윤석열 정부 출범 1년을 맞아 각계에서 지난 한 해를 평가하는 목소리가 나오는 와중에, 주거 복지와 부동산 정책 부문에서는 날선 비판이 시민사회단체로부터 쏟아졌다.
9일 참여연대 민생희망본부와 민변 민생경제위원회, 한국도시연구소는 서울 종로구 참여연대에서 '윤석열 정부 1년 주거부동산 정책 평가 좌담회'를 열어 윤석열 정부의 주택 및 주거 정책 등을 분야별로 평가한 결과를 이 같이 밝혔다.
이강훈 변호사(민변 민생경제위원회 위원장)가 주택 공급 정책을, 임재만 세종대 부동산학과 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)가 부동산 금융 정책을, 정세은 충남대 경제학과 교수(참여연대 조세재정개혁센터 실행위원)가 부동산 세제를, 최은영 한국도시연구소 소장이 주거 복지와 세입자 정책 부문을 각각 나눠 발제를 맡았다.
시장 하락하는데 주택 공급량 늘리겠다는 '엇박자'
주택 공급의 경우 시장 상황과 맞지 않는 대량 공급 정책을 유지하는 한편 주택 관련 규제를 대규모로 풀어 시대 정신에 오히려 역행하는 한 해였다는 비판이 나왔다.
윤석열 정부는 앞으로 5년간 총 270만호에 육박하는 규모의 주택을 공급하겠다는 청사진을 그렸다. 생애최초 주택구입 시 적용하는 주택담보비율(LTV)을 종전의 60퍼센트(%)에서 최종 80%까지 끌어올렸다(9억 원 이하). 서울 인근을 제외한 4개 지역을 제외한 전국을 규제지역에서 해제했고 부동산 보유세는 2020년 수준으로 완화했다.
이강훈 변호사는 "윤석열 정부의 주택 대량 공급론(임기 내 270만호 인허가), 주택 시장 규제 완화론(민간 시장 기능 회복 통한 공급 확대론), 부동산 금융 완화대책(생애 최초 LTV 80% 완화), 대대적인 부동산 조세 감세 기조 등은 주택 수요가 초과함을 전제로 이를 충족하기 위한 주택 공급 확대를 최우선 목표로 삼았기에 나온 잘못된 정책 과제"라며 이 같은 정책은 "현재 경제 상황에 부합한다고 볼 수 없다"고 지적했다.
이미 2021년부터 주택 거래량이 줄어드는 등 부동산 시장이 하향 안정화하는 상황이었기에 "과도한 주택 공급 목표를 낮추고 민간 대신 공공주택 공급을 확대"했어야 한다고 이 변호사는 밝혔다.
한편 윤석열 정부는 재건축 관련 규제 완화도 추진했다. 재건축부담금 면제 금액을 종전 3000만 원에서 1억 원으로 상향했고, 1주택 보유자의 경우는 재건축 부담금을 감면해줬다. 재건축 진단 기준도 완화했다. 구조안정성 점수 비중은 30%로 낮추고 대신 주거환경과 설비노후 점수 비중을 각 30%로 높였다. 안전 문제를 재건축의 시행 여부 최우선 대상에서 뺐다.
이 변호사는 "기후 위기 시대에 탄소 배출을 줄이고 환경을 보전"해야 한다는 시대정신에 "정면으로 역행하는 내용"이라고 일갈했다.
아울러 이 같은 재건축 규제 완화 등이 앞으로 "다시 주택 경기가 활성화할 경우 상당한 부작용을 낳을 것"으로 이 변호사는 우려했다.
부동산 대출 규제 완화 일변… 다주택자에 혜택 집중
부동산 금융, 곧 부동산 관련 대출 정책은 지난 한 해 완화 일변도를 이어갔다. 이에 윤 대통령 취임 당시인 지난해 3분기부터 작년 말까지 전체 가계대출은 감소세를 보였다. 작년 3분기에는 전월 대비 3000억 원, 4분기에는 7조5000억 원이 각각 감소했다. 하지만 주택담보대출은 오히려 3분기 6조5000억 원, 4분기 4조7000억 원 증가했다. 윤석열 정부의 주택 대출 관련 규제 완화가 작용한 결과라고밖에 볼 수 없는 대목이다. 이 시기 기준금리가 계속 치솟는 등 전반적인 대출 여건은 악화하고 있었기 때문이다.
윤석열 정부는 LTV 규제 완화에 더해 규제지역에서 주택담보대출 시 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 완화했다. 신규주택 전입 의무는 폐지했다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 한도는 1억 원에서 2억 원으로 완화했다. 총부채원리금상환비율(DSR)이 배제되는 긴급생계용도 주택담보대출 한도는 종전 1억 원에서 1억5000만 원으로 확대했다.
특히 다주택자가 혜택을 봤다. 윤석열 정부는 다주택자가 규제지역 내의 주택을 구입할 경우 주택담보대출을 허용하지 않던 기존 대책을 완화해 주택담보대출(30%)을 적용해 줬다. 다주택자가 서울 등 주택가격 상승 가능성이 큰 지역에서 주택을 구입할 때도 주담대를 끼는 게 가능해졌다.
주담대 차주의 이자 부담은 완화됐다. 정부는 은행이나 제2금융권으로부터 대출받은 변동금리 및 준고정금리 주담대(만기 5년 이내)는 저금리의 장기·고정금리·분할상환 상품으로 갈아탈 수 있는 우대형 안심전환대출에 25조 원을 공급했다. 부부합산소득 7000만 원 이하 1주택자가 대상이며 대상 주택은 시세 4억 원 이하 주택이다.
오는 8월 17일부터는 부부합산소득 7000만 원 이하 무주택자와 시세 6억 원 이하 1주택자의 보금자리론 금리를 최대 0.35% 인하하기로 했다.
임재만 교수는 이 같은 조치가 "가계와 주택 금융화를 심화"하고 "경제 여건이 호전될 경우 다시 주택 투기를 일으켜 거품 형성을 유발할 가능성"이 있다고 우려했다.
아울러 이 같은 대출 완화 조치가 "다주택자에게는 규제 완화" 혜택이 되는 반면 여전히 취약계층은 금융 접근권이 제약되는 현실과 맞물려 "자산 불평등을 심화한다"고 지적했다.
임 교수는 이에 "무분별한 주담대와 전세보증금반환보증을 축소하고, 전세대출은 폐지해야 한다"고 조언했다. 아울러 "최소한 다주택자를 대상으로 하는 대출 규제 완화는 반드시 전세가 상한 규제와 연계"해야 한다고 강조했다.
궁극적으로는 주담대로부터 이익을 올리는 은행 시스템을 구조적으로 개혁해야 한다고 임 교수는 주장했다. 구체적으로 독일이나 스위스 등의 사례처럼 주주 중심의 은행 시스템을 이해관계자 중심 시스템으로 개혁하자고 그는 주창했다.
또한 토지의 공공성 강화를 위해 공공토지임대제, 사회주택제 등을 도입해 주가 안정성을 높일 필요가 있다고 임 교수는 강조했다.
'문재인 정부 반대' 선명했던 부동산 세제 개편
윤석열 정부는 특히 부동산 세제 분야에서 이전 문재인 정부와 차별성을 강조했다. 보유세와 거래세를 완화해 '문재인 정부 이전'으로 돌리고자 하는 목적을 뚜렷이 했다.
구체적으로 윤석열 정부는 재산세 적용 기준연도를 2022년에서 2021년으로 변경하고 종합부동산세 역시 2021년 주택 가격을 기준으로 적용하기로 했다. 고령자와 주택 장기보유자의 종부세 납부가 유예됐고, 일시적 2주택자 역시 1주택자와 마찬가지로 종부세 특례 적용 대상이 됐다. 종부세 적용 대상은 현행 6억 원 이상에서 9억 원 이상 주택자로 완화됐다. 일시적 2주택자의 취득세 중과배제 인정기한은 1년에서 2년으로 확대했고 다주택자의 양도세 중과는 완화했다. 공시가격 현실화 계획은 재검토하기로 해 사실상 공시가격 현실화에 반대하는 입장을 뚜렷이 했다. 이에 따라 고가주택일수록 더 큰 감세 혜택을 받게 됐다.
이 같은 조치는 "결국 고가주택 보유자와 다주택자에게 유리한 정책"이었다고 정세은 교수는 촌평했다.
대대적인 부동산 세제 감세안은 세수 감소로 이어졌다. 정 교수는 "지난해 세목별 세수를 2021년과 비교하면, 종합소득세와 법인세는 50% 가까이 늘었지만 양도소득세, 상속증여세, 증권거래세는 오히려 줄었고, 특히 종합부동산세는 10.9% 늘어나는 데 그쳤다"며 "지난해 공시가격이 높아서 집주인들 세부담이 클 것이라는 기사가 쏟아져 나온 것을 상기해 보면, 증가폭이 크지 않다"고 지적했다.
특히 같은 기간 근로소득세수는 21.6% 늘어난 점이 명확히 대비된다. 간단히 말해 자산에 따른 세제는 증가하지 않았지만 소득에 매기는 세제만 늘어났다. 정 교수는 "윤석열 정부 집권 이후 종부세 공정시장가액 비율을 100%에서 60%로 낮추고, 다주택자의 양도세 중과를 배제하는 등 자산과 관련된 세부담 완화 조치들이 적지 않게 영향을 미친" 결과라며 "지난 몇 년간 자산가격이 폭등해왔음을 감안하면, 근로소득세의 세수 증가폭보다 자산세수의 증가폭이 낮다는 점은 조세정의와 형평에 심각한 문제"가 있다고 결론내릴 수밖에 없다고 강조했다.
정 교수는 그에 대한 대안을 제시했다. 우선 공정시장가액비율 폐지가 거론된다. 현행 종부세와 재산세 과세표준은 공시가격 합산 금액에서 일부 상황별 금액을 공제한 공정시장가액비율이 적용된 금액이다. 이는 조세의 종목과 세율은 법률로 정해야 하는 조세법률주의와 어긋난다. 정부가 공정시장가액비율을 이용해 인위적으로 월권을 행사한다는 뜻이다.
정 교수는 "정부의 역할은 시장에서 형성되는 시가(時價) 또는 시가에 가장 근접한 가격을 정확하게 조사하여 발표하는 것"에 머물러야 한다며 "국회가 국민의 의견을 수렴하여 적정한 세부담을 검토하여 세율을 정해야 한다"고 강조했다. 따라서 공정시장가액비율 제도를 즉시 폐지하자고 정 교수는 주장했다.
부동산 공시가격은 시급히 현실화하는 종전 로드맵을 복구해야 한다는 지적도 나왔다. 그간 공시가격과 적정 시가의 괴리가 큰 점은 한국 부동산 관련 조세의 큰 맹점으로 여러 차례 지적됐다. 사실상 공시가 대비 시가가 큰 고가주택 보유자가 더 큰 이익을 얻기 때문이다. 공시가격 제도가 사실상 항상적인 부자 감세 제도로 작동한 셈이다.
올해 아파트, 다세대주택 등 공동주택 공시가격은 작년보다 평균 18.63% 내린 수준으로 확정됐다. 이는 역대 가장 큰 폭의 하락이다. 윤석열 정부의 감세 기조 결과다.
정 교수는 "그간 부동산 공시가격이 부동산공시법이 정의한 적정가격에 한참 미치지 못해 제대로 된 세부담이 이뤄지지 않아 조세정의를 왜곡"했고 "자산불평등 심화를 초래"했다고 지적했다.
정 교수는 따라서 공시가격 현실화를 통해 특히 고가주택자를 대상으로 증세할 필요가 있다고 설명했다. 정 교수는 그러나 "공시가격 현실화로 인한 세부담 확대는 조세 원칙에 부합하는 당연한 결과인데도 윤석열 정부는 세부담 완화가 시대정의인양 왜곡"해 "잘못된 납세인식을 확산하고 있다"고 질타했다.
종부세 등 보유세 역시 더 강화하진 않더라도 최소 윤석열 정부 이전 수준으로 복구할 필요가 있다고 정 교수는 강조했다.
정 교수는 "한국은 상위 10%가 전체 자산의 58.5%를, 상위 1%가 전체 자산의 25.4%를 소유해 자산 불평등이 매우 심각한 사회"라며 이를 극복하기 위해 보유세 강화가 절실하다고 전했다.
그러나 "자산불평등은 교육, 취업 기회의 균등 및 공정성을 해쳐 서민들의 삶을 좌절시키는 주요 원인"임에도 그간 한국은 "2019년 부동산 보유세 실효세율이 0.17%로, 0.3%인 경제협력개발기구(OECD) 15개국 평균 보유세 실효세율의 절반에 불과"했다고 강조했다.
특히 현 정부 들어 " 보유세 제도가 다시 후퇴하고 무력화해 자산불평등을 완화를 기대하기 어려운 것이 현실"이라며 "이는 향후 금리가 인하되는 시기에 이르면 다시 부동산 가격이 폭등하는 원인을 제공할 위험 요인"이라고 정 교수는 우려했다.
주택 공공성 강화는 '나 몰라라'
주택 공공성 제고에 윤석열 정부는 인색했다는 촌평이 나왔다. 당초 윤석열 정부는 출범 당시부터 문재인 정부보다 주거 공공성 해소에 소극적으로 나서겠다고 공약했다. 문재인 정부 당시 연간 13만 호 수준이던 공공임대주택 공급량을 윤석열 정부는 연 10만 호 수준으로 낮추겠다고 밝힌 바 있다.
최은영 소장은 "공공임대주택 공급 계획 물량이 줄어드는 것 그 자체가 문제"라며 "공공임대주택 범위에 10년 임대후 분양주택까지 포함한 것을 고려하면 실질적으로 공급되는 공공임대주택은 연 10만호에도 못 미칠 것"이라고 지적했다.
윤석열 정부의 주택 공공성 관련 정책으로 꼽을 수 있는 건 나눔형 분양주택 수준이다. 나눔형 분양주택(시세 70% 이하, 5년 의무 거주, 공공환매시 시세 차익 70% 보장), 선택형 분양주택(입주시 분양가와 분양시 감정가를 평균한 가격으로 6년 후 분양 여부 선택), 일반형 분양주택(분양가상한제 적용해 시세 80% 이하로 공급) 등은 최초 분양 당첨자가 시세 차익을 누리는 방향으로 설계돼 이른바 '로또'를 양산하는 한편, 장기적으로는 지속 공급이 불가능한 대책으로 평가됐다.
이강훈 변호사는 이처럼 공공주택 공급에 힘쓰지 않는 현 정부 기조상 "앞으로도 무주택 서민과 청년, 신혼부부의 주거권이 크게 개선될 것을 기대하기는 어렵다"고 지적했다.
최근 전국적 문제가 된 이른바 '깡통 전세' 사건, 혹은 전세사기 사건과 관련한 윤석열 정부의 전세 규제 관련 대책 역시 문제의 핵심에 닿지 않는다고 이 변호사는 지적했다.
정부는 지난달 27일 특별법을 제정해 임차인에 우선매수권을 부여하고 대출을 지원하며, 임차인이 요청할 경우 공공매입 후 임대주택을 공급하는 방안 등의 대책을 발표했다. 이 변호사는 이에 관해 "깡통전세 피해자는 제외해 피해자 범위가 너무 축소"됐으며 "피해자들이 희망하는 채권 매입 방안" 등도 제외돼 충분한 피해조사가 이뤄지지 않은 대책이었다고 설명했다.
윤석열 정부의 지난 1년간 주택과 관련해 두 건의 상징적인 사건이 발생했다. 그 중 하나는 지난해 말부터 최근까지 큰 사회적 문제로 떠오른 전세사기 사건이다. 그 전 지난해 8월에는 집중호우로 인해 반지하 주택에 거주하던 서민들이 목숨을 잃는 참사가 벌어졌다.
최은영 소장은 주거 관련 통계를 들어 한국의 주거빈곤 수준이 심각함을 강조했다. 통계청 집계 기준 2020년 현재 최저주거기준에 미달하는 주택에 거주하는 가구가 176만 가구에 달한다. 이는 반지하와 옥탑, 슬레이트 지붕으로 된 주택, 고시원, 비닐하우스처럼 주택 이외의 거처를 총괄한 수치다.
지난해와 올해 주거급여 정책 수준은 2015년 이후 가장 적게 떨어졌다. 최 소장은 "윤석열 정부는 코로나19 이후 물가 폭등에도 불구하고 2023년 주거급여 기준임대료를 1급지(서울) 1인가구 기준 32만7000원에서 33만 원으로 3000원 인상하는 데 그쳤다"며 "이는 2015년 맞춤형 급여로의 개편 이후 증가폭이 가장 작은 것"이라고 밝혔다.
아울러 윤석열 정부는 지난 1년간 청년 주거비 지원 강화, 관리비를 주거급여에 포함하는 방안 등 출범 당시 제시한 공약도 지키지 않은 것은 물론, 아예 논의조차 하지 않았다고 최 소장은 질타했다.
한편 현 정부가 문재인 정부 시기 임차인 권리 보호를 위해 도입된 계약갱신청구권, 전월세 인상률 상한제, 임대차 신고제 등 이른바 임대차 3법 개정안을 무력화하거나 폐지하려 하는 점도 문제라고 최 소장은 지적했다.
최 소장은 "윤석열 정부는 임대차 3법으로 인한 부작용에 대응한다는 명목으로 임대인 혜택 강화 대책을 내놨"고 "원희룡 국토교통부 장관은 지난해 6월 29일 관훈클럽 초청 토론회에서 '임대차 3법의 폐지 수준의 개정이 필요하다'는 입장을 밝혔다"고 지적했다.
최근 전국에서 일어나는 깡통전세, 전세사기 사건과 관련해서는 근본적으로 지난 수년 간 '빚내서 집 사라'는 신호를 준 정부가 근본 책임을 져야 한다고 최 소장은 지적했다. '보증보험 가입을 신청했다'는 서류만 있으면 민간임대주택 등록이 가능한 허술한 임대차 행정을 그간 이어와 시장 위험을 키웠다고 최 소장은 지적했다.
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