주택 '후분양제' 도입, 준비부족으로 난항 예상

"아파트 분양원가 공개-투자금융 활성화가 선결조건"

정부가 오는 2007년부터 공공부문 주택사업장에 대해 후분양을 의무화하고, 후분양을 실시하는 민간업체에 대해서는 올해부터 국민주택기금을 우대지원하고 2007년부터는 공공택지를 우선공급하는 유인정책으로 민간업체의 후분양 도입을 유도하기로 했다.

하지만 후분양제 성공을 위해선 거품이 잔뜩 끼어있는 아파트 분양원가를 공개해 아파트값을 낮추는 노력이 선행돼야 한다는 게 전문가들의 한결같은 지적이다.

***중소업체, 자금 마련에 초비상**

건설교통부는 3일 주택시장 안정과 소비자중심의 주택공급 질서확립을 위해 이같은 내용의 `후분양제 활성화 방안`을 마련, 국무회의에서 최종 확정했다고 밝혔다.

건교부는 다만 시장 충격을 최소화하기 위해 후분양제를 선도단계(2003∼2006년), 활성화단계(2007∼2011년), 정착단계(2012년 이후) 등 3단계로 실시키로 했다.

***중소업체들 강력 반발**

이같은 정부정책에 대해 대형업체들은 주택에도 품질 경쟁이 벌어져 이미 브랜드 아파트가 등장하는 시대가 됐다는 점에서 후분양제를 호재로 받아들이고 있다. 투자금융은 물론 주택시장 수주를 독차지할 기대마저 갖고 있다.

반면에 중소건설업체들은 자신들의 생존을 위협하는 정책이라며 반발하고 있다. 지금까지는 토지 구입만 업체 돈으로 하고 건축은 분양자들이 내는 분양대금으로 해오는 제도에 완주해올 수 있었지만 후분양제가 되면 건축비의 80%를 업체에서 조달해야 하는 까닭에 중소건설업체들이 불이익을 볼 것이라는 판단에서다.

중견 주택업체의 모임인 대한주택건설협회에 따르면, 중소건설업체의 경우 지금도 담보 제공 없이는 투자금융을 받지 못하는 현실에서 한꺼번에 3백억~4백억원의 자금을 동원할 수 있는 업체는 3~4곳에 불과하기 때문에 중소업체가 공공택지에서 아파트 사업을 한다는 것은 사실상 불가능하다.

따라서 중소업체들에게는 후분양제 도입에 따른 인센티브는 대형건설업체들에게만 혜택이 돌아갈 것이라고 반발하고 있다.

실제로 시중 은행의 투자금융 담당자들은 “지금까지는 분양대금을 미리 받는 조건하에 담보를 잡고 투자금융을 해줬다”며 “후분양제로 바뀔 경우 리스크가 훨씬 커지기 때문에 대형업체 등 신용이 좋은 곳이 아니면 투자금융을 해주기가 어려울 것”이라고 말하고 있다.

이에 따라 자금력과 경쟁력이 뒤쳐지는 중소건설업체들은 후분양제가 본격화될 경우 차츰 도태돼 메이저 건설사 중심으로 시장이 재편될 가능성이 커졌고, 이에 중소건설업계는 ‘후분양제’로 전환하려면 원활한 자금조달을 위한 금융지원책 등 보완책 마련이 절실하다고 주장하고 있다.

***분양원가 공개해 분양가 낮추는 게 성공의 관건**

‘소비자 중심’으로 바뀐다고 하지만 후분양제가 서민들에게는 반드시 유리한 것만은 아니라는 점에서도 당분간 후분양제에 따른 진통이 예상된다. 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나눠 2∼3년간 분납해오던 선분양과는 달리 후분양은 구입과 동시에 단기간내 목돈이 필요하다는 점이 수요자 입장에서는 큰 부담이 되기 때문이다.

때문에 전문가들은 업체들에게는 사업성을 담보로 하는 투자금융 소위 프로젝트 파이낸싱(PF)을 활성화하는 동시에, 완공주택을 담보로 수요자들이 구입자금을 대출받을 수 있는 안정적인 '장기주택담보대출제도(모기지론)'가 정착돼야 한다는 방안을 내놓고 있다.

정부는 이에 오는 3월부터 한국주택금융공사를 통해 모기지론을 도입한다는 방침이나, 그동안 아파트값 폭등에 따른 고분양가과 6∼7%대에 달하는 금리를 고려할 때 과연 얼마나 활성화될 수 있을지는 의문이다. 미국 등 모기진론이 발달한 선진국의 경우 월급의 15%를 모기지론으로 지불하고 있으나, 우리나라의 경우 아파트값 폭등으로 월급의 30%이상을 모기지론으로 지불해야 할 처지이기 때문이다.

또한 전문가들에 따르면 후분양제는 분양가를 10% 이상 더 오르게 하는 요인이 될 것으로 분석되고 있다. 건설사 입장에선 분양대금을 자체 자금으로 조달하거나 빌려야하는 부담을 소비자들에게 전가하게 돼 2012년 분양 전망치인 28만가구가 모두 후분양될 경우 가구당 7천8백만원의 분양가 인상이 불가피하다는 연구결과도 나와 있다.

국토연구원의 최근 분석자료에 따르면 주택건설업체들이 선분양 때와 같은 수익률을 유지하기 위해서는 50% 공정 후 분양하는 경우와 완전 준공한 뒤 분양하는 경우로 따져볼 때 소형주택은 각각 6.2%와 11.1%, 중형주택은 8.3%와 11.6%, 대형주택은 8.4%와 12.1% 상승하는 것으로 조사됐다.

따라서 후분양제 실시의 성공을 위해선 거품이 잔뜩 끼어있는 아파트 분양원가를 공개해 분양가를 낮추는 노력이 선행돼야 한다는 게 전문가들의 지배적 조언이다. 하지만 정부는 지금 건설업체 이해를 대변해 분양원가 공개에 극력반대하고 있어, 쉽게 실현될지는 의문이다.