천정부지로 치솟던 서울 아파트 가격이 작년 11월에 정점을 찍고 하강하는 기미를 보이자 미디어들이 엄살을 떨고 있다. 미디어를 통해 세상을 보는 사람들은 몇몇 미디어들이 쏟아낸 기사의 제목들([주간건설이슈]14주 내린 서울 아파트값… 장기 침체 접어드나, 이데일리, 2019. 2. 16."집살 때 아니다"…서울 아파트 매수심리 6년전 침체기로 회귀, 연합뉴스, 2019. 2. 18. 2월 서울 아파트 거래 '역대 최저' 뚝…최강 한파 지속, 뉴스1, 2019. 2. 18)만 보고 서울 아파트 가격이 속절없이 무너지고 있다는 생각을 가질 법 하다.
그런데 정말 서울 아파트 가격이 날개 없이 추락하고 있는 것일까? 이럴 때 기댈 곳은 역시 통계다. 아래는 한국감정원이 발표하는 전국주택가격동향조사 가운데 아파트 매매가격 지수를 토대로 만든 표다.
위의 표는 13년 8월부터 19년 1월까지의 서울 아파트 매매가격 지수의 흐름을 잘 보여준다. 서울 아파트 매매가격 지수는 13년 8월 85.1로 2010년 이후 최저점을 찍은 후 횡보하다 박근혜 정부가 재건축 아파트 관련 시장정상화 조치들을 무력화하고 LTV 및 DTI를 완화를 본격화하기 시작한 14년 가을부터 상승추세로 돌아선 후 상승기조를 계속 유지했다.
한편 문재인 정부 출범 직전 서울 아파트 매매가격 지수는 96.8이었는데 17년 11월에 이 지수의 기준점을 돌파한 후 18년 11월에 109.1로 최고점을 찍었다. 그리고 9.13대책 등의 여파로 서울 아파트 매매가격 지수는 19년 1월에 108.5로 미미하게 하락했다.
정리하자면 서울 아파트 매매가격 지수는 13년 8월 85.1로 저점을 찍은 후 줄기차게 올라 18년 11월 109.1로 정점을 찍었고 지금 고작 0.6퍼센트 포인트 하락한 108.5를 나타내고 있는 것이다. 서울 아파트 매매가격 지수를 기준으로 볼 때 지난 5년간의 상승폭에 비해 지난 2개월의 하락폭은 하락이라고 부르기도 민망한 수준이다. 이런 관점에서 보자면 마치 서울 아파트 시장이 붕괴하기라도 하는 것처럼 합창하는 미디어들의 보도는 터무니 없을 따름이다.
이제 시작이고, 갈 길이 멀다
위에서 살핀 것처럼 서울 아파트 가격은 5년간의 대세상승을 마치고 이제 막 하락국면에 접어든 상황이다. 5년에 걸친 서울 아파트 가격 폭등은 양극화를 극적으로 심화시켰고, 내수를 위축시켰으며, 가계부채를 폭증시켰고, 공화국 시민으로서의 연대감과 일체감을 위협했으며, 저출산을 부채질했다. 한 마디로 서울 아파트 가격 폭등은 지속가능한 대한민국의 최대 저해요인이다.
따라서 서울 아파트 가격은 하향 안정화되어야 한다. 서울 아파트 가격의 1차 하락 목표치는 문재인 정부 출범 직전인 96.8이고, 2차 하락 목표치는 서울 아파트 가격이 대세상승 하기 전인 2014년 여름의 86.6이다. 최소한 그 정도 수준까지는 서울 아파트 가격이 빠져야 한다. 가야할 길이 까마득하다.
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