"MB정부의 진짜 목적은 다주택자 확대다"

[종부세, 대안을 논하자]③ 다주택 인정, 임대소득세 부과가 전제돼야

세계 경제가 다 어렵다고 하고 우리나라도 혹독한 세월이 찾아올 거라는데, 우리는 왜 고용이나 수출보다도 부동산 문제에 더 열을 올리는 것일까? 종합부동산세, 양도세, 재건축 규제, 건설업 지원 등, 얼핏 보면 청년실업 문제보다 덜 중요한 이런 이슈에 왜 우리는 흥분하고 있을까? 그건 바로 우리 가계 자산의 80% 이상이 부동산에 잠겨 있고, GDP의 20% 가까이를 건설업에 투자하고 있기 때문이다.

건설경기를 부양시켜 이 경제위기를 넘어서려는 이명박 정부와 한나라당은 그 동안 그야말로 "있는 거 없는 거" 다 풀다시피 규제완화에 골몰해 왔다. 부자를 위한 정책이라느니, 1% 정당이라느니 하는 비판도 있었지만, 경제위기의 어수선한 분위기를 틈타 거의 대부분 성공하는 중이다. 더구나 헌법재판소까지 나서서 거들어 주니, 이제는 대못은 물론이고 조그만 나사까지 다 풀어버린 상황이다.

다주택 양도세 중과 폐지하고, 다주택 인정하라?

이제 두 가지가 남았는데, 분양가 상한제와 다주택자 양도세 중과제도이다. 그런데 분양가 상한제는 이미 국토해양부 담당 국장이 내년 초에 풀겠다고 밝혔다. 건설경기가 떨어질대로 떨어져서 더 이상 의미가 없다는 설명이다. 분양가 상한제가 시장원리에 맞는지 어떤지, 효과가 있는지 어떤지는 다른 차원의 문제라 하더라도 여기에는 함정이 숨어 있다.

현장에서는 분양가 상한제가 재건축 사업의 가장 큰 장애가 되어 왔기 때문이다. 이미 용적률, 소형평형 의무비율, 임대주택 확보 등을 대폭 완화한 바 있지만, 재건축 조합이 진정 원하는 것은 분양가 상한제 폐지이다. 분양가 상한제 때문에 재건축 사업 일반분양분의 분양가를 터무니없이 높일 수 없기 때문이다. 예전에는 조합원이 부담하는 분양가와 일반 분양가가 20∼30%씩 차이를 보였다. 부담을 전가시킨 것이다. 여기 대해서는 일언반구 없이 이미 쓸모가 없다는 주장을 펴고 있는 셈이다.

진짜 쟁점은 다주택 양도세 중과 문제이다. 강만수 기획재정부 장관은 틈만 나면 "우리나라 밖에 없는 규제"라고 한다. 현 정부 정책과 궤를 같이 하는 김경환(서강대), 이창무(한양대) 교수는 이미 여러 차례 글을 통해 이제 다주택자를 차별하고 경원시하는 '1가구1주택주의'를 넘어서야 하고, '다주택 양도세 중과'를 폐지해야 한다고 주장해 왔다. 세계 어느 나라를 보더라도 국민의 일정 비율은 자기 집을 가지기 어렵기 때문에 "집 있는 사람이 여유 집을 더 가져야 새 주택이 공급될 수 있다"는 논리이다.

더구나 경제당국에는 "불경기에 누가 집을 사겠느냐, 바로 부자들이 더 사야 된다"는 시각이 이어져 왔다. 지방 미분양 주택을 추가로 매입하면 양도세 중과를 않겠다거나, 한 때 타워팰리스까지 양도세를 면제했던 것도 그런 사연이다. 참여정부 당시 이헌재 경제부총리도 다주택 양도세 중과를 연기해야 한다거나, 종부세 대상에서 제외되는 임대사업자 범위를 완화해서 여러 채 주택을 갖도록 유도해야 한다는 소신을 밝힌 바 있다. 그 당시 논리가 "부자들이 집을 더 사야한다"는 것이었다. 지금 꼭 같은 일이 반복되고 있다.

물론 이런 이야기를 들으면 펄쩍 뛸 사람들이 많을 것이다. 민주노동당은 1가구1주택만 갖도록 법제화하자는 공약까지 내놓은 바 있으니 대체로 진보적인 입장에서는 다주택자에 대해 안 좋은 시각을 갖는 것이 당연하다. 국민 여론도, 집 한 채도 못 가진 사람이 허다한데 다주택자들의 세금을 깎아주려 한다고 화를 낼만하다. 이 때문에 정부나 한나라당도 주춤하고 있다. 반발 정서를 무시할 수 없기 때문이다.

그러나 이건 잠시 동안의 일이다. 건설경기가 더 악화되고 미분양 문제가 더 심각해지면 정부, 여당은 분명 다주택 문제를 풀어주자고 나올 것이다. 내년 초면 일어날 일이다. 그 동안은 이게 세계 어느 나라에도 없는 규제이며, 다주택 문제를 현실적으로 인정해야 주택산업이 정상화된다고 학자들이 앞장서 주장할 것이다.

다주택을 인정하자. 단, 공식화하고 임대소득세를 매겨라

사실 주택을 여러 채 갖는 그 자체가 나쁜 것은 아니다. 선진국들 중에서도 독일, 스위스, 오스트리아는 민간임대주택에 거주하는 가구가 50% 내외에 이를 정도이다. 여러 채를 가진 집주인들이 많은 것이다. 대부분의 선진국들도 10∼30% 정도의 가구가 민간임대주택, 즉 다주택자 소유 여유주택에 세를 살고 있다. 그렇다고 이 나라의 세입자들이 심각한 주거불안정에 시달린다는 얘기는 듣지 못했다.

이론적으로 민간임대주택은 집을 사기에는 돈이 충분치 않은 젊은 층들이나 이동이 잦은 가구에게 아주 요긴한 주거유형이다. 또 민간의 여유주택을 인정한다고 해서 투기가 성행하지도 않는다. 앞의 세 나라들은 오히려 지난 10년간 주택가격이 가장 안정된 국가에 속했다.

그리고 선진국에서 여유주택에 대해 양도소득세를 특별히 중과하는 예는 없다. 1가구1주택 혹은 주 거주주택에 한해서는 양도세 경감혜택을 다양하게 주는 반면, 여유주택에 대해서는 혜택만 안 주는 수준일 뿐이다. 이런 사정을 보고 강만수 장관은 우리도 부자들의 여유주택을 인정해야 하며, 양도세를 중과하면 안 된다고 하는 것 같다.

그러나 매우 중요한 사실이 알려지지 않고 있다. 이들 나라에서는 여유주택을 임대하여 수입을 올리게 되면 임대소득세를 꼬박꼬박 내야 한다. 등록해야 되는 것은 물론이다. 임대료도 함부로 올릴 수 없다. 임대료가 급격히 오를 때는 인상 상한선을 정해 규제하기도 한다. 정부의 융자나 지원을 받아서 여유주택을 마련할 경우는 임대료 자체를 정부 기준에 맞춰야 할 수도 있다.

반면 우리나라는 임대소득세 규정은 있으나 사실상 사문화되어 있다. 전세로 세를 놓는 경우에는 아예 소득세를 부과할 수 없다. 전세는 빚으로 보기 때문이다. 월세로 놓는 경우에 한해서 임대소득세를 부과할 수 있지만, 소득을 신고하는 경우는 거의 없다. 임대사업자로 등록하면 세제 혜택을 받을 수 있으나 그 숫자 역시 미미하다. 이런 상황에서 임대차보호법의 인상률 제한 역시 의미가 없다. 우리는 기한이 되어 세입자를 교체하는 데 아무런 제재를 하지 않기 때문이다.

자, 그런데도 다주택 양도세 중과를 없애자고? 소득세 부과도 불가능하고 종부세 마저 세대합산에 위헌 판정 내리고, 그나마 양도세가 과도한 자본이득을 방지하고 있는데 그것마저 없애자고?

그러나 생각해 보면 우리도 이제 부자들의 여유주택을 인정할 때가 오기는 했다. 자가소유율이 65%로 일본보다 높아졌을 뿐만 아니라, 공공임대주택 역시 사업승인 기준으로 주택재고의 10%에 육박하고 있기 때문이다. 자가소유율을 더 높이기가 쉽지 않은 것이다. 이제는 부자들의 여유주택 임대사업을 인정하는 것이 보다 현실적이다.

다만 한 채의 여유주택을 임대하더라도 민간임대사업을 신고를 받고 적절한 세금을 부과해야 한다. 전세로 임대하는 경우에는 우선 고가 전세주택부터 전세금의 5% 내외 소득이 있는 것으로 '간주'하여 소득세를 부과하자. 이미 상업용 건물은 전세로 세를 놓더라도 전세금의 5%를 소득으로 간주하여 세금을 부과하고 있다. 물론 영세가구의 임대소득에 대해서는 상당한 공제를 통해 급작스럽게 부담이 늘지 않도록 해야 될 것이다.

또 임대용으로 신고한 주택은 세입자에게 자동계약 갱신권을 인정해서 장기 거주가 가능하도록 하자. 이 때 임대료를 일정 비율이상 못 올리도록 규제해야 하는 것은 물론이다. 만약 그렇게 한다면 다주택 양도세 중과를 해제해도 좋고, 나아가 여유주택을 장려해도 좋다. 그렇지 않은 상태에서 다주택을 권장한다면, 이는 결국 건설업 경기부양을 빌미로 합법적으로 투기를 조장하는 결과 밖에 되지 않을 것이다.

이제 다주택 문제를 본격 토론하자

진보, 보수를 막론하고 많은 이들이 공공임대주택의 가치를 높이 평가한다. 공공이 직접 저렴한 주택을 많이 공급하여 서민들의 주거를 안정시키자는 것이다. 영구임대주택 대기자가 수만 명에 이르고, 서울시가 공급하는 장기전세주택(시프트 주택)의 경쟁률이 수십 대 일에 이르는 것을 보면 공공임대주택의 공급이 얼마나 중요한 지 알 수 있다. 그런데 공공임대주택은 참여정부 기간 중 50만 호 이상을 공급하면서 조만간 전체 주택재고의 10%에 도달하게 된다. 더 늘릴 수 있으면 좋겠지만, 토지, 재정 등의 확보가 쉽지 않다. 오히려 민간의 풍부한 주택재고를 여유주택 임대사업으로 공식화하고, 인정하는 것이 대안이 될 수 있다.

'내집 갖기' 역시 매우 중요한 지향점으로 생각하는 경향이 있다. 그러나 어느 정도가 적정한 자가소유 비율인가에 대해서는 치열한 논쟁이 필요하다. 미국, 영국, 아일랜드, 스페인 등이 최근 심각히 겪은 부동산 거품은 공교롭게 자가소유에 대한 경도 현상과 함께 일어났다. 일본과 마찬가지로 우리도 문화적으로 자가소유에 대한 집착이 강하다고 한다. 부시는 '자기 몫이 있는 사회'(ownership society)를 지향하면서 집값을 한껏 올려놓았다. 대처는 '자기 집에 사는 사람들이 사회적 책임감이 강하다'는 논리로 공공임대주택을 대부분 매각해 버리고 만다. 지난 20년간 전 세계적으로 진보, 보수 어느 성향의 정부이든 자가소유 확대 정책을 선도하거나, 추인해 왔다. 경제적, 사회적, 문화적 흐름을 거스를 수 없었기 때문이다. 그러나 이번의 유례없는 동반 거품붕괴를 계기로, 자가소유 촉진 일변도의 주택정책에 대한 심각한 반성이 시작되었다.

이제 우리는 자가-민간임대-공공임대 3자의 균형에 대해 생각할 때가 되었다. 이들 세 가지 주거유형이 각각 제 몫의 역할이 있는 것이다. 그런 점에서 여유주택에 대해 민간부문 임대주택으로서 가치를 인정해 달라는 강만수 장관과 시장만능주의 학자들이 주장은 의미가 있다. 그럼 그렇게 하자. 다만 민간임대주택을 공식화하고 정당한 임대소득세를 부과하는 전제 하에서 말이다.