'후분양제' 조기도입 논쟁 치열

경실련 주최 '후분양제 토론회' 접점없는 대립 표출

현행 선분양제 하의 주택공급방식을 후분양제로 전환하는 정부의 로드맵이 올해 발표됐으나 "정부의 일정이 지나치게 장기적으로 계획되어 있다"며 후분양제의 조기정착과 확대 방안을 논의하는 토론회가 열렸다.

***임덕호 교수, "위헌적인 선분양제, 민간업체에도 후분양제 도입해야"**

7일 경실련 주최로 열린 <주택시장 정상화를 위한 주택의 완공 후 공급제도 확대방안> 토론회에서 임덕호(한양대 디지철학부) 교수는 '후분양제의 도입 필요성과 도입방안'이라는 주제발표를 통해 "선분양제는 서민들에게 주택을 공급한다는 명분으로 토지소유주의 재산을 강제로 수용해 건설업체에게 개발이득을 이전시키는 위헌적인 제도"라면서 "정부도 이를 인정해 후분양제 도입을 단계적으로 도입하게 한 것"이라면서 후분양제의 당위성을 강조했다.

임 교수는 이어 "선분양제는 공사기간을 3년으로 잡았을 때 3년 후 주택가격의 수준과 품질에 따르는 위험을 소비자에게 일방적으로 전가시키는 제도"라면서 "일단 분양을 해 소비자들의 자금을 확보한 후 건설업체는 공기 단축과 비용절감에 골몰하게 돼 소비자에게 불리하기만 한 제도"라고 비판했다.

그는 "요즘 미분양 아파트가 쌓이고 있는데도 신규분양가는 계속 올리는 건설업체의 '배짱분양'이 가능한 것도 선분양제 때문"이라면서 "소비자들로부터 자금까지 미리 받는 선분양제 하에서는 50%만 분양해도 밑지는 장사가 아니다"라고 주장했다.

임 교수는 "93년에 처음으로 분양가 자율화를 주장했을 때 후분양제 도입과 연결시킨 것이었으나 99년 정부가 분양가 자율화를 시행하면서 후분양제는 도입하지 않은 반면 전매제도를 허용해 이후 분양가와 주택가격이 폭등했다"면서 "당시 분양가 자율화를 요구하면서 후분양제가 시장원리에 맞다고 인정했던 건설업체들은 이후 침묵하고 '후분양제 도입하면 건설업체가 다 죽는다'고 엄살만 부리고 있다"고 비판했다.

임 교수는 "정부와 정당들이 분양원가 요구에 맞서 국민주택규모 이하에 원가연동제를 도입하기로 했지만 이는 부작용만 부르는 기괴한 제도"라면서 "원가연동제가 도입되면 민간건설업체들은 국민주택 규모 이상의 아파트 건설에만 치중하게 되고 분양가 규제 대상 평형과 자율화된 평형과이 품질 차이가 갈수록 커지게 된다"고 지적했다.

그는 "특히 선분양제에서는 중.대형 아파트에 채권입찰제를 적용하면 소비자에게 부담을 전가하며 분양가만 상승하는 요인이 된다"고 덧붙였다.

그는 후분양제 하에서는 대기업 10여곳을 빼고는 민간건설업체 대부분이 자금난으로 도산할 것이라는 주장에 대해 "최근 수익성이 떨어진다는 대학교 기숙사 등 학교 건물을 짓는데 프로젝트 파이낸싱으로 4백20억원을 조달하는 업무도 직접 한 바 있다"면서 "수익성이 더 좋은 아파트 건설에 자금 조달이 더 어려울 것이라고는 생각할 수 없다"고 반박했다.

그는 "3년 뒤 미분양이 될 수도 있다는 위험은 '미분양 보험시장'을 양성하고 보험사에게는 미분양 아파트로 임대사업이나 매각을 할 수 있도록 하는 등 보완책을 마련하면 된다"고 제안했다. 그는 "후분양제는 공공부문보다 민간업체에 도입되는 것이 더 의미가 있다"면서 "전면적으로 당장 실시하기에는 어려움이 있지만 10%부터 먼저 해보자는 것조차 마치 난리가 나는 것처럼 반대하는 이유가 어디에 있느냐"고 반문했다.

***김현아 위원, "후진적 은행대출관행부터 개선돼야"**

그러나 이날 토론자로 참석한 건설업체 관련 연구기관 관계자들은 주로 건설업체를 대변하는 듯한 논리를 제시했다. 특히 김현아(한국건설산업연구원 정책동향연구부 부연구위원)씨는 "분양방식과 주택가격과는 관계가 없다"면서 "선분양제 하에서 건설업체들이 위험부담을 소비자에게 전가시켰다 하지만 실상 소비자들이 자금을 대주지 않는다면 은행들이 자금을 제대로 대줄지 의문"이라고 반박했다. 그는 또 "사업성이나 신용도를 평가해 대출하지 않고 담보를 잡고서야 대출해주는 은행들이야말로 리스크를 지지 않는 방식으로 사업을 해왔다"면서 후분양제 도입을 위해서는 은행들의 후진적 대출관행부터 개선돼야 한다는 주장을 펼쳤다.

박상돈 열린우리당 의원은 "후분양제는 정부의 로드맵이 나온 단계이기 때문에 오늘 토론은 2011년까지 공공부문에 후분양제를 도입한다는 단계별 시행을 위한 여건 조성을 논의하는 자리"라면서 "민간부문에 대해서는 인센티브를 강화해 자연스럽게 후분양제로 유도하는 것이 바람직하다"고 주장했다.

***김양수 의원, "후분양제는 탁상공론 위험, 공영개발이 대안"**

그러나 김양수 한나라당 의원은 "후분양제 하에서 자체 능력으로 주택공급을 할 수 있는 민간건설업체는 5곳 정도에 불과하다"면서 "후분양제는 주택건설시장을 파괴할 우려가 있다"고 주장했다.

김 의원은 "25층 아파트를 기준으로 공사기간만 3년이 걸리고 땅 매입부터 포함하면 5년 정도가 걸리는 사업"이라면서 "투자대기 기간이 매우 길기 때문에 웬만한 건설업체들은 자금조달과 투자에 어려움이 있다"고 강조했다.

김 의원은 "정치권에서는 분양원가 공개 대신 원가연동제를 도입하는 법안을 상정했지만 아직도 분양원가 공개를 해야한다고 생각한다"면서 "시장원리에 따른다면 선분양제에서는 분양원가 공개를 해야 맞다"고 거듭 주장했다.

그는 "완전시장은 완전한 정보를 공개하는 데서 성립한다"면서 "원가연동제는 과거에도 3년 뒤 적자를 본 업체들이 나오면서 공급을 회피한 선례가 있다"며 부작용을 경고했다.

이때문에 김 의원은 선분양제를 폐지하는 대안으로 후분양제는 '탁상공론'일 수 있다면서 싱가포르 주택청(HDB)처럼 주택의 85%를 정부가 공급하는 '공영개발' 방식이 현실적인 대안이라고 제시했다.

김 의원은 "후분양제가 조기정착되려면 물량공급을 위한 재원확보.택지확보가 전제되어야 한다"면서 "지금처럼 중대형 위주로 주택이 공급되는 한 2011년에도 후분양제는 도입하기 어려울 것"이라고 주장했다.

반면 이선근 민주노동당 경제민주화 운동본부장 겸 민생보호단장은 "월 소득 1백50만원 미만인 사람들의 갚는 주택대출의 원리금이 소득의 40%가 넘을 정도로 주택가격이 높다"면서 "분양가 자율화를 전제로 하는 후분양제는 대기업들이 토지를 매점할 우려가 있다"고 지적했다. 이에 따라 그는 "후분양제는 단계적 실시가 아니라 전면적으로 실시돼야 한다는 것이 민주노동당의 당론"이라고 강조했다.

그는 "공공택지는 택지 조성원가를 공개해 택지비를 감소시키고 후분양업체에게 인센티브를 제공하는 방식으로 후분양제를 조기에 전면 도입할 수 있다'고 주장했다.

그러나 이날 토론회에 정부의 반응은 냉소적이었다. 당초 참석하기로 한 건교부 국장 대신 토론장에 뒤늦게 온 건교부 사무관은 "주택공급제도위원회에서 다 나온 얘기를 정부의 로드맵이 제시된 지 한참 지난 후에 토론회에서 다시 거론하는 이유를 모르겠다"면서 서둘러 자리를 빠져나갔다.

토론회가 끝난 뒤 경실련 관계자는 "주택은 공급탄력성이 매우 적고 공공재 성격이 강한 상품이기 때문에 싱가포르처럼 공영개발을 해 사실상 정부가 소유권을 갖고 영구임대하는 방식으로 가야한다"면서 "분양원가 공개 논란이나 후분양제도 공영개발 방식으로 가면 저절로 해소될 문제"라고 정리했다.