"왜 국민이 아닌 기득권층의 눈치만 봅니까"

[긴급 투고]정부의 무사안일이 초래한 아파트값 재폭등을 보고

"언론이 아파트가격의 폭등으로 부자들에 대한 적개심을 유발하여 부자들에게 세금을 많이 때리라고 충동질하고 있다"며 '언론의 선동론'을 비판하는 자칭 교수.

"보유세를 올린다는 것은 가진 사람들의 폭동을 유발한다"는 이상한 논리를 펴면서 얼굴이 벌개진 자칭 박사직함의 연구원.

부의 편중이 심해 지자체의 재정자립도의 차이가 커지면서 정작 재정자립도가 높은 자치단체는 지방세 부과에 소극적임에도 불구하고 "국가에서 종합부동산보유세를 징수하여 지자체에 주겠다는 것도 지방분권에 역행한다"는 도그마에 빠진 논리를 펼치는 학식 높으신 분.

"특정지역의 교육여건이 좋은 건 부자동네이다 보니 학교에 시설 환경 등 여러 음성적인 부담을 학부모들이 할 수 있는 것이 어우러져 교육여건이 좋아진 것인 동시에, 가진 사람들의 끼리끼리 뭉침은 성인이 됐을 때 친구에게 도움을 받을 수 있다는 것에 의한 것이다"라는 논리를 대서 불로소득을 얻고자 하는 투기심리를 은폐하면서 노골적으로 공교육 포기를 주장하는 자칭 교육자라는 분.

"부동산 실거래가를 확보하기 위하여 부동산거래 종합전산망을 정부에서 운영하겠다"고 해 정부예산을 잡아먹으면서 앞뒤 모순되게 "현실과 동떨어진 지금의 공시지가를 산정해 왔던 감정평가사를 위한 토지평가청 등 새 기구를 설립하겠다"고 해 추가로 예산따내기와 자리만들기를 작심한 것으로 보이는 무사안일의 극치인 공무원집단.

***세번의 공청회에서 만난 여러 사람들**

이것이 유치원도 나오지 않은 배움이 없는 힘없는 국민의 한 사람으로서 최근 9.4 부동산실거래가확보를 위한 공청회, 부동산보유세제 개선방안인 행자부의 발표에 대한 9.16 경실련토론회, 9.19 조세연구원 주최 토론회에서 보고 느낀 것입니다.

이는 동시에 '부동산도박판으로 인한 투기의 해악은 저보다 훨씬 배우신 분들이니 더 잘 아실 것'이라는 믿음이 깨지는 기회이기도 했습니다.

"원칙과 정의로움은 어렵더라도 같이 살아가는 사회로 만들어가자는 것"이 노무현대통령을 뽑은 국민의 민의라고 생각합니다. 그런 견지에서 참여정부의 미적거림은 정말 실망을 느낄 수밖에 없습니다.

실망감의 이유를 이제 얘기하기로 합시다.

***1. 실거래가로 과세하라**

부동산관련세란 매매시 양도차익에 대한 양도소득세, 등기시 필요한 등록세와 취득세, 부동산을 보유하면 부과되는 재산세(건물 및 토지), 부동산관련 상속세나 증여세 등을 가리킵니다.

부동산관련 과세표준은 실거래가, 국세청 기준시가, 지방세과세표준(공시지가와 건물과표) 등 3가지로 되어 있어 이것을 기준으로 세금을 부과하고 또한 공직자의 재산등록신고, 토지의 수용 등의 기초로 삼고 있습니다.

문제는 이러한 것이 여러 행정 각 부처, 지자체 별로 분산 관리하다보니 효율성도 없으면서 허점이 굉장히 많으면서 여러 불합리한 점이 노출되어 부동산투기로 불로소득을 조장하는 측면이 많습니다. 그래서 정부는 청와대 태스크포스팀을 주축으로 각 부처협의하에 9월 들어 나오는 여러 대책들을 발표하고 있습니다.

하지만 현장에서 볼 때는 허점, 모순투성이입니다. 최근 아파트값 재폭등을 보면서 느낀 다섯가지 문제점을 지적해 보겠습니다.

첫번째, 모든 부동산관련 세법에서 문제가 되는 과세표준의 적용을 "실거래가를 원칙으로 하고 실거래가를 모를 때는 국세청기준시가로, 국세청기준시가가 없을 시에는 지방세과표로 한다"는 것을 명문화하는 세법의 개정이 시급히 필요합니다.

이렇게 세법의 과세표준의 원칙을 정해야만 실거래가에 근접한 국세청기준시가의 적용, 토지건물이 합산되어 있는 국세청기준시가로의 지방세과표의 이행작업, 건물없는 토지에 대한 실거래가에 기초한 토지과표로 이행해가는 것이 가능합니다.

현장에서 일하는 사람이나 부동산관련세법을 아는 사람들의 한결같은 얘기는 모든 문제의 꼬임은 이러한 원칙이 없고 편의적이며 자의적으로 적용할 수 있는 현재의 과세표준제도의 맹점때문입니다. 이러한 원칙을 화급히 세우는 것이 제일 중요합니다. 원칙을 세운 후 다른 세부적이고 부수적인 것을 개선하고 운영하여야 합니다.

그래야 정부의 실거래가확보를 위한 노력에 대한 정당성을 발견할 수 있고 그것이 말로만이 아닌 개혁하려는 참여정부의 의지를 보이는 것입니다.

하지만 이러한 입법의지를 어느 곳에서도 발견할 수 없다는 데 문제가 있습니다.

***2. 1가구다주택 자룔르 공개하라**

두번째, 이번에 발표한 정부가 재산세의 보유세형평을 기하려고 하는 것은 수긍이 가고 토지에 대한 종합보유세신설은 인정할만 합니다. 그런데 어이없는 것은 아마 실무담당공무원인 듯 싶은데, 공청회에서 "보유세 중과하라고 하는데 얼마나 해야 하느냐 당신들이 답을 주라"고 하더군요.

정부가 내놓은 보유세관련 아래의 자료(9월4일기준)는 다음과 같습니다.

'강남 대치 은마 APT 31평, 7억2천만원짜리 보유세 11만4천원
노원 중계 대림 APT 31평, 2억5천만원짜리 보유세 29만원
2,000CC 1천7백만원짜리 자동차세 52만원
미국 공동주택 5억원짜리 보유세 5백만∼7백만원'

배운 게 없는 저도 위 자료를 보면서 그냥 느끼는 것이 '기본적으로 불합리한 지역간의 세금을 조정해야 하겠고, 포화상태로 실익이 없는 자동차의 보유세는 낮추고, 부동산의 보유세는 올려야 되겠다, 이에 대해 어느 정도가 되어야 하는지 연구용역을 주어야 되겠다'였습니다.

더불어 '언필칭 자유민주사회임에도 불구하고 인구과밀 억제권역이라든지 투기과열지구 투기지역이라고 지정하여 국가가 국민의 경제행위를 규제하는 대신, 근접한 국세청기준시가로 최소한 1가구1주택이상에 대하여 2배, 3배 등 누진중과를 하여야겠다'는 생각이 듭니다.

그런데 공무원으로서 기득권층의 저항 등 어려움이 있더라도 불합리한 것을 고치겠다는 마음이 있다면 어떻게 '보유세를 얼마로 해야 하는지 당신들이 답을 달라'는 주문을 할 수 있습니까. 이것이 국가의 녹을 받은 이가 얘기일까요?

심지어 부동산투기의 폐해를 방지하기 위한 정부의 종합보유세의 신설에 대해 기득권층의 논리를 대고 들어오는 사람에게 관련 고위공무원이 "이는 부동산투기를 잡기 위한 것이 아니다"라는 무소신의 극치를 보일 때 연민의 정까지 드는 것은 왜일까요?

실거래가에 근접한 과세표준으로 보유세를 부과하기 위해선 어떻게 입법을 하겠다 하는 발표와 의지를 보여주는 것이 필요한데, 기득권층의 눈치 보느라고 단지 '장기적인 과제'라 하고 넘어가는 것은 무엇입니까?

저는 그러기에 기득권층의 반발을 누르고 입법활동을 하는 데 필요하다고 보아 1가구다주택자의 통계발표를 계속 촉구해 왔습니다. 그런데도 1가구다주택자의 통계발표를 하지 않는 것은 아무일도 안하겠다는 것이 아닙니까? 1가구다주택자의 통계발표가 부동산투기의 불로소득으로 인한 것보다 사회의 위화감을 조성한다고 보는 것인지 도무지 이해가 안됩니다.

사실 강남의 재건축아파트의 가격폭등이 문제가 되면 최소한 강남재건축아파트의 1가구1주택보유자, 실거주자, 1가구다주택자의 소유현황을 정부가 용역을 주어서라도 파악하고 발표하며 개선하는 노력이 선행되었다면 강남발 가격폭등으로 인해 성실히 살아가고자 하는 국민들에게 참담한 심정을 주지는 않았으리라 봅니다.

생각을 하면 답은 있는데, 정부의 대응이 생각함이 없이 그냥 전에 있던 여러 서류들을 모아 정책발표라고 하는 무사안일로 비치는 것은 왜일까요?

***3. 건교부의 자리늘리기 의혹**

세번째, 최근 건교부는 "정부에서 알고자 실거래가 부동산거래종합전산망을 구축하여 공인중개사가 매매를 체결하면 즉시 정부에 보고하게 하고 공인중개사를 통하지 않는 것은 매매당사자가 행정관서에 직접 와서 신고하는 것을 공무원이 전산망에 입력시키겠다"는 입법예고를 했습니다. 건교부는 또 "매매계약 체결 사실을 행정관서에 통보하지 않거나 허위계약서를 신고할 시 공인중개사를 3년이하의 징역이나 등록 취소하겠다"고 했습니다.

물론 현업에 있긴 하나 불합리한 것을 바로잡자고 주장해온 저로서는 정부가 부동산 실거래가를 확보해야겠다는 당위성이나 필요성, 취지는 동의합니다.

하지만 조금만 들여다보면 모순투성이입니다. 정부는 보통 때는 "공무원의 일손이 부족하여 일을 못하겠다"고 말합니다. 그런 정부가 어떻게 공인중개사를 통하지 않은 개인간의 계약행위를 심사하겠다는 것인지 도무지 이해가 가지 않고 또한 법인간의 큰 건은 어떻게 심사하겠다는 것인지 의문입니다.

앞으로 일의 전개과정은 보나마나입니다. 지금의 검인계약서제도에서처럼 공인중개사는 매매양당사자에게 미루던지, 아니면 현재처럼 법무사에게 이중계약서를 미루는 형태로 나타날 것이 뻔합니다.

제가 종전에 다음과 같은 대안을 제시한 바 있습니다. 즉 공인중개사에게 '검인대행의 전속권'을 주어 공인중개사가 계약서에 검인을 받게 하고 공인중개사를 통하지 않는 개인간의 매매는 해당 부동산의 실제 거래가를 제일 잘 알 수 있는 매매부동산소재 행정단위인 읍면동(邑面洞)의 공인중개사에게 확인도장을 받아 검인을 받게 하자. 만약 거짓이 있을 시에는 등록취소와 벌금 등 부과하며 대행의 권한이 있는 변호사 법무사등도 같은 벌칙을 주자는 거였습니다. 이는 예산의 추가투입없이 지금의 공무원으로 할 수 있는 것입니다.

사실 저도 제가 있는 곳의 동(洞)을 벗어난 부동산가격은 매매계약체결에 관여하지 않으면 정확히 알 수 없습니다. 사정이 이런 판에 매매당사자의 행정관청에의 직접 허위신고시 어떻게 하겠다는 것인지 궁금합니다. 이러한 헛점이 결국 제도의 좋은 취지를 퇴색시키고 실효성을 떨어지게 하지 않을까 우려됩니다.

***4. 협회를 개혁하라**

네번째, 현재 공인중개사업계 실정이 검인대행은 거의 대부분 법무사에 미뤄버리고 공인중개사는 빠져버리는 게 현실입니다. 따라서 최소한 법을 모르는 무자격자의 중개업무는 막아야 하는데, 단순업무의 보조원제도는 유지하면서 등록자에게 책임을 지우겠다는 이번의 입법예고는 업계의 현실을 모르는 대책입니다. 또한 기존의 등록자나 소속 공인중개사 등의 등록관리, 연1회의 연수교육, 협회에 지도감독업무 등은 물론 좋은 방향이기는 하나 민주화되고 개혁되지 않은 협회의 개선없이 시행하는 것은 고양이에게 생선을 맡기는 꼴이 될 것입니다.

이번 실거래가확보 입법예고에서 공인중개사의 협조를 얻기 위해 협회에 당근을 준 것으로 보이나, 실제 영리사업으로 전락한 협회가 개혁되고 민주화되지 않으면 정부개혁을 막는 암적존재가 될 가능성은 농후합니다.

실제 협회가 개혁과 민주화를 이루지 않는다고 할 때, 정부의 정책수단이 없는 것도 아닙니다. 민간보험회사의 보증을 활성화시키고 교육은 인터넷시대이기에 가능한 사이버대학처럼 정부에서 부동산관련 대학교수나 실무 전문가의 강의를 인터넷상에서 동영상으로 교육을 이수하게 하는 것도 어쩌면 지금의 실효성없고 시간을 채우는 단지 영리사업으로 보는 지금의 교육보다 훨씬 나을 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

그러나 얘기를 해 본 대부분의 공인중개사는 입법취지에는 수긍을 하면서도 전속검인대행이 없이 개인간의 허위직접신고에 대한 헛점이 있는 입법은 문제가 있다는 것입니다.

이제까지 문제가 되었던 떴다방-텔레마케팅 등 부동산투기조장의 여러 문제는 법을 모르기에 겁을 먹지 않는 중개보조원이라는 제도가 존재하였기에 70∼80% 발생되었음을 현업에 있는 사람은 알습니다.

안전한 거래 투명한 거래 공정한 거래로 국민들에게 인정받는 공인중개사업계로 육성시키는 일은 여러가지 세부적으로 다룰 일도 많지만 공인중개사만이 중개업무를 하는 것과 협회의 민주화와 개혁방향을 찾음과 동시에 협회에 권한을 위임하는 최소한 두 가지에서 시작해야 할 것입니다.

***5. 실거래가와 과표 현실화를 동시에 단행하라**

다섯번째, 도대체 정부가 이러한 실거래가를 확보하여 무엇을 하겠다는 것인지 모르겠습니다.

최소한 실거래가를 확보하겠다고 하면 이러한 제도로 거래가 끊기고 국민들의 세금의 부담이 너무 많이 올라갈 우려가 있는 만큼 등록세 취득세의 세율을 현재보다 1/2이나 1/3로 낮추는 입법을 하겠다는 발표가 같이 나와야 합니다. 하지만 어느 곳에도 찾아볼 수 없으니 답답할 따름입니다.

나중에 하면 된다구요? 물론 복안이 있겠지만, 이러한 실거래가확보방안과 더불어 세법을 이런 방향으로 개정하겠다고 관련부서에서 같이 나와 발표되어야 맞는 것 아닐까요?

이러니 '준비 안된 참여정부'라고 욕먹는 것 아닙니까? 정부의 의도는 그렇지 않은 것으로 알고 있는데, 사무소에 오시는 손님의 얘기는 내년에 집을 산다면 실거래가이니 세금이 엄청나온다고 알고 있습니다. 이러한 얘기들이 욕먹는 일이 아닐까요?

***왜 기득권층 눈치만 보나**

이러한 제도개혁의 비전과 청사진을 볼 수가 없으니 안타깝다는 것입니다.

무엇이 장기과제이기에 두리뭉실 넘어가 총선을 지나서나 아니면 참여정부의 끝자락에서 하겠다는 것인지...대부분의 국민들은 이같은 두리뭉실함이 선거라는 정치일정에 맞춰 시간을 정하려는 게 아니냐는 의혹을 품고 있습니다.

합리적인 논리가 있고 2세들을 위한 원칙과 정의를 세우는 사회이익을 위한 일에 왜 '1인1표'의 평등선거라는 제도를 채택하고 있는 이 나라에서 정부가 왜 얼마 되지 않는 기득권층의 눈치만 보고 있는지 모르겠습니다. 정작 선거를 위한 것이라면 그러한 개혁이 더욱 이익일텐데, 벌써 집권층이 기득권층이 되어 버린 게 아니냐는 생각까지 듭니다.

사회이익이란 요즘 이라크 파병을 둘러싸고 논란이 되는 '국익'의 개념과는 다르다고 봅니다. 그런데 왜 기득권의 눈치만을 보는지 화까지 나는 것입니다. 그렇게 자신이 없습니까?

요즘처럼 정치-경제-언론-사회 각 부문의 기득권의 공세에 부딪힐수록 사회를 위한 합리적인 제도의 원칙을 세우는 일에 굳굳하면서 국민들을 상대해야 하지 않습니까?

이러한 부동산관련 제도개혁을 하자는 것은 IMF사태를 겪은 우리가 항상 답습하는 일본이 부동산거품이 꺼져 지금까지 힘들어하는 것을 보고 반면교사로 삼아 예방하는 것입니다. 지금의 달콤함에 연연해 우리의 2세들에게 질곡을 남겨주는 우를 범하지 않고, 당장 약간 힘들더라도 우리 대한민국을 원칙과 제도가 움직이는 국가로 만들자는 겁니다.

자식을 키우면서 느끼는 것은 형제간에 싸울 때 정상적 부모라면 "형은 동생을 보살피고 동생은 형을 따르며 서로 이해하라"고 얘기하지, "동물의 법칙대로 서로 싸워 이기는 자가 승자가 되어 질서가 유지되게 하라"하지 않습니다.

저는 큰 소리내는 것이 아닌 서로의 대안을 가지고 얘기하는 자세가 대화와 토론의 기본이라고 생각합니다. 하지만 제가 여러 공청회를 둘러본 결과, 아마도 이는 배움이 적은 사람에게만 적용되는 것인가 봅니다. 바쁘시고 여러 가지 일을 하시는 분들이기에 저처럼 현장에서 이것을 생각하는 시간이 없으시기에 그러함이라 생각해 봅니다.