내년부터 재건축·재개발 입주권도 '주택수'에 포함

"초법적 발상"이라던 한 부총리, 돌연 소신 바꿔

내년 1월1일부터 재건축·재개발사업의 관리처분 계획이 인가된 경우 신규 취득한 재건축·재개발 입주권도 주택수에 포함된다.

***한 부총리, "조합원 입주권도 주택수 포함시킬 것"**

재정경제부는 6일 "<도시 및 주거환경 정비법>에 따라 주택 재건축 또는 재개발 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 기존주택이 멸실됨에 따라 취득하는 입주권을 주택수 계산에 포함하는 소득세법 개정안을 7일 입법 예고한다"고 밝혔다.

이번 대책은 서울 강남 등 재건축·재개발 대상 주택에 대한 투기적 가수요를 차단할 수 있는 획기적인 대책이다.

입주권을 획득한 사람이 기존 주택을 매각할 경우 1가구1주택 비과세 혜택을 적용받지 못하게 되거나, 1가구2주택자의 경우 입주권을 취득하면 3주택자에 해당해 기존 주택을 매각하면 중과세가 적용될 수 있어 양도세 부담이 커지기 때문이다.

지금까지 재건축·재개발 입주권은 기존 주택 대신에 조합원이 취득하는 '입주의 권리'이기는 하지만 신규 분양에 따른 일반 분양권과 마찬가지로 주택은 아니라는 논리에 따라 주택수에 포함되지 않았다.

그러나 서울 강남의 재건축 아파트 가격이 폭등한 주요 요인 중의 하나가 재건축 아파트 입주권을 주택수에 포함시키지 않았기 때문이라는 점에서 이같은 정부의 입장은 거센 비판을 받아 왔다.

즉, 투기꾼으로 간주되어 온 다주택자들이 재건축 입주권을 취득해도 다주택에 대한 양도세 중과 부담에서 벗어나 있기에 투기적 가수요를 정부가 방치하고 있다는 따가운 지적에 불구하고 '8.31 부동산 종합대책'에 이 문제와 관련된 대책은 빠져 있었다.

***'입주권 주택수 포함' 절대 반대했던 한 부총리, 돌연 입장 변경**

'8.31 대책'을 발표했던 한덕수 경제 부총리는 '8.31 부동산 종합대책'을 위한 당정협의 과정에서 "재건축·재개발 입주권을 주택수에 포함시키는 것은 초법적인 발상"이라며 재건축·재개발 입주권을 주택수에 포함시켜 양도세 과세를 강화하는 방안을 좌절시킨 장본인이었다.

하지만 '8.31 대책'의 사각지대에 대한 비판 여론이 비등하자 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 5일 과천정부종합청사에서 긴급 브리핑를 갖고 "앞으로는 조합원 입주권을 주택수에 포함시켜 양도세 과세를 강화할 방침"이라고 밝혔다.

정부의 대책이 오락가락한다는 비판을 면키 어려운 전형적인 사례다. 한 부총리는 이날 <프레시안>의 이같은 지적에 대해 "재건축·재개발 입주권은 신규분양 입주권처럼 실물로서의 주택이 아니기 때문에 주택이 아니라는 점을 강조했던 것뿐"이라면서 "입장이 달라진 것은 없다"고 군색한 해명을 했다.

하지만 입주권 자체는 주택이 아니라는 것은 새삼 강조할 이유도 없이 자명한 사실이라는 점에서 한 부총리의 해명은 동문서답에 가까운 것이었다. 논란의 핵심은 입주권이 주택이냐 아니냐에 있는 게 아니라 재건축·재개발 대상 주택에 대한 투기적 가수요를 막기 위해 입주권을 주택수에 포함시켜 양도세 부담을 강화시킬 것이냐의 여부에 있었기 때문이다.

한 부총리는 "입주권을 주택으로 간주해 과세하는 것은 초법적인 발상"이라고 분명히 반대했기 때문에 그의 입장이 돌연 바뀐 배경은 의문이 아닐 수 없다. 입주권 자체는 이미 실거래가로 양도세가 과세돼 왔다는 점에서 한 부총리는 입주권을 주택수에 포함시켜 과세하는 방안에 반대해 온 것이기 때문이다.

입주권 양도시는 보유기간 1년 미만인 경우 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 40%, 보유기간이 2년 이상인 경우 9~36%로 일반 부동산과 같은 세율이 적용돼 왔다.

재건축·재개발 입주권이 주택수에 포함되면 입주권을 취득한 1가구1주택 보유자는 기존 주택을 매각할 경우 비과세 혜택을 적용받을 수 없게 돼 실거래가로 과세된다. 2007년부터는 1세대2주택에 해당하는 세율 50%의 중과세가 적용되며 고가주택인 경우 장기보유특별공제 대상에서도 배제된다.

물론, 1세대1주택자가 재건축으로 인해 일시적으로 거주한 대체 주택의 경우는 새로운 재건축 주택으로 이사한 뒤 1년 이내에 대체 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다.