[이세영의 세상읽기] “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다”는 법원칙의 예외, 유치권

민법상 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이고, 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니다.

예를들면 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다.

그런데 유치권자는 그 채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 채권의 변제를 청구할 수는 없다.

그러나, 목적물을 인도받고자 하는 사람은 유치권자가 가지는 채권을 만족시키지 않으면 그 인도를 받을 수 없으므로 실제로는 그 변제를 강요당하는 셈이 된다. 이처럼 유치권은 유치권자의 채권의 만족을 간접적으로 확보하려는 것이다.

한편 어떠한 부동산에 근저당권이 설정된 경우에도 그 설정 후에 제3자가 그 목적물을 점유함으로써 그 위에 유치권을 취득하게 될 수 있다. 이렇게 되면 유치권의 성립 전에 근저당권 등 담보를 제공받은 사람으로서는 목적물의 담보가치가 자신이 애초 예상·계산하였던 것과는 달리 현저히 하락하는 경우가 발생할 수 있다.

왜냐하면 유치권자는 경락인에 대하여 채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 부동산 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을 하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다고 할 것인바, 이와 같은 저가낙찰로 인해 근저당권자의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험이 있기 때문이다.

따라서 부동산유치권은 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기채권의 만족을 얻을 수 있게 된다.

이러한 유치권제도는 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다”는 일반적 법원칙의 예외로 인정되는 것인데, 민사유치권의 경우에는 “그 물건에 관하여 생긴 채권”에 특별한 보호가치가 있다는 것에 바탕을 둔 것이다.

따라서 “그 물건에 관하여 생긴 채권”이 인정되는 범위는 엄격히 제한될 필요성이 있다.

예를들어 건물의 외벽 등에 설치된 분리 가능한 간판 설치 공사대금채권, 건물 신축공사현장에 공급한 시멘트와 모래 등의 건축자재 대금채권이나 레미콘 대금채권, 건물철거 공사대금채권은 건물이나 토지 자체에 관하여 생긴 것이 아니므로 건물이나 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없다고 보아야 한다.