오늘 박인규가 주목한 이 사람은 국민의 정부 시절, 경제수석을 지낸 김태동 교수입니다. 김태동 교수는 1947년 충남 부여 출생으로 69년 서울대학교 경제학과를 졸업했고 87년 미국 예일대학교에서 경제학 박사학위를 받았습니다. 일리노이 대학교 조교수를 거쳐 89년부터 지금까지 성균관대학교 경제학부 교수로 재직하고 있으며 95년 경제정의실천시민연합의 정책위원장으로 활동했습니다. 또, 1998년 국민의 정부 초대 대통령경제수석으로 발탁된 뒤 정책기획수석, 대통령 정책위원회 위원장을 역임했고 후 한국금융학회 회장, 한국은행 금융통화위원을 지냈습니다.
박인규 : 제가 몇 달 전 저희 프로그램에 아우 되시는 김헌동 본부장... 경실련 아파트거품빼기운동본부 본부장을 모셨는데 이렇게 또 형님을 모시게 됐습니다.
김태동 : 아우가 더 유명합니다.
박인규 : 반갑습니다. 이번에 형제분이 책을 내셨는데요, 아주 독특한 것 같아요. 대화체로 책을 내셨는데 '문제는 부동산이야, 이 바보들아!' 이 책을 써야겠다고 마음먹게 된 계기는 어떤 겁니까?
김태동 : 아우가 건설업체에서 한 20년 근무를 하고 이제 시민운동을 하는데, 여러 가지 제가 도와주지도 못하고 금통위원으로 활동하고 하니 전혀 연락도 거의... 추석 때나 만나는 거 외엔 없었습니다. 그런데 작년 가을에 굉장히 부동산값이 많이 올랐습니다. 작년에 지방선거가 있었는데 집권당이 참패한 뒤에 다시 투기를 부추기는 정책을 써서 그런 현상이 일어났는데, 도저히 안 되겠다. 우리 힘을 합쳐서 글로라도 한 번 정책이 어떻게 돼야 하는가를 얘기해야겠다고 생각했죠. 부동산값 총액이 7천조 원을 넘어서 국민소득의 7배를 넘어서 8배가 되는 것 같고, 이런 규모는 일본이 거품이 한창일 때보다 더 심한 정도고요. 지난 5년간 부동산을 통한 양극화가 3천조 원 내지 4천조로 진전돼서 매년 봉급자들이 매년 월급을 받는 것보다 훨씬 많은 금액이 지금 빈부격차로 더 커지는 그런 상태로 지금 되고 있습니다.
박인규 : 부동산을 통한 양극화에서 3천조라는 말씀을 하신 건, 땅 가지신 분들이 그동안 3천조를 벌었다는 말씀이신가요?
김태동 : 예. 땅하고 집, 상업용 건물 이런 것을 합했을 때 줄잡아도 3천조 원 이상이 됐고요. 그래서 우리가 98년 97년 외환위기를 겪고 2003년에 타이나 인도네시아도 겪지 않은 신용카드 위기를 겪었습니다. 그런데 이제 일본이 겪은 부동산 위기를 우리가 겪어서 10년 남짓에 세 번의 경제위기를 겪을 가능성이 많아졌고, 그런 가운데 서민생활은 아주 크게 어려워지고, 특히 인구의 40 ~ 45% 되는 무주택자 생활은 아주 어려워져서 이 책을 쓰게 된 겁니다.
박인규 : 외환위기, 신용카드위기에 이어 곧 닥쳐올지도 모르는 부동산 위기를 경고하기 위해서 이 책을 쓴 거다. 책 말미에 보니까 김 교수가 쓰신 후기에 아우 되시는 김헌동씨와의 대화를 말씀하시면서 병자호란 때 척화파로 유명했던 김상용, 김상헌 형제를 말씀하셨는데 혹시 직계선조 되십니까?
김태동 : 예. 강화도에서 순절하신 김상용 선생님이 제 직계조상님이시고, 그 뒤에 저희는 낙향해서 충청도에서 살다가 해방 후에 올라온 것이죠.
박인규 : 그때와는 다른 의미에서 나라의 앞날을 걱정하는 대화를 하시던데..
김태동 : 그때도 임진왜란이 1592년에 일어났구요, 왜구가 다시 쳐들어온 게 정유재란이고, 그리고 한 20년 쯤 있다가 또 북쪽에서 정묘호란이 일어났고 그 9년 뒤에 병자호란이 일어나고. 북쪽에서 쳐들어온 건 10년에 두 번 쳐들어왔고 임진왜란까지 치면 3, 40년에 네 번의 난리를 겪었습니다. 결국 집권자들이 잘못하면 그런 것인데 우리나라의 현 상황이 경제에서 못 가진 자들이 가진 자들한테 빼앗기는 정도는 1년에 버는 거 이상을 빼앗기고 있기 때문에 경제적 내란상태라고 봐서, 이런 경제적 내란상태를 해결하는 책이 있어야 되지 않겠냐 생각합니다.
박인규 : 책 제목이 '문제는 부동산이야, 이 바보들아!'인데요 이게 사실 클린턴 대통령이 대통령선거 나오면서 it's the economy, stupid라고 말한... 여기서 따오신 거라고 들었는데 무엇보다도 누가 바보입니까?
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김태동 : 우선, 최근에 동탄에 이미 신도시가 건설되고 있는데 또 건설하겠다. 또 작년에 검단, 파주에도 건설하겠다. 10군데 이상 신도시 건설이 발표되고 그때마다 집값이 크게 뛰지 않습니까? 정부가 하는 신도시 건설이 투기꾼의 투기잔치가 되고 수십조 원의 불로소득이 창출되는... 그 밑빠진 독에 신도시라는 독에 집붓기를 하는. 우리가 밑빠진 독에 물붓기 하면 바보라고 할 수밖에 없지 않습니까? 그런데 빠진 독부터 메꿀 생각 하지 않고 계속 잘못을 반복하는. 또 어떤 잘못을 하는가 하면 환율이 내려간다 수출을 보호한다면서 계속 환율 내려갈 때 개입을 해서, 그럼 외환을 사들여야 하거든요.
그럼 유동성이 공급이 돼야 돼요. 그 유동성 공급이 된 것이 결국은 또 부동산 투기에 쓰이고, 그래서 밑빠진 독에 돈 붓기를 하는. 한편으로 신도시에서 집붓기를 하고, 한편으로 한국은행이나 재경부에서 밑빠진 독에 환율개입하면서 유동성을 공급하는 돈붓기를 하고. 이렇게 해서 결국은 양극화의 진전속도가 외환위기 때보다 훨씬 더 심하고. 결국은 이런 열린우리당 정부는 지지율이 내려간 것이 저와 아우가 생각할 때는 일종의 정치적 자살행위를 했다고 보는데, 계속 선거마다 연전연패를 하지 않았습니까? 지금 대통령선거도 별로 전망이 좋지 못하지만...
박인규 : 김 교수께선, 정부에서는 아파트 값을 잡는다는 명분으로 계속 신도시를 건설하고 있는데 그게 오히려 값을 올리는 역할을 하고 있다.
김태동 : 그렇습니다. 판교 때도 그렇고..
박인규 : 거기서 더 나아간다면, 정부는 일련의 정책을 써서 아파트값이 하향안정세를 보이고 있다고 자평하고 있는데 김 교수께서는 거기 동의하시기 어려울 것 같은데요, 어떻습니까? 지금 부동산시장 현황은 어떻게 평가하십니까?
김태동 : 1월부터 4월까지는 강남의 일부 재건축아파트들의 값이 내려가서 통계적으로 1% 정도 내려갔어요. 그러나 작년에 똑같은 서울의 강남 지역에서 36%가 올라갔어요. 그럼 그 반인 한 20% 정도라도 내려가야 하는데 1% 내려가는 것도 못 참아서. 또 최근 지방에 너무 분양을 많이 하다가 분양이 안 돼서 어느 50위권의 건설사가 부도를 냈습니다. 그러니까 또 투기규제 같은 걸 풀겠다고 다시 얘기를 해서, 5월부터는 동탄신도시 발표하고 오히려 투기규제가 풀릴지 모른다는 게 나와서 다시 값이 올라가는 상황인 데다, 또 대선에 나온 사람들... 한나라당 쪽의 유력한 분들이 전부 노무현 정부에서 한 투기억제책이 몇 개 있습니다. 예컨대 종부세를 완화한다든가 서울의 용적률을 더 높여주겠다든가 이런 얘길 해서 그런 기대감이 있고 해서 지금 일부에선 강남이 평당 3, 4천만 원인데 경우에 따라선 1억까지 가지 않느냐는 얘기가 나올 정도로, 서민들을 아주 불안하게 하고 있고 월급쟁이들이 늦게 집을 사는 사람일수록 손해보는 상황이라고 봅니다.
박인규 : 김 교수께선 우리나라 부동산 시장에 거품이 대단히 많다. 이걸 빨리 제거하지 않으면 위험하다고 말씀하시는데, 또 일부에선 거품이 없다고 말씀하시는 분도 있어요. 어떤 게 맞는 겁니까?
김태동 : 뭐 이리 봐도 거품 저리 봐도 거품입니다. 여러 가지 방법을 제가 동생하고 해봤는데요, 첫째 서울시에 SH공사라는 데서 원가를 사실대로 공개했습니다. 공개를 하니까 판교에 못지않은 송파구의 장지 지역에 원가가 7백만 원 정도로 나왔습니다. 그런데 판교에 작년에 분양할 때는 중대형이 1400만원에다가 평당 2천만 원대에 분양됐습니다. 그럼 결국 2천만 원에 분양되는 것과 7백만 원 하면 그 차이인 3분의 2가 거품이라고 볼 수밖에 없습니다. 판교에는 아파트가 한 채도 지어지지 않았는데 이미 거품이 그렇습니다. 두 번째는 우리나라엔 딴 나라에 없는 전세관행이 있습니다. 많은 세입자들이 전세들어 사는데 강남지역 전세값이, 매매값이 10억이면 전세값은 3억 정도 합니다. 그럼 전세값은 투기가 없는 사용가치를 반영한 거라고 봅니다. 교육적인 요인도 있겠죠. 매매가에는 투기가 포함된 거니까 그 차이를 볼 때 전세값이 매매가의 70% 이상이 되는 것이 정상이라고 봅니다.
박인규 : 그 차이는 거품이다.
김태동 : 그 차이가 거품이니까 결국 강남 매매가의 5, 60% 가 거품이다. 기존의 아파트값도 5, 60%.. .판교 이런 데에 짓지 않은 데에도 60% 이상 거품이 있고. 이게 전국적인 건 아니에요. 광주나 울산 같은 데는 전세가가 매매가의 70% 이상이 돼요. 거품이 거의 없는 거죠. 그래서, 물론 광역시 말고 더 소도시로 가면 거품 없는 데가 많겠지만, 꼭 서울이나 경기도 이런 데를 보면 경기도도 한 40% 거품이 있는 것으로 보고. 또 이거 말고도 평균주택가격을 평균가구소득으로 나눴을 때 대개 한 3, 4년분의 소득이 평균주택가격이 돼야 하는데 서울의 경우는 7,8배가 됩니다. 그런 점이나 여러 가지로 볼 때 이렇게 생각해도 거품이 많고 저렇게 계산해도 거품이 많다고 생각되는 거죠.
박인규 : 아파트 한 채만 봐도 거품이 많다고 말씀하셨는데, 우리나라 전체 부동산 가격이 약 한 7천 조에 육박한다고 하셨어요. 예전에 아마 김 교수님으로 기억하는데 노무현 정부 들어서 한 2천 몇조원에서 5천조로 엄청나게 부동산값이 올랐다고 하셨는데, 그런데 정부에 계신 분들이나 일부 다른 전문가들은 우리나라 현재 부동산 총 가격이 3천조가 안 된다. 말하자면 부동산 가격을 평가하는 통계가 굉장히 다른 것 같아요. 왜 그런 겁니까?
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김태동 : 거슬러 올라가면 89년 노태우 대통령 정부에서 공시지가제를 처음 도입합니다. 도입할 때는 그걸 과세표준으로 하겠다고 도입했는데 국회에서 그 과세표준조항이 없어져 버립니다. 그러면서 공시지가제만 남게 됐는데, 계속 정부가 어쨌든 감정평가법인을 통해서 필지별로 하는 건데 이게 시가, 실거래가를 반영하지 못합니다. 제가 제주도에 아는 언론인이 계신데, 자기 딸과 같이 공시지가 문제로 너무 저평가 된... 그분은 원래 돈이 많으신 분이에요. 부동산도 많으신 분인데 그런 뜻있는 일을 하시더라구요. 제주도에도 시가의 30%도 반영이 안 되는 데가 많다. 평균적으로 저와 아우, 또 경실련 사람들이 추정한 바에 의하면 시가반영률이 평균적으로 한 50%, 물론 강북 이런 데는 70% 가는데도 있지만 투기지역 중심으로 해선 30% 20% 밖에 시가반영이 안 되고 해서 결국 통계왜곡현상이 나타나는데 이걸 기반으로 부동산정책이 나오다 보니 제대로 적정수준의 정책이 나오지 못한다....
박인규 : 그 말씀은 시민들이 현장에서 느끼는 부동산 가격의 오름세하고 통계를 통해 접하는 정부 관리들이 느끼는 부동산 시장가격의 오름세가 다르다는 건데 부동산 가격을 실거래가로 고치는 통계가 어려운 겁니까?
김태동 : 그게 매년 6, 7백억 원의 비용이 들어가는데요, 그래서 89년부터 따지면 1조원 이상 비용이 들어갔을 텐데 결국 우리나라에서 제일 엉터리 통계를 만들고 있는, 기가 막힌 현실인데요, 그 엉터리 통계를 만든 사람들이 책임지기 전에는 바꿀 수 없는 것인데, 책임지고 그걸 건교부에 맡기지 말고 통계청이나 이런 데 맡기면 조금 나아지지 않을까 생각됩니다.
박인규 : 실제 부동산가격의 흐름을 잘못 알고 있다면 정책 자체가 틀려질 수밖에 없는데 참 걱정이네요. 그렇다면 우리나라 땅값 아파트값이 내리기는커녕 계속 오르기만 하는, 부동산 거품이 쌓이기만 하는 가장 큰 이유는 뭡니까?
김태동 : 여러 가지 이유가 있습니다. 결국 선진국에도 일시적으로 투기거품이 있었습니다. 그런데 미국 같은 데는 재작년 가을, 1년 반 전부터 주택가격이 내려가고 있습니다. 그런데 왜 우리나라만 유독 계속 올라가고 작년 가을에 특히 많이 올라갔느냐. 그건 선진국에 비해서도 투기를 비호하고 보호하는 제도적 장치가 많이 있기 때문에 그렇다. 그래서 저는 그것을 투기천국을 우리는 만들었다. 투기꾼에 의한, 투기꾼의, 투기꾼을 위한 공화국이 됐다. 이렇게 생각되는데,
박인규 : 대표적으로 어떤 게 그런 겁니까?
김태동 : 투기꾼은 9개의 보호장치. 구중궁궐에서 살고 있다고 생각합니다. 간단히 말씀드리면 첫째 전세 같은 걸 놓을 때 임대소득에 대해서 전혀 과세가 없습니다. 그러니까 다주택 소유자가 정부가 2003년 발표한 바에 의하면 전국 주택의 60%를 소유하고 있는데, 전세 놓으면 세금 안 내고 월세 놔도 세금 거의 안 낸다는 생각이 들구요. 둘째 선분양제라는 선진국에 없는 분양제가 있어서 계약금만 있으면 투기꾼도 실수요자가 아니라도 되게 돼 있고. 앞으로 청약가점제가 되면 좀 완화되겠지만. 셋째 종부세를 도입했지만 여전히 보유세가 가벼운 점. 네 번째는 그동안 부동산 담보만 있으면 소득도 보지 않고 미성년자든 주부든 묻지마 대출을 해준 점. 그 다음 한국은행의 저금리정책 이런 금융 문제. 다섯 번째는 아까 말씀드린 엉터리 통계. 그 다음 또 하나는 언론이 투기편 아닌가 생각돼요. 또 일곱 번째는 여든 야든 별로 구분 없이 투기를 방조하고 조장하는 정치세력들.
여당이든 야당 의원이든 서로 건교위원회에 가려고 하는 이유가 뭔지. 여덟 번째는 관료들이 작년 11월 25일에 신도시 발표할 때도 보면 결국 건설업체 주장을 그냥 반영하고 공급자만 위하는 시장경제를 하는 것처럼, 수요자를 무시한 정책을 하는 것. 아홉 번째는 대통령이 제대로 못하고 엉터리 보고에 속고, 2004년 탄핵 전후해서 그 전에는 분양원가를 공개한다면서 대통령이 됐는데 열린우리당이 다수를 차지하니까 공기업도 장사니까 10배 남으면 어떠냐고 얘기하면서 입장을 바꿨는데, 그러다가 작년 가을에 다시 바꿨죠. 그런데 그 2년여 동안 결국은 부동산값이 많이 올랐죠. 공기업이라는 건 마땅히 이익은 적게 두고 민생을 챙겨야 하고 시장실패를 줄여야 하는 데인데 토지공사, 주택공사에서 오히려 원가공개를 주택공사가 거부하는. 그래서 재판을 받고 패소하는. 그런데 재판에 패소하고도 계속 공개를 안 하는, 그런 대통령의 리더십, 뭐 이런 것이 결국 우리나라를 투기천국으로 만들어서, 다른 나라에서는 부동산값이 내려가는데 우리나라는 계속 올라가는 현상이 일어나고 있다고 봅니다.
박인규 : 투기꾼들이 구중궁궐에 살고 있다. 부동산 투기를 하면 돈을 벌 수밖에 없는 여러 가지 제도적 장치가 있다. 정말 큰 문제인 것 같습니다. 조금 전 김 교수께서 투기꾼을 위한 구중궁궐, 그런 말씀을 하셨는데 우리나라 모든 사람들이 문제라고 생각하면서 안 풀리는 문제가 제가 알기론 부동산과 교육 문제인 것 같습니다. 교육 문제는 모두가 피해자라고 하지만 부동산은 오히려 값이 오름으로 해서 이익을 보는 분들이 계신 것 같아요. 아마 그런 분들을 개발5적이라고 말씀하신 것 같은데 부동산 투기를 부추기는 개발5적. 어떤 분들이라고 보시는 겁니까?
김태동 : 이건 제 아우가 2년 전 책을 내면서 개발5적이란 말을 쓰기 시작하고, 아마 그 이전부터 썼는지 모르겠습니다. 저는 사실은 그 이전에 성수대교 무너졌을 때 이것도 어쨌든 건설을 잘못한 이유가 있지 않겠습니까? 신5적이라고 했는데 내용은 다릅니다만, 어쨌든 개발5적을 아우는 개발업자와 관료. 우선 신도시 이런 게 결국 개발업자를 위한 거라고 보는 것이구요. 결국 관료들은 퇴임 이후 보장을 받는다든가 일부겠지만 뇌물수수가 이뤄지고 있다든가 여러 가지 부패사건이 있죠. 언론도 서로 개발업자와 주고받는 게... 광고물량이 많으니까 말이죠. 그 다음 정치권이 건교위를 중심으로 해서 그런 게 있구요. 일부 학자들도 연구용역 이런 걸로 해서 유착돼 있는 것으로 생각되고. 그렇게 해서 개발5적을 얘기하고 있는 겁니다.
박인규 : 노무현 정부는 대선에서도 부동산으로 돈 버는 사람 없게 하겠다고 했는데 나름대로는 사실 노력을 많이 했다고 스스로 자평하고 있는데 김 교수께서 보시기에 참여정부의 부동산정책, 대략 어떻게 평가하십니까?
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김태동 : 말은 수십 차례 했는데 실천이 따르지 못했습니다. 결과가 증명하는 거 아닙니까? 다른 나라가 부동산값이 내려가는데 우리나라가 계속 올라가는 것은 참여정부의 진단과 처방이 잘못됐다고 생각하고요. 서민이 최대 피해자이면서 열린우리당 사람들도 피해자가 됐다고 봅니다. 결국 초년도에서 10. 29 대책이 나왔는데 그 뒤에는 몇 달 안정되다가 2004년 봄 재경부장관이 바뀌면서 다시 투기가 심해졌고 분양원가 공개를 한다고 하다 안 하면서 탄핵 이후에 심해졌고. 그래서 2005년에 8.31대책이 나왔는데 그것도 대책 전에는 겁을 좀 줘서 안정효과가 있었는데 대책을 한 뒤에는 투기꾼들이 안심해서 더 집값이 올라가는 문제가 있었고.
그런데도 불구하고 연말에 열 몇 사람인가 훈장포장을 줬고, 훈장포장을 줬는데 2006년에는 어느 때보다도 집값이 지난 4, 5 년 중 특히 많이 올라서 작년 가을에 추 건교부장관이 사임하는 사태까지 왔습니다. 최근에 이제 작년 말, 금년 초에 이미경 의원을 중심으로 해서 부동산특위를 만들어서 분양원개공개를 하고 분양가 상한제를 민영아파트 중대형에도 확대한다는 걸 주택법을 4월에 바꿔서, 한나라당 반대 때문에 늦어졌지만 바꿔서 가을부터 시행한다는데 이것도 제대로 될지, 이런 상태입니다.
박인규 : 부동산대책에 대해선 내일 다시 또 말씀 나누겠지만, 노무현 정부의 부동산정책에 대해서는 상당히 비판적이면서도 현재 오세훈 서울시장이 하고 있는 정책에 대해서는 굉장히 긍정적으로 평가하셨어요. 그 부분을 잠깐 소개해 주시죠.
김태동 : 한나라당 분이지만 이명박씨나 박근혜씨와는 달리, 취임한 지 1년 돼 가는데 그동안 실적이 높습니다. 작년 가을에 사실은 은평 뉴타운 고분양가로 해서 한 번 혼이 났지만 그 뒤에 잘못을 금방 깨닫고 분양원가공개를 제대로 했구요 장지 발산지구에. 그 다음 후분양제를 하고 있습니다. 그래서 서울시 SH공사가 하는 데는 투기꾼이 발을 못 붙이고 실수요자 중심으로 하고 있고, 장기전세임대를 해서 임기 중에 2만 가구 이상 20년 장기전세임대를 해서 싼값에 전세로 한다고 해서, 중앙정부도 제발 서울시정부처럼 했으면 하는 바람입니다.
박인규 : 말하자면 오세훈 시장이 하는 식으로만 하면 부동산시장 거품을 잡을 수 있는 가장 좋은 정책의 단초를 발견할 수 있다.
김태동 : 그렇죠. 한나라당의 당론이 되고 한나라당 후보들이 오세훈씨가 실제로 한 것이라도 공약으로 내걸면 좋겠는데 그렇게 못하고 있고 열린우리당이든 청와대든 배우려는 자세가 안 돼 있는 것 같습니다.
박인규 : 오늘 얘기는 여기서 마무리하도록 하구요, 내일 다시 모시고, 그러면 우리나라 부동산 거품을 어떻게 뺄 수 있는지, 그런 대안에 대해서 말씀 나눠보겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
김태동 : 감사합니다.
박인규의 집중인터뷰, 늘은 성균관대 경제학부 김태동 교수를 대해.. 우리 나라 부동산 거품이 어느 정도인지 이렇게 부동산 거품이 심해진 원인이 무엇인지 얘기 나눴습니다.김태동 교수의 말씀은 내일도 이어집니다.
*〈박인규의 집중인터뷰〉는 매주 월-금요일 오후 2시30분부터 3시까지 KBS 1라디오97.3MHz)에서 방송됩니다.
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