각한 부동산 폭등기를 맞았다. 과연 부동산 폭등을 잡을 수 있을 것인가. 눈앞의 자그마한 이해를 떠나 '역사의 눈'을 의식하며 부동산 투기와의 전쟁을 벌일 때다."

한 통화당국 고위관계자의 말이다. 지금 통화당국이 부동산 투기를 얼마나 심각하게 바라보고 있는지를 엿볼 수 있는 대목이다.

과연 지금 정부와 통화당국은 부동산 투기와의 전쟁을 제대로 벌이고 있나. 금리를 결정할 오는 12일 금융통화위원회를 앞두고 있는 시점에 정부 및 통화당국 관계자들이 숙고를 거듭해야 할 대목이다.

***70년대이래 4차례 부동산 폭등기 도래**

건설교통부가 집계한 70년대이래 지가 변동 상황을 보면, 지금까지 30여년간 4차례 부동산 폭등기가 있었다.

1차 폭등기는 74~79년의 박정희 정권 말기에 속하는 시기였다. 74~79년중 부동산 가격은 연평균 28.3%가 올랐고, 78년의 경우에는 무려 49.6%나 올랐다.

2차 폭등기는 83~84년의 전두환 정권 중반기였다.80년대초 한 자리 숫자에 머물던 지가 상승률이 83~84년에는 연평균 15.9%로 높아졌다.

3차 폭등기는 3저 호황의 착시현상이 두드러졌던 87~90년으로 노태우 정권의 전반기에 속하는 시기다. 이 기간중 지가는 3저 호황에다가 2백만호 건설이라는 잘못된 대책의 영향으로 연평균 23.7%나 폭등했다.

김영삼 정권기에는 부동산이 맥을 못췄다. 노태우 정권기에 조성된 부동산 거품 파열의 후유증이 워낙 심했기 때문이다. 93년의 마이너스 7.8%를 시작으로 94년 마이너스 0.6%, 95년 0.6%, 96년 0.9%, 97년 0.3% 등 지가는 거의 꼼짝하지 않았다.

4차 폭등기는 김대중 정권의 말기에 속하는 지난해 하반기부터 지금까지의 폭등기다. 아직 최종수치는 집계되지 않은 단계나, 지가폭등을 주도하고 있는 강남의 아파트값은 지난 1년반 사이에 무려 50%나 폭등했다.

요컨대 김영삼 정권기를 제외한 70년대이후 모든 정권이 한차례씩 부동산 폭등으로 몸살을 앓아야 했던 것이다.

***1차 폭등기: 대응시기 놓쳐 경제 망쳐**

4차례 부동산 폭등은 한가지 공통된 원인을 갖고 있다. 지가가 급등하기 전에 예외없이 경기부양 정책 또는 경상수지 흑자에 따른 '과잉 유동성'이 문제가 됐었다는 점이다.

연평균 28.3%의 부동산값이 오른 1차 폭등기(74~79년)가 도래하기 전, 박정희 정권은 중화학공업 입국화를 위해 72년 8월 사채동결을 주요내용으로 하는 8.3조치를 단행하는 한편 대출금리를 크게 낮추었다. 8.3조치로 은행의 일반대출 금리는 연 20%에서 16.5%, 정기예금 금리는 17.4%에서 12.6%로 낮아졌다.

또한 73~79년중 연평균 M2 증가율이 30.9%에 달하는 등 시중유동성이 풍부한 상태가 장기간 계속됐고, 특히 74년 1차 오일쇼크후의 중동건설 수출 호조로 77년에는 경상수지가 흑자를 기록하는 등 외화유입까지 증대함으로써 77년의 M2 증가율은 29.2%, 78년은 39.3%에 달할 정도로 시중 유동성이 크게 높아졌다.

1차 폭등기때 정부 및 통화당국의 대응은 너무 늦었다.

정부 관계자는 "74년부터 부동산값이 큰 폭으로 오르기 시작했으나 78년에 가서야 총수요관리를 강화하는 등 정책대응이 시기적으로 너무 늦어짐으로써 부동산가격의 조기 안정에 실패했다"고 정책실패를 시인하고 있다. 그는 "통화정책면에서 보면 76년부터 경제성장률이 10%를 상회하는 등 고성장이 지속되었음에도 불구하고 풍부한 시중유동성을 장기간 방치함으로써 부동산값이 계속 오를 수 있는 여건을 제공했고, 부동산정책면에서도 78년부터 과세 강화 등 각종 규제책을 도입했으나 시기가 너무 늦었다"고 자인했다.

***2차 폭등기: 위기 맞았으나 강력대처로 조기 진화**

2차 폭등기(83~84년) 역시 2차 오일쇼크에 따라 80년 후반기부터 추진한 경기부양책이 화근이 됐다.

정부는 80년 11월부터 82년 6월까지 7차례에 걸쳐 정기예금 금리를 24.0%에서 8.0%로 무려 16.0%포인트나 낮추었다.
부동산 규제도 대폭 완화해, 81년 6월 부동산투기 단속대상 특정지역을 전면 해제한 데 이어 82년 7월에는 3년내 아파트 재당첨 금지규정도 완화했고, 세제면에서는 부동산거래 관련 양도소득세율도 큰 폭으로 인하했다.

이같은 부양책의 결과 83~84년에 물가상승률은 3% 내외로 안정된 반면에 부동산가격 상승률은 연평균 15.9%로 높아지면서 심각한 사회문제가 됐다.

그러나 2차 폭등기때에는 정부와 통화당국이 신속히 대응에 나섬으로써 더이상의 부동산값 폭등을 막을 수 있었다.

우선 한은은 83년부터 통화증가율을 크게 낮추고 금리를 인상해 시중유동성을 적극 흡수하는 등 1차 폭등기에 비해 신속히 대응함으로써 부동산값 상승을 물가상승으로 이어지지 않고 조기에 진화할 수 있었다. 정부도 아파트 재당첨 금지기간을 연장하고 양도소득세 탄력세율 적용시한을 단축하는 는 등 강력한 조치들을 취함으로써 부동산값을 잡는 데 크게 기여했다.

전두환 대통령시절이 광주학살과 인권탄압으로 전례없는 독재정권이라는 비판을 받으면서도, 경제는 그런대로 잘 경영했다는 평가를 받고 있는 것도 정부와 통화당국의 신속한 대응이 있었기에 가능한 일이었다.

***3차 폭등기: 경상수지 흑자 관리실패가 주범**

연평균 23.7%의 부동산값이 오른 3차 폭등기(87~90년)는 86년이후의 이른바 '3저 호황'에 따른 과잉유동성이 문제였다.

만성적자국이던 우리나라는 3저 현상으로 대내외 여건이 크게 호전되면서, 86년 47억달러, 87년 1백억달러, 88년 1백45억달러, 89년 53억달러 등 큰 폭의 경상흑자를 기록했다.

이같은 경상수지 흑자체제로의 전환은 선진국이 된다는 착시현상을 일으켜 내수를 크게 확대시키는 동시에, 해외부문에서의 유동성 유입이 지속됨으로써 풍부해진 시중유동성이 증시를 거쳐 부동산시장에 유입됨으로써 부동산값을 크게 올렸다.

여기에 설상가상으로 88년 5월 부동산투기 억제책으로 내놓은 5대 신도시 건설을 통한 주택 2백만호 건설 계획은 부동산값 상승 기대감을 연장시키는 부작용을 낳았다.

정부 관계자는 "당시 정부가 내놓은 2백만호 건설 및 토지공개념 도입 등 일련의 부동산대책은 시기적으로 너무 늦었고, 통화정책면에서도 금리를 소폭 인상하는 데 그치는 등 대응강도가 미약해 부동산값 상승세를 효과적으로 진정시키는 데 실패했으며, 90~91년에 소비자물가까지 크게 올리는 최악의 결과를 초래했다"고 정책실패를 시인했다.

***4차 폭등기: 1.2차 폭등기와 3차 폭등기의 악재 모두 내포**

지난해부터 시작된 4차 폭등기는 1~2차 폭등기와 3차 폭등기를 합쳐놓은듯한 양상을 띄고 진행중이다.

1~2차 폭등기는 내수경기 진작을 위한 부동산경기 부양책과 이에 따른 과잉 유동성 공급이 근원이었다.
3차 폭등기는 경상수지 흑자에 따른 해외에서의 과잉 유동성 공급이 근원이었다.

지난해부터 시작된 4차 폭등기는 두가지 특징을 모두 내포하고 있다.

우선 9.11테러후 세계 통화당국은 일제히 금리를 낮추는 경기부양책을 펼쳤다. 한은도 마찬가지였다. 그 결과 시장유동성은 신M3가 30%를 웃돌 정도로 높아져 3백조원이 단기차익을 노린 투기성 자본화됐다.

IMF사태후 98년부터 계속되고 있는, 원화환율 급락에 따른 경상수지 흑자도 3차 폭등기때와 마찬가지로 시중 유동성을 끌어올리는 결과를 낳고 있다.

요컨대 지금 우리경제가 당면한 4차 폭등기는 1~2차 폭등기와 3차 폭등기의 위험요소를 함께 갖춘 전례없이 위험한 국면을 맞고 있는 셈이다. 더욱 지금은 대통령선거를 눈앞에 둔 정치시즌이라는 악재까지 가세하고 있다.

***김대중정부, 박정희.노태우를 따를 것인가 아니면 전두환을 따를 것인가**

한은 고위관계자는 9일 "부시가 이라크전쟁만 일으키지 않는다면 지금 당장 금리를 올려야 할 시점"이라고 어려운 속내를 토로했다.

그는 "정부에서는 금리를 올리면 실물경기와 주가에 악영향을 미칠 점을 우려하고 있으나 금리를 소폭 인상하더라도 결코 그런 일은 발생하지 않을 것이라는 게 한은의 판단"이라며 "지금은 눈앞의 작은 이해관계에 연연하기보다는 거시경제적 측면에서 대책을 마련해야 할 때"라고 덧붙였다.

박정희, 노태우 정권과 같은 실수를 되풀이할 것인가, 아니면 전두환 정권의 성공을 뒤따를 것인가. 지금 정권말기를 맞이한 김대중 정부가 역사적 선택의 기로에 서있다 할 것이다.