김태규 명리학 <255>

집값, 거품의 절정을 향해 달리는 기관차

지나쳐도 너무 지나친 우리나라의 집값에 대해 음양오행으로 알아보고자 한다.
  
  건교부 장관이 강남 집값을 잡겠다면서 강남과는 멀리 떨어진 곳의 신도시 계획을 발표했다. 분양되지 않던 아파트들이 갑자기 사지 못해 안달이 나는 물건이 되어 버린다.
  
  매물은 삽시간에 자취를 감춘다. 하룻밤 사이에 수 천 만원이 폭등하고 연이어 급등세를 보인다. 그리곤 형식이나마 투기단속반이 뜬다.
  
  집값을 잡겠다고 한 조치이지만 당장은 집값이 급등한다. 그런 발표가 없었더라면 그나마도 조용했을 것을 타는 불에 기름 붓는 격이다.
  
  '미필적 고의'라는 법률 용어가 생각난다. 마치 건교부 장관이 증시 작전 세력의 이른바 '주포(主砲)'가 아닌지 구분이 되질 않으니 딱하기만 하다. 이상한 소문들이 자꾸만 귀에 들려온다.
  
  그러고 보니 문득 집히는 것이 있다.
  
  래미안, 푸르지오, 자이, e-편한 세상, 하늘채, 위브, SK 뷰, 더 샤프, 브라운스톤, 롯데캐슬, 하이페리온, 트럼프월드, 아크로빌, 에클라트, 플래티넘, 카이저팰리스, 굿모닝힐, 데씨앙.
  
  이런 브랜드 이름들은 조사한 것이 아니라 최근에 익히 듣고 본 것들을 기억나는 대로 적었을 뿐이다.
  
  잠깐이라도 텔레비전을 볼라치면 유명 탤런트와 배우들을 앞세워 쉼 없이 들려와 뇌리에 박히니 말이다. 텔레비전은 가히 아파트와 주상복합 브랜드 광고의 홍수 사태를 이루고 있다.
  
  텔레비전 광고의 주종을 이룬다는 것은 큰 의미가 있다. 그 시점에서 가장 잘 팔리는 물건이자 그 판매이익도 가장 크기에 비싼 광고료를 퍼붓고 있는 것이다. 현재 시점에서 우리 사회의 정확한 상을 반영하고 있다.
  
  또 광고 효과가 가장 뛰어나다는 조선일보의 A면들을 펼쳐보았다.
  
  10월 30일자 신문을 펼쳐보니 1면 하단에 '나폴리 로하스 빌'이라는 분양광고가 크게 차지하고 있다. 3면에는 삼성 래미안의 길음 뉴타운 분양광고가 하단을 차지한다.
  
  4면과 5면에는 양쪽 날개에 아파트에 들어가는 LG 전자의 세탁기 광고, 7면은 아산 신도시의 신도 브래뉴라는 아파트 전면 광고, 11면에는 '스틸랜드' 라는 유통단지 분양 전면 광고가 메웠다.
  
  16-17 면에는 밑에서 허리선 위까지 올라오는 넓은 지면에 서해안 시대 운운하면서 처음 듣는 어느 어촌을 관광어항으로 개발한다는 내용의 분양광고가 대문짝만하게 눈에 들어온다.
  
  다른 광고는 무엇이 있나 살펴보니, 서강 SLP 영어교육 전면광고가 있고, 나머지는 가을이다 보니 해외여행 상품광고와 학생이 모자라 고민하는 지방대학들의 홍보용 광고가 그럭저럭 메우고 있다.
  
  이쯤 되면 지금 우리 국민들의 머리 속에는 온통 '아파트' 또는 '분양'이라는 어휘가 전부라 해도 과언이 아닐 것이다. 24시간 세뇌해대는데 그럴 밖에.
  
  이런 현상의 결과는 뻔하다. 너무나도 그 결과가 명백하다. 지금 우리는 전례가 없는 거대한 부동산 버블의 홍수와 해일에 휩싸인 것이고 조만간 엄청난 거품 붕괴 국면을 목격하게 될 것이다.
  
  현재 부동산 버블 게임은 그 마지막 절정을 향해 숨가쁜 질주를 보이고 있는 기관차와 같다. 무리해서라도 집을 장만하지 않으면 도저히 안 될 것 같은 두려움이 밀려온다.
  
  40-50대가 부채를 내어 집을 샀고, 이어서 30대마저 부동산담보로 집을 사는 대열에 동참하고 나면 급기야 구매력 공백 현상이 빚어질 것이다. '사자' 세력이 없는 시장의 갈 길은 뻔하다.
  
  시장은 끊임없이 버블을 생성하고 다시 그것을 정화하는 사이클을 반복한다. 지금의 버블이 꺼지지 않는다면 어떻게 될까? 간단하다, '대한민국의 미래는 없다'라는 것이 답이다.
  
  집값 상승은 훗날 우리의 뒷사람들이 고스란히 떠안아야 하는 몫이고 부담이다. 주식 버블은 그것이 생필품이 아니라는 점에서 한 없이 올라도 별 상관이 없지만 집은 그렇지 않다. 집 없이 살 수는 없는 것이고, 그러기 위해선 소득에 비해 엄청나게 비싼 집값을 어떤 형태로든 치러야 하는 것이다.
  
  우리 젊은이들에게 미래가 없다면 나라의 미래가 없다는 것이고, 그렇기에 부동산 버블은 반드시 꺼질 것이고 그래야만 우리에게 미래가 있는 것이다.
  
  따라서 거품 붕괴에 따르는 고통은 바로 지금 아파트에 미쳐있거나 미치기 시작한 기성세대의 몫이다.
  
  저번 정부가 신용카드 남발이라는 정책적 실패로 엄청난 고통을 안겨준 것처럼 이번 정부는 결과적으로 부동산 거품으로 인한 주택저당채권의 불량화로 또 한 번 엄청난 파문을 빚어낼 것이 틀림없다.
  
  그렇다면 부동산 버블의 붕괴가 언제부터 시작되는지에 대해 얘기해보기로 하자.
  
  주택이나 건설은 목의 기운과 토의 기운의 상관관계에서 비롯된다. 따라서 갑목(甲木)과 무토(戊土)의 동향을 보면 알 수 있다.
  
  우리의 경우 지난 1974년 갑인(甲寅)년부터 아파트 붐이 일기 시작했다. 그 출발은 여의도의 시영 아파트였다. 그렇다면 만물이 커다란 전환점을 맞는 30년이 지난 2004년 갑신(甲申)년부터는 아파트 투기 붐이 서서히 고개를 숙여야 정상이다.
  
  거기서 집값이 안정을 잡기 시작했다면 버블은 생기지 않았다. 필자는 당시 '부동산 불패신화는 끝났다.'의 내용의 글을 올린 적이 있다. 하지만 그 이후로도 부동산은 더욱 불이 붙었다.
  
  필자가 틀렸다고 생각하지 않는다. 다만 비정상적인 집값 상승, 즉 버블이 계속되고 있을 뿐이다. 그 근본 원인은 1998년 IMF 쇼크로 집값이 몇 년 동안 지나치게 하락한 것이 반작용을 불러일으킨 데서 찾아야 할 것이다.
  
  우리나라의 부동산 붐은 경제발전과 성장의 산물이다. 공업화로 이행하면서 도시로의 집중이 이루어졌고, 특히 수도권으로의 쏠림은 지나친 감이 있었다. 이에 더하여 핵가족화 현상이 주택에 대한 수요를 더욱 크게 했다.
  
  그 과정을 음양오행으로 보면 다음과 같다.
  
  1974년 갑인(甲寅)--부동산 붐의 출발
  1986년 병인(丙寅)--부동산 투기의 본격화
  1998년 무인(戊寅)--부동산 붐, 사실상의 절정(그러나 IMF 쇼크로 당시 하락이 극심했다)
  2010년 경인(庚寅)--부동산 버블이 지속될 수 있는 최대한의 시점
  2022년 임인(壬寅)--부동산 불경기의 가속화
  
  따라서 우리의 부동산 붐은 1998년과 2010년 사이의 어느 지점, 바로 2004년 갑신(甲申)년부터 하락세를 보여야 했는데 이 때부터 더욱 강세장이 나타난 것이다. 바로 버블의 탄생이다.
  
  필자가 생각하는 버블의 붕괴 시점은 세 가지가 있다.
  
  하나는 바로 지금이다. 2006년 병술(丙戌)년 무술(戊戌)월이 시작일 수도 있다. 건교부 장관이 신도시 발표를 하자마자 집값이 급등하는 현상이 그 징조일 수 있다.
  
  다음으로는 2008년 무자(戊子)년 북경 올림픽을 계기로 찾아올 세계적 경기후퇴와 함께 시작될 수 있다고 본다.
  
  마지막으로 앞서 말한 2010년 경인(庚寅)년이다.
  
  그리고 버블은 빨리 붕괴를 시작할수록 그나마 연착륙의 가능성이 높고 폐해도 적을 것인데, 만일 2010년에 닥친다면 경착륙(Hard landing)도 아니고 그냥 추락일 것이다.
  
  필자 추산에 2009년 기축(己丑)년 11월 을해(乙亥)월부터 붕괴를 시작해서 2010년에 본격화될 공산이 가장 크다고 본다.
  
  집값 하락은 담보가 하락을 부를 것이고, 그러면 은행은 주택 대출 상환을 요구해 올 것이다. 집주인들은 갑자기 돈이 없으니 고스란히 집을 비우고 떠나야 할 것이다.
  
  그리고 은행들이 무너지고 그 엄청난 악성의 주택저당채권들은 또 다시 정크본드로 발행되어 누군가 사주길 바라는 형국이 될 것이다.
  
  만일 그 본드를 외국인들이 인수하게 된다면 어떤 일이 벌어지는가?
  
  최근 우리사회에는 지난 경제위기 당시 기업들을 헐값에 넘겼다고 말들이 많다. 그런데 이번에는 집마저 그런 식으로 넘기고 나면 그 때는 외국투자가들이 사들인 집에 셋방 살게 되지 않겠는가?
  
  그리고 또 다시 그 때가서 더러는 글로벌화를 외치고, 누구는 신자유주의 반대를 외치게 될 것이다. 실로 생각하기도 싫은 끔찍한 악몽이다.
  
  필자는 2004년 당시 부동산에 관한 글을 쓸 당시에도 지금과 같은 시나리오가 전개될 가능성을 염두에 두고 있었다. 하지만 생각하기도 싫었기에 글로 옮기기도 싫었다. 그런데 점점 그 악몽이 현실로 나타날 가능성이 짙어지고 있는 지금의 형국이다.
  
  그런데 이런 일을 우려하는 목소리는 들리지 않는다. 진보와 개혁을 표방하는 현 정권의 사람들로부터 강남의 부동산을 가진 자들, 좀 혼내주어야 한다는 유치한 얘기나 간혹 들릴 뿐이다. 어느 언론 매체나 어느 국회의원 또는 정치가도 이런 얘기를 하지 않는다.
  
  언론 매체들은 지금의 광고주들이 누구인지 알고 있고 정치가들도 후원금을 내는 이들이 누구인지 잘 알고 있기 때문이다.
  
  만일 이 글을 싣는 '프레시안'이 아파트 업체로부터 수익성 있는 광고를 받고 있다면 역시 필자의 이런 글을 꺼릴 것이다. 그래서 글을 쓰기 전에 프레시안에 그런 광고가 없는지 미리 살펴보았다. 행인지 불행인지 눈에 보이지 않는다. 제발 필자의 염려가 기우에 그치기를 빌며 글을 맺는다.
  
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