지금까지 24차례에 걸쳐 민생토론회를 개최한 윤석열 대통령. 절반 이상은 부동산, 건설, 개발 관련 계획이었다. 농지 개발 규제를 풀고, GTX를 만들고 기존 철도는 지하화하겠다고 한다. 1월 10일 고양시에서 열린 두 번째 민생토론회에서 대통령은 "우리 정부는 재개발·재건축에 관한 규제를 아주 확 풀어버리겠다"고 발표했다. 30년 이상 된 아파트는 안전진단 없이 재건축에 착수하도록 하고, 다주택자 중과세도 폐지하겠다고 밝혔다. 마치 총선 공약을 내놓는 듯했다. 지난 2월 최상목 부총리는 1기 신도시 선도지구(1기 신도시에서 가장 먼저 정비사업에 들어가는 시범단지) 공모 일정을 대폭 앞당겨 5월 중에 공모에 착수하겠다고 발표했다. 4월 27일부터는 1기 신도시를 비롯한 재건축 지역에 용적률 특혜를 제공하는 노후계획도시정비법이 시행된다. 지자체들도 재건축을 지원하기 위한 조치를 준비하고 있다.
재건축 대상 아파트가 있는 지역에서는 유권자의 표심을 얻기 위한 발언과 공약이 그야말로 쏟아진다. 또 재개발 가능성이 조금이라도 있는 지역에서는 재개발을 신속하게 또는 강력하게 추진하겠다고 약속한다. 언론에 보도된 총선 후보들의 발언과 공약을 훑어보자.
[4·10총선]심재철 안양동안을 후보 "평촌신도시 재건축 우선 추진"(24.03.18 인천일보)
한동훈 "수도권 재건축 완화 총력"(24.03.20 파이낸셜뉴스)
[안양동안갑]임재훈 "새로운 변화 필요" vs 민병덕 "주거·교통 더 개선"(24.03.22 뉴시스)
원희룡 "계양구 재건축·재개발 주거혁명 수준으로 추진"(24.03.06 인천in)
원희룡 "재정비촉진지구 지정으로 계산역·임학역 통합개발 추진"(24.03.10 더팩트)
김종혁·김용태 국민의힘 일산 후보, "분담금 걱정 없는 재건축 추진하고 경제자유구역 확정하겠다"(24.03.28 서울뉴스통신)
부산 사하갑 여야 후보 "재개발·재건축 신속 추진" 한목소리(24.03.26 한국경제)
안양 동안을에 출마한 국민의힘 심재철 후보는 "주민 부담을 가중하는 재건축 부담금을 폐지"하겠다고 했다. 그가 폐지하겠다는 부담금이란 재건축초과이익환수제(재초환)에 관한 법률에 따른 부담금을 의미한다. 재건축으로 얻는 조합원 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 8000만 원을 넘을 때 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수한다. 이 제도는 두 번이나 유예되었다가 2018년 1월에 다시 시행되었지만, 제대로 집행되지 않아 2018년 이후로 실제로 환수된 금액은 0원이다. 원래 초과이익 기준은 3000만 원이었지만, 지난해 11월 여야 합의를 거쳐 8000만 원으로 상향했다. 심재철 후보의 공약은 여기서 더 나아가 제도 자체를 폐지하겠다는 것이다. 재건축 사업의 개발이익은 아파트 보유자의 노력으로 발생한 것이 아닌데도 보유자가 고스란히 다 가져가도록 하겠다는 주장이어서 명분이 없고 현실성도 떨어진다.
또 심 후보는 평촌신도시 재건축을 "패키지"로 지원하겠다고 했다. 평촌 신도시의 아파트 단지가 선도지구로 지정되게 하고 안전진단도 면제받도록 할 뿐 아니라 금융 지원책과 이주대책도 마련하겠다고 한다. 준비된 공약일까, 아니면 심 후보의 희망사항일까? 재건축 아파트를 보유한 유권자는 기분이 좋을까? 유권자란 금전적 이익을 약속받으면 무조건 표를 던져주는 존재일까?
안양 동안갑에 출마한 더불어민주당 민병덕 후보는 "선도지구를 다수 유치"하고 "분담금과 취·등록세를 줄이겠다"고 공언했다. 지난 27일에는 김동연 경기도지사를 만나 '신도시 도약 정책 건의서'를 전달했다. 그가 건의한 정책은 '역세권 단지 선도지구 지정 더 많이', '원도심 노후 요건 완화', '정부 차원의 이주대책', '도 전담부서 신설' 등이었다. 그의 선거 홍보물에도 "재건축 초과이익 부담은 더 낮게"라는 문구가 들어간다. 부동산 전문 변호사로서 민변 민생경제위원회에서 활동했던 민병덕 후보는 자신의 전문지식을 재건축 신속 추진에 쏟아붓기로 결심한 모양이다.
동안갑 국민의힘 후보인 임재훈 후보도 지지 않는다. "1기 신도시 재개발·재건축, 출퇴근 교통 문제 해결 등 지역 숙원도 여당 후보만이 속도감 있게 추진할 수 있다"는 것이 그의 주장이다. 그리고 지난 20일에는 국민의힘 한동훈 비상대책위원장이 안양을 방문해서 재건축과 재개발 추진에 총력을 다하겠다고 약속했다. 신도시 재정비를 위해 재건축 규제 완화는 물론 행정구역 개편까지 추진하겠다는 것. 한동훈 비대위원장은 "민주당이 다시 경기도 의석을 차지한다면 경기도민이 바라는 신도시의 재정비는 불가능해질 것"이라면서 "재건축 규제 완화에 대한 양당 생각을 보고 선택해달라"고 밝혔다. 주민이 바라는 재건축을 더 잘할 곳이 국민의힘이니 표를 달라는 호소였다. 패턴은 대체로 비슷하다.
인천 계양을에 출마한 국민의힘 원희룡 후보는 더 적극적이고 구체적이다. 지난 6일 지역 주민들과 재건축·재개발 단지 연석회의를 열어 "국토부 장관 시절 전국적으로 재건축·재개발을 활성화했다"면서 "혁명 수준으로 계양의 주거환경을 개선하겠다"고 약속했다. 며칠 후인 10일에는 '재정비촉진지구 지정을 통한 계산역·임학역 역세권 통합개발 추진 계획'을 발표했다. 계양에 소규모 아파트 단지가 많은데 이 단지들을 인접 단지 및 단독주택과 엮어서 '통합개발'하겠다는 것이다. '규제 완화 패키지'를 이용해 종상향, 용적률 상향, 고도 제한 완화도 해주겠다고 말했다. 나아가 "촉진지구 지정 시 최대 국비 1000억 원 지원이 가능하며 지방비 300억 원까지 매칭이 가능"하다면서 구체적인 금액을 제시했다. 유권자들의 눈앞에 돈을 쥐고 흔들어 보이는 것과 무엇이 다른지 모르겠다.
고양에서도 국민의힘 후보들이 열심이다. 국민의힘 김종혁 후보(고양병)와 김용태 후보(고양정)는 지난 28일 일산시장 합동유세에서 "분담금 걱정 없는 일산신도시 재건축 추진"이라는 공약을 전면에 내세웠다. 일산신도시의 재건축 층고·층수 규제를 완화하고, 재정비 용적률을 상향해 기부채납을 최소화하겠다는 것이다. 재건축과 관련된 비슷한 공약들이 지역마다 제시된다.
부산 사하갑에서는 여야 후보가 나란히 재건축·재개발 사업 신속 추진을 주요 공약으로 내세웠다. 국민의힘 이성권 후보는 "부산형 신속 통합기획을 도입해 재개발·재건축 구역 지정까지 5년 이상 소요되던 것을 2년 이내로 단축"하겠다고 말했다. 착공이 늦어지는 당리·괴정동의 재개발과 재건축도 신속하게 진행되도록 하겠다고 약속했다. 현역 의원인 더불어민주당 최인호 후보는 국회 국토위 간사로 일하며 재개발 사업들을 지원했다면서 "역세권 도심 복합개발, 재정비촉진지구 등 새롭게 도입한 제도를 활용"해 주민 부담을 줄이겠다고 공약했다. 재개발·재건축 공약을 나란히 내놓은 두 사람은 부산대 총학생회장 선후배 사이라고 한다.
[인터뷰-분당갑]국힘 안철수 "이익나는 재건축 실행력 보여줄 것"(24.03.25 일간경기)
'재건축' 공약 경쟁… 분당갑 후보 이광재·안철수·류호정[격전지를 가다](24.03.05 SBS)
후보들의 재건축 공약 경쟁이 가장 뜨거워 보이는 분당으로 가보자. 분당갑의 안철수 국민의힘 후보는 "기획재정부, 국토교통부와 협의해서 힘 있는 집권 여당 다선의원의 추진력, 실행력을 보여드리겠다"면서 "과도한 부담금이 재건축 추진의 발목을 잡지 않고 이익이 나는 재건축이 가능하도록" 하겠다고 약속했다. 또 10년 내에 모든 재건축과 이주가 완성되는 도시를 만들겠다고 말했다. 안철수 후보는 예전부터 재건축 규제 완화를 주장했던 사람이지만, 10년 내 완성이라는 비현실적인 약속을 하고 "이익이 나는 재건축" 같은 표현을 대놓고 쓰는 모습을 보니 씁쓸하긴 하다.
안철수 의원과 맞붙은 이광재 더불어민주당 분당갑 후보 역시 재건축 규제 완화 의지가 충만해 보인다. 그는 "공공기여율을 대폭 축소하고, 지자체가 출연하는 6000억 원 규모 특별회계를 조성하고 국토부도 지원"하는 방안을 제시했다. 나아가 "두 채로 쪼갰을 때 우리가 세제 혜택을 주는 방안을 연구해야" 한다고 주장했다. 두 채로 쪼갠다! 이른바 1+1 분양. 재건축으로 돈 버는 일에 관심을 가져본 사람만 이해하는 말이다.
1+1 분양은 박근혜 정부 때 이른바 '부동산 3법'(재건축초과이익환수제 폐지, 분양가상한제 폐지, 재건축 1+1 분양) 중 하나로 도입되었다. 2014년 12월은 5년째 이어진 전세가격 상승으로 세입자의 고통이 심각하던 때였다. 그런데 여야 국회의원들은 세입자의 부담을 덜어주는 조치는 뒷전으로 미루고 재건축 촉진을 위한 부동산 3법을 야합으로 통과시켰다. 이때부터 재건축 아파트 대형 평형 보유자가 조합원이 될 경우 소형주택 2채를 선택할 수 있게 되었다. 이른바 1+1 분양이다. 그러나 재건축 아파트 보유자 또는 투자자들은 투자수익률을 더 높이기를 원했다. 1+1 분양을 받으면 최소 2주택자가 되어 종부세와 양도세가 중과되므로 투자 매력이 충분하지 않다는 것. 이번에 이광재 후보가 언급한 "두 채로 쪼갰을 때"의 세제 혜택이란 이 부담마저 없애주겠다는 뜻이다. 우리 정치권이 노동자와 자영업자, 전세사기 피해자에게는 인색하지만 재건축 아파트 투자자는 아주 세심하게 챙겨준다.
그 세심한 정치에 앞장선 인물이 바로 분당을에 출마한 김병욱 더불어민주당 의원이다. 김병욱 의원은 지난 2월 이른바 '1+1 입주권 활성화 및 중과세 면제 3법'을 대표발의했다. 종부세법, 조세특례제한법, 도시정비법을 개정해 재건축 아파트 대형 평형 보유자가 1+1 분양을 받을 때 중과세 적용을 면제하고 면적 기준도 상향하자는 것이다. 박근혜 정부 때 개정된 법에 따르면 1+1 분양을 받을 경우 1채는 60제곱미터 이하여야 하는데, 이것을 국민 평형으로 불리는 85제곱미터 이하로 바꾸자고 한다. 국민 평형이 되면 투자자 입장에서 더 비싸게 매각할 수 있다. 그리고 재건축 1+1 수분양자에게 종부세와 양도세 중과도 면제하자고 한다. 다른 2주택자, 3주택자는 중과세 대상인데 왜 재건축 1+1 수분양자에게만 중과를 면제해야 할까? 민생과 아무런 관련이 없는, 재건축 아파트 대형 평형 보유자의 사적 이익을 위한 법안이다. 이 법안에 이름을 올린 더불어민주당 의원들(김병욱, 정성호, 서영석, 민병덕, 문진석, 정일영, 박성준, 김한규, 김태년, 박찬대, 이소영, 황희)은 모두 재건축 투기 조장에 앞장선 것이나 다름없다.
분당 재건축, 민주당 후보가 책임지고 해결(24.03.06 경기신문)
김은혜 "최상목, 분당 재건축 화답…선도지구 속도 낸다"(24.02.14 데일리안)
다시 분당으로 가서 더불어민주당 후보들이 얼마나 열심인지를 알아보자. 지난 6일, 이광재 후보와 김병욱 후보는 합동으로 '분당 재건축 실행 로드맵'이라는 비전을 발표했다. 발표문에 따르면 "이번 총선은 재건축 선거"란다. 김병욱 후보는 "동의율을 획기적으로 높이기 위해 1+1 입주권 활성화 3법을 최대한 빨리 통과시켜야 한다"면서 "저를 국토교통위원장으로 만들어 주시면 이 후보와 함께 다수당의 힘으로 통과시키겠다"고 공언했다. 그가 국회 국토교통위원장이 되면 어떻게 될까. 재건축 보유자 특혜 법안은 당연히 신속하게 처리될 것이고 온갖 감세와 규제 완화, 건설경기 부양 법안이 줄줄이 통과될 것이다.
분당을에서 김병욱과 맞붙은 국민의힘 후보는 김은혜 전 대통령실 홍보수석이다. 김은혜 후보도 당연히 재건축 분담금 폐지를 내세웠고, 가장 많은 수준의 선도지구 지정을 약속하고, 기부채납 비율을 전국 최저 수준으로 내리겠다고 공약했다. 그러니까 용적률 상향 특혜는 당연히 받아야 하지만 그 특혜의 반대급부인 기부채납은 줄여야 한다는 것이다. 김은혜 후보나 김병욱 후보나 주장은 똑같다. 투기 방지라든가 공공성이라는 개념은 아예 잊었다.
김은혜 후보의 경우 선거운동 방식도 부적절해 보인다. 지난 2월 최상목 부총리가 1기 신도시 선도지구 공모 일정을 대폭 앞당기겠다고 발표하자, 예비후보였던 김은혜는 자신이 최상목 부총리에게 분당 지역에 "어느 도시보다 많은 선도지구가 지정돼야 한다" "최대한 일정을 앞당겨야 한다"고 말했다고 페이스북에 올렸다. 그러면서 "최 부총리의 화답에 감사드린다"고 말했다. 또 김은혜 후보는 얼마 전 이창용 한국은행 총재를 만나 "분당을 재건축 추진을 위해 금리 인하를 건의했다"고 공개해서 파장을 일으켰다. 상식에 따르면 후보자가 자기 지역구의 재건축 추진을 위해 금융통화정책 방향을 바꿔 달라고 요청한 것도 문제고, 고위공직자가 특정 후보를 만나 정책을 논한 것도 문제다. 그래도 상관없다. 자신이 고위공직자들을 만나고 다니는 힘 있는 여당 후보임을 보여주는 게 중요하다.
분당을의 두 후보는 접전을 벌이고 있다고 한다. 문제는 누가 재건축 보유자의 이해관계를 잘 대변하느냐로 경쟁하고 있다는 것. 분당을 선거는 거대 양당의 정책이나 노선이 실제로 많이 다르지 않음을 보여준다. 아니, 양당의 정책이나 노선을 비슷하게 만들어 온 사람이 김병욱이라고 해야겠다. 이재명 대표의 최측근으로 불리는 김병욱은 2022년에 더불어민주당 강령에서 1주택자 원칙을 빼고 재벌개혁이나 금산분리 원칙도 조정해야 한다고 주장했다. 또한 그는 유동수 의원, 송기헌 의원과 함께 '글로벌 기업 경쟁력 강화를 위한 더불어민주당 의원모임'의 공동대표를 맡고 있다. 이 모임에 속한 20여 명의 의원들은 정기적으로 재벌 기업을 초청해서 간담회를 열고 기업의 민원을 청취한다. 이러니 민생이나 부동산 정책, 재벌 정책에서 더불어민주당은 국민의힘과 점점 비슷해진다.
김병욱 의원은 국회 국토위에 있으면서 번번이 부동산 부자들을 위한 법안에 찬성했다. 2021년에는 1가구 1주택자의 종부세와 재산세 완화 법안을 발의했고, '부자 감세'라는 비판이 나오자 부자 감세가 아니라고 반박했다. 최근에도 분양가상한제 아파트 실거주 의무 3년 유예를 결정하는 과정에서 그의 입김이 컸을 것으로 추측된다. 국회 국토위 법안소위 회의록을 보면 그는 분양가상한제 아파트 실거주 의무와 관련해서 "미래에 소득이 있고 지금은 소득이 없는 경우에 일단 매입해 놓고 2~3년 후에 입주하게 만드는 건 오히려 서민을 지원하기 위한 정책"이라고 주장했다. 일종의 '실수요자 갭투자 옹호론'을 펼친 셈이다. 최측근이라는 사람이 이런 정치를 하고 있으니 이재명 대표가 아무리 기본소득, 기본주택, 기본금융을 말하고 다녀도 국민에게 와닿을 리 없다.
정치권의 바람과 달리, 지금 재건축 시장은 불투명성이 크다. 주택시장 침체, 공사비 급등으로 일부 재건축 현장은 이미 갈등을 겪고 있거나 사업이 아예 멈췄다. 강남의 어느 재건축조합장이 "재건축은 이제 사망했다"고 말할 정도다.(재건축 공사비 4년 새 두 배 '천정부지'…평수 줄이고 12억 분담금 요구 사례도, 24.03.15 SBS <편상욱의 뉴스브리핑>) 정부가 이미 규제를 완화했지만 사업성이 충분히 커지기는 어렵다. 더 많은 특혜를 달라는 요구가 계속 나오게 되어 있다. 설사 정부 뜻대로 되어 여기저기서 민간 재건축 바람이 다시 분다고 해도 그게 바람직한 일도 아니다. 전국의 노후계획도시 정비 대상은 무려 215만 호. 인구는 감소하는데 용적률 450~500%까지 허용해서 여기저기 초고층 아파트를 세운다면 15년 후, 20년 후 수도권은 어떤 모습이 될까?
총선판을 보면 고물가, 인구 감소, 양극화를 어떻게 해결할지에 대한 토론은 없다. 재건축이 가장 시급한 국가적 과제인 것만 같다. 주택 공급이라는 미명 아래 민간 건설사와 재건축 아파트 보유자의 돈벌이를 위해 너무 많은 정책 수단이 동원된다. 지금 우리 사회가 재건축과 재개발에 올인하면 청년 세대와 그 다음 세대는 무엇으로 먹고살란 말인가? 아니다. 너무 걱정 말자. 그 재건축은 실행되지 않을 수도 있다!
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