12·16대책 두달…서울 고가주택 잡았지만 수도권 풍선효과 뚜렷

수원 거래량 13년여만에 최대…최근 화성·오산 등지로 풍선효과 확산

12·16부동산 대책이 발표된 지 두달째를 맞으면서 서울 아파트 거래량이 급감한 가운데 특히 15억원 초과 고가주택의 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 대출 규제의 영향이 크게 작용한 것이다.

이에 비해 규제가 덜한 경기도 지역으로는 '풍선효과'가 나타나면서 수원 등 일부 지역은 거래량도 폭발한 것으로 나타났다.

전문가들은 시중에 유동성이 넘쳐나면서 정부 규제망을 피한 자금들이 메뚜기 식으로 투자처를 옮겨다니면서 곳곳에서 풍선효과를 일으킬 수 있다고 우려한다.

◇ 서울 아파트 거래량 급감…15억원 초과 고가주택 직격탄

16일 연합뉴스가 국토교통부의 실거래가 신고 자료를 분석한 결과 12·16대책 발표 이후 두 달 간 서울 아파트 실거래 신고 건수는 총 7천990건으로 대책 직전 두 달 간 거래량(2만2천614건)의 절반 이하로 감소했다.

주택거래신고기간은 계약 후 60일로 대책 발표 이후 실제 계약이 이뤄졌으나 아직 신고되지 않은 건수를 고려하더라도 정부 대책 이후 거래량이 상당히 줄었음을 알 수 있다.

이 가운데 대출 금지와 종합부동산세 강화 등의 직격탄을 맞은 15억원 초과 초고가 아파트의 거래 비중은 대책 발표 전 두달 평균 10% 선에서 대책 발표 이후에는 2.6%로 급감했다.

강남 재건축 단지를 비롯해 초고가 주택의 매수세가 급속히 줄어든 것이다.

특히 정부가 고가주택 거래자의 자금조달계획서를 전수 조사하면서 매수심리 위축에 영향을 미쳤다.

9억원 초과, 15억원 이하 아파트의 거래 비중도 대책 발표 전 19.4%에서 대책 발표 후에는 10.9%로 절반 가까이 감소했다.

9억원 초과, 15억원 이하 주택도 9억원 초과분에 대해 주택담보대출비율(LTV)이 축소되면서 영향을 받은 것이다.

고가주택 거래가 줄면서 상대적으로 9억원 이하 거래 비중은 대책 발표 전 70.6%에서 대책 발표 후 86.5%로 커졌다.

전반적인 거래 감소 속에서도 노원·도봉·강북구 등 일명 '노·도·강' 지역을 비롯해 9억원 이하 중저가 주택이 많은 곳에서는 상대적으로 실수요자들의 주택 구입이 많았던 것으로 해석된다.

다만 정부 대책 발표 이후 거래가 끊겼던 서울 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5㎡가 지난달 18억8천560만원에 거래 신고가 이뤄진 뒤 이달 들어서 10여건의 급매물이 팔린 것으로 전해지면서 강남 고가 아파트들이 가격 하락을 멈추고 거래도 회복세로 돌아설지 주목된다.

지난 2018년 9·13대책 이후에도 투자수요가 많은 잠실 주공5단지 거래가 늘어나면 송파구를 넘어 강남→서초구 재건축 단지에도 영향을 미쳐온 때문이다.

◇ 경기도는 '풍선효과'…수원 거래량 13년만에 최대, 화성·오산으로 투기 확산

서울의 거래 감소와 달리 경기도의 아파트 거래량은 12·16대책 직전보다 오히려 증가했다.

경기도에 따르면 지난해 11월 2만802건이던 아파트 거래량은 지난해 12월 2만857건으로 증가했고 올해 1월 계약분도 현재까지 1만6천658건이 신고돼 2만건을 넘어설 것으로 보인다.

특히 최근 경기 남부지역 가운데 과열 현상을 보이는 수원과 용인시의 거래량이 크게 늘었다.

수원시의 아파트 거래량은 지난해 12월 3천29건에서 올해 1월은 아직 신고 기간이 남아 있는데도 벌써 3천88건이 신고됐다.

이 수치만으로도 월별 거래량 기준으로 2006년 10월(4천259건) 이후 13년 2개월 만에 최대치다.

수원시 장안구는 지난해 11월 388건에서 12월 476건으로 늘어난 뒤 올해 1월 벌써 689건으로 급증했다. 또 권선구는 지난해 11월 697건에서 12월 864건으로, 올해 1월 899건으로 늘었다.

수원시 팔달구와 수원 영통구도 1월 계약분 신고 건수가 현재까지 319건, 1천181건에 달해 각각 지난해 12월(현재 323건, 1천366건) 거래량을 넘어설 전망이다.

수원과 함께 가격 상승세를 이끌고 있는 용인시는 거래량이 지난해 11월 2천168건에서 12월에 2천343건으로 증가했고, 올해 1월 계약분도 현재 2천74건이 신고돼 작년 12월 거래량을 웃돌 것으로 보인다.

거래량이 늘면서 실거래가도 껑충 뛰었다.

수원 권선구 능실마을 19단지 호매실 스위첸 전용 59.9㎡는 지난해 11월 3억3천500만원에 팔렸던 것이 올해 1월 하순 계약분이 4억3천만원으로 1억원이 뛰었다. 이 아파트는 현재 매도 호가가 5억∼5억8천만원에 달한다. 수도권의 저가 소형 아파트 시세가 석 달 만에 무려 2억원 넘게 오른 것이다.

수원 영통구 하동 광교호수마을 참누리레이크 전용 84.9㎡도 지난해 10∼11월 거래가격이 7억1천만∼7억9천만원 선이었는데 이달 초 8억3천만원에 팔린 뒤 현재 호가는 8억8천만∼9억원으로 올랐다.

국토교통부는 이에 따라 이르면 금주중 주거정책심의위원회 서면 결의를 거쳐 앞서 조정대상지역으로 지정된 팔달구 외에 나머지 권선·영통·장안구 등을 조정대상지역으로 확대 지정하는 방안을 검토중이다.

규제지역 지정 가능성이 알려지면서 주말 수원 일대 중개업소에는 "규제가 확대되는 게 맞냐"는 매수·매도자들의 문의 전화가 이어지고 있다.

권선구의 한 중개업소 대표는 "정부 규제를 앞두고 일단 매수세는 다소 주춤한 분위기지만 매물이 없어 호가도 강세가 지속되고 있다"며 "규제가 가해지면 거래가 한동안 감소하겠지만 투자수요가 한 번 불붙기 시작한 곳이라 가격이 쉽게 내려가진 않을 것 같다"고 말했다.

현지 중개업소들은 이미 외지 투자수요가 한바탕 휩쓸고 간 뒤 정부가 '뒷북 대응'을 한다며 볼멘소리다.

실제 경기 남부지역의 풍선효과는 일명 '수용성(수원·용인·성남)'을 지나 화성·오산 등 다른 저평가 지역으로 옮겨가는 분위기다.

화성시의 아파트 거래량은 지난해 11월 1천585건에서 12월 1천990건으로 증가했고, 올해 1월 계약물량 신고분도 벌써 1천848건에 달해 작년 12월 계약 건수를 웃돌 것으로 보인다.

오산시도 올해 1월 거래 신고 건수가 358건으로 이미 지난해 12월 307건을 넘어섰다.

화성의 한 중개업소 대표는 "동탄2신도시 건설 이후 외면받던 화성 병점, 동탄1신도시 등지에 최근 투자수요가 늘어난 분위기"라며 "수원·용인 쪽 가격이 크게 뛰면서 상대적으로 가격이 저렴한 다른 지역으로 '치고 빠지는' 단타 수요가 이동하는 것 같다"고 말했다.

수원의 한 중개업소 대표도 "수원·용인은 가격이 오르고 매물도 씨가 말라서 발빠른 외부 갭투자 수요들이 벌써 화성 병점·오산·평택으로 넘어가 쇼핑하듯 아파트를 매수하고 있다"며 "정부의 적극적인 대응이 필요해 보인다"고 말했다.