서울 아파트 가격이 천정부지로 올랐다. 월급을 한 푼도 쓰지 않고 20년 동안 모아야 서울의 집을 살 수 있다고 한다. 자연히 집 사는 것을 포기하는 이들도 속출하고 있다. 2030세대는 '영끌'로 재산과 대출을 당겨도 더는 집을 살 수 없는 지점에까지 이르렀다. 전세를 살며 내 집 마련을 준비하던 4050세대들에게도 청천에 날벼락인 셈이다. 대부분 전문가들은 지금의 집값은 분명 '미쳤다'고 평가한다.
2008년 금융위기로 하락했던 집값이 2014년 바닥을 찍고는 상승하기 시작했다. 그러던 집값이 문재인 정부가 들어선 2018년부터는 상상을 초월할 정도로 상승했다. 이렇게 상승한 이유는 어디에서 찾을 수 있을까. 공급을 자제하고, 수요 억제 정책을 펼친 게 문제라고 지적하는 이들부터, 코로나19로 인한 금리 인하 정책으로 커진 유동성을 지적하는 이도 있다.
특히 서울 집값의 상승을 두고는, 박원순 전 서울시장을 질타하는 목소리가 크다. 재개발‧재건축을 중단하고 도시재생 사업을 펼치면서 공급 부족이 발생했고, 그것이 지금의 서울 아파트 가격의 상승을 불러왔다는 것이다.
지난 32년 동안 서울시에서 주택과 도시건축 업무를 담당했던 진희선 연세대 도시공학과 특임교수(전 서울시 행정2부시장)는 "코로나19로 인해 전 세계적으로 부동산 가격이 올랐다"며 "한국 도시보다 더 오른 국가도 상당하다"고 설명했다.
그러면서 진 교수는 "부동산 폭등은 (그것이 일어나기 전의) 맥락을 살펴봐야 한다"며 "단순히 재개발을 막고 도시재생 사업을 했기에 서울 아파트 가격이 폭등했다고 이야기하는 건 앞뒤가 맞지 않는 주장"이라고 설명했다.
최근 <대한민국 부동산 트렌드>(행복에너지 펴냄)를 낸 진 교수를 연구실에서 만났다. 그와 약 1시간 30분 동안 부동산 가격이 상승하는 다양한 요인, 부동신 시장을 대하는 정부의 태도, 부동산 가격을 안정화하기 위한 방안, 다주택자들의 주택이 시장에 나오기 위한 방법 등에 관한 이야기를 나눴다.
아래 그와의 인터뷰 전문.
"공급과 수요 정책 동시에 펼친 노태우 정부, 가장 잘했다"
프레시안 : 역대급으로 부동산이 올랐다고 한다. 오른 이유를 두고 여러 이야기가 나온다. 공급이 부족했다고도 하고, 돈이 너무 많이 풀려서 그렇다고도 한다. 하나씩 이야기해보자. 역대 정부들은 그동안 부동산 정책을 끊임없이 내놓았다. 개인적으로 평가할 때, 가장 부동산 정책을 잘 펼친 정부는 어느 정부인가.
진희선 : 노태우 정부라고 생각한다.
프레시안 : 노태우 정부는 엄청난 물량을 공급했던 것으로 기억한다. 200만 호를 임기 내에 공급하겠다고 했었다.
진희선 : 임기가 끝날 때까지 200만 호에서 좀더 공급했다.
프레시안 : 공급 확대를 통해 부동산 안정화를 이끌어냈기에 잘했다고 평가하는 것인가.
진희선 : 노태우 정부가 잘했다고 하는 이유는 당시만 해도 3저 현상(저달러, 저금리, 저유가)이 한창일 때였다. 그렇다보니 불과 2,3년 만에 국민소득이 두 배로 뛰었다. 자연히 부동산 가격도 엄청 오르기 시작했다. 그러자 노태우 대통령이 깜짝 놀라서 1988년 200만 호 공급을 발표한 뒤, 1989년에 1기 신도시까지 발표했다.
프레시안 : 공급을 늘려서 집값을 잡은 건가.
진희선 : 공급만 늘리지 않았다. 여기에 투기 열풍을 차단하기 위해 토지공개념을 기본으로 하는 부동산정책을 도입했다. 당시 토지공개념 연구위원회에서는 토지공개념 3법을 제안했는데, 정부는 이를 받아들여 1989년 제정했다.
프레시안 : 토지공개념 3법이 무엇인가.
진희선 : '택지소유 상한에 관한 법률'과 '토지초과이득세', '개발이익환수에 관한 법률'이다. 부동산 가격의 급격한 상승으로 발생하는 소득불균형을 막는 것에 초점을 두었다. 노태우 정부는 보수 정부인데도 가장 강력한 규제 정책을 펼친 셈이다.
프레시안 : 그래서 부동산 가격은 잡았나.
진희선 : 1988년에 발표한 주택 200만 호 공급은 1991년에 첫 입주를 시작했다. 1기 신도시도 그해 입주를 시작했다. 그러자 강남 아파트 가격이 하락하기 시작했다. 이후 김영삼 정부에서 IMF가 터지기 전까지 8년 동안 주택시장은 안정적으로 운영되었다. 사실 200만 호라고 하니 감이 잘 안 올듯하다. 문재인 정부에서 주택 210만 호를 공급하겠다고 발표하지 않았나. 지금 발표하는 210만 호와는 차원이 다르다. 일례로 노태우 정부 당시 그 이전 40년간 전국에 지어진 주택은 800만 호밖에 되지 않았다. 그런데 200만 호를 짓겠다고 하는 건, 그 이전에 지어진 전국 주택의 25% 이상을 더 짓는다는 이야기였다.
프레시안 : 당시만 해도 지방에서 서울로 엄청나게 몰리던 시기였다. 이를 공급을 통해 해결하려 했던 듯하다. 그러지 않았다면, 서울 집값은 천정부지로 올랐을 듯하다.
진희선 : 두 가지가 맞물렸다. 한쪽에서는 토지3법으로 수요 규제를 하고 또다른 한쪽에서는 공급을 했다. 그것이 주효했던 것이다. 사실 부동산 정책은 그렇게 가야 한다고 본다. 지금 우리 부동산 현장을 보면, 진영이 나뉘어 있다. 한쪽은 규제를 완화하고 공급을 해야 한다고 하고, 또다른 한쪽은 공급이 아닌 규제를 해야 한다고 한다. 사실 이 두 가지를 동시에 진행해야 한다. 그래야 효력을 발휘한다.
"전 세계적으로 집값은 올랐다. 한국 도시 보다 더 오른 곳도 많아"
프레시안 : 그렇다고 '공급'과 '수요'만이 단순히 부동산에 영향을 미치는 것은 아닌 듯하다. 지금 부동산이 활황기인 이유는 넘쳐나는 수요도 요인이겠으나, 유동성이 커진 것도 있다.
진희선 : 부동산 가격을 움직이는 것은, 즉 주택에 영향을 미치는 요인은 여러 가지가 있다. 크게 네 가지로 분류할 수 있는데, 첫째는 '인구 증가와 가구 분화', 두 번째는 현재 문제가 되는 '저금리에 따른 유동성', 세 번째는 '소득 성장', 마지막으로는 금융위기 같은 '글로벌 리스크'다.
프레시안 : '인구 증가'와 '저금리에 따른 유동성'은 수요 증가 측면에서 살펴볼 수 있겠다. '글로벌 리스크'는 공급 과잉과 수요 축소로 생각된다.
진희선 : '소득 성장'을 잘 봐야 하는 점은 이것이 집값을 올리는데 중요한 요인으로 작용하기 때문이다. 그런데 문제는 소득이 오르는 비율만큼 동시에 집값이 비례해서 오르는 게 아니라는 점이다. 예를 들어 올해 GDP가 5% 올랐으면, 보통 집값도 5% 오르면 아무 문제가 없다.
프레시안 : 보통은 소득보다 더 오르지 않는가.
진희선 : 2010년과 2020년을 비교하면, 우리 1인당 총생산이 약 50% 정도인 2만 불에서 3만 불로 올랐다. 수도권의 개인 소득을 따져보면 그것도 약 40% 정도 올랐다. 그런데 최근 통계를 뽑아보니, 서울 아파트 가격은 지난 10년 동안 거의 50% 정도 올랐다. 이런 수치를 봤을 때, 일단 소득 성장이 있는 만큼 집값이 오른 셈이다.
프레시안 : 그런데 체감상으로는 주택 가격이 매우 가파르게 올랐다고 느껴진다.
진희선 : 그런데 이중 2017년부터 2020년까지 약 3년 동안 서울 아파트 가격 상승률은 37.3%(KB국민은행 기준)였지만, 강남 등 지역별로는 2배 이상 오른 곳이 많다. 지난 7년 동안은 응축해 온 소득 성장이 금융위기나 세월호, 국정농단 등 사회적 이슈에 묻혀 있다가, 이러한 사회적 이슈들이 정리되자 지난 3년 동안 한순간에 폭발해버린 셈이다. 거기다 저금리까지 같이 왔다. 그렇다보니 피부로 느끼는 집값 상승률은 어마어마할 수밖에 없다.
프레시안 : 10년 통계로 보면, 소득 성장과 비슷하게 주택 가격이 오르지만, 구간별로 나눠서 따지면 들쑥날쑥한 듯하다. 그래서 일정 기간 내에서 보면 부동산이 폭등했다고 생각되는 듯하다. 거기에 코로나19가 터지면서, 경기활성화를 위해 돈을 풀은 게 부동산 상승을 더욱 자극한 듯하다. 다른 나라의 경우, 우리나라보다 더 많은 돈을 풀었는데, 그들의 상황은 어떤가.
진희선 : 전 세계적으로 모두 올랐다. 한국 도시보다 더 오른 국가들도 많다.
프레시안 : 사실 현재의 부동산 가격 폭등을 두고 공급이 부족했기 때문이라는 지적이 가장 많다. 정확히는 박원순 전 시장의 재임기간에 도시재생 사업을 하면서 재개발‧재건축을 하지 못하도록 막은 게 지금의 공급 부족을 낳았다는 것이다. 반면, 이명박‧오세훈 시절에는 재개발 등을 확대해서 공급 확보로 주택 가격을 안정화했다고 이야기한다. 서울시에서 오랫동안 주택 정책을 담당한 입장에서는 어떻게 생각하나.
진희선 : 정확히 이야기하면, 박원순 시장이 재개발을 막고 도시재생 사업을 했기에 공급이 부족했다는 논리는 사실이 아니다. 2008년 금융위기가 터지면서 이후 부동산이 바닥을 쳤다. 당시 아파트 분양을 받은 사람들이 하우스푸어가 되던 시절이었다. 미분양이 속출했다. 그 상황에서 누가 추가로 공급을 하겠나. 안 한다. 아파트 건설현장은 멈춰 서고, 법정관리에 들어가거나 부도나는 건설사들이 속출하는 상황이었다.
프레시안 : 당시 서울 지역은 재개발‧뉴타운으로 묶인 지역이 많았다. 그런 지역이 부동산 하락으로 사업성이 떨어지자 개발도 해제도 하지 못하는 상황에 이르렀다.
진희선 : 그래서 박원순 시장이 도시재생 사업을 시작했다. 일종의 뉴타운 탈출구였다.
프레시안 : 이명박 시장 시기는 어땠나.
진희선 : 그때는 막 IMF를 벗어난 2000년대 초반이었다. 경기활성화 정책으로 부동산이 한창 오를 때였다. 그러니 뉴타운‧재개발 지역을 지정하면, 땅값이 2배로 뛰어오른다. 그러니 구역 지정이 안 된 지역에서도 서로 해달라고 요구하기 시작했다. 그렇게 해서 애초 1년에 한 15개 정도 지정하는 게 적절하지만 그보다 6배 가까이 구역을 지정해 버린다. 그렇게 과다하게 지정한 곳들은 금융위기를 겪은 뒤, 2012년 박원순 시장이 서울시장을 취임하는 시기에는 난리가 났다. 부동산이 침체하면서 개발을 할 수 없게 됐기 때문이다.
문제는 구역을 지정해 놓으니, 집수리 말고는 아무것도 못하게 됐다는 점이다. 낡은 집에서 계속 사는 수밖에 없다. 그래서 탈출구로 내놓은 게 도시재생 사업이다. 당시 서울시에서는 이것을 수습이라고 표현했다. 그런데 이런 과정을 모르고, 재개발 지역으로 묶인 곳을 그대로 내버려 뒀으면 되는 건데, 왜 도시재생으로 돌려서 공급을 막았느냐고 비판하는 건, 그때 상황과 앞뒤 맥락을 전혀 모르거나 무시하고 하는 이야기다.
"반값 아파트, 매우 포퓰리즘적인 정책"
프레시안 : 이명박 정부 때 공급을 올린다고 보금자리 주택을 주요 정책으로 진행했다. 그린벨트 지역을 풀고, 거기에 아파트를 지어 저렴한 주택을 공급한다는 게 골자다. 땅값이 안 드니 일명 '반값 아파트'로 불리기도 했다.
진희선 : 매우 포퓰리즘적인 정책이라고 생각한다. 그렇게 싸게 공급을 했다고 치자. 일시적으로 집값이 잠깐 안정될 수는 있다. 그런데, 여기 입주한 사람들이 팔 때는 어떤가. 시세대로 판다. 결국, 처음 입주한 이들에게만 로또인 주택이 된다. 사회적 효과는 아무것도 없다. 그리고 보금자리 주택으로 집값을 잡으려면 좋은 입지에 상당한 물량을 계속 쏟아내야 한다. 그런데, 서울에 그런 땅이 있는가. 공공의 재정도 한계가 있다. 그러니 결과적으로 저렴하게 보금자리 주택을 공급하겠다는 정책은 당첨된 사람에게는 로또요, 떨어진 사람에게는 희망고문이었다. 이 정책은 지속 가능할 수 없기 때문에 결국 박근혜 정부에서는 폐기된다.
프레시안 : 사실 역대 정부는 끊임없이 부동산 정책을 내놓았다. 그런데 제대로 부동산을 안정화한 적이 거의 없었던 듯하다.
진희선 : 숱하게 정책을 쏟아내지만, 이것이 제대로 효력을 발휘하지 않았다. 사실 우리가 사는 자본주의 시장경제체제하에서 정부가 집값을 제어할 수 있는 여지는 그렇게 많지 않다. 거의 모든 재화는 시장논리에 움직이기 때문이다. 정부가 시장을 조정하기란 매우 어렵다. 그런데도 '부동산을 반드시 잡겠다'는 이야기를 쉽게 대중들에게 쏟아낸다.
프레시안 : 현 정부는 다주택자를 압박해서 주택을 시장에 내놓는 정책을 펼치고 있다. 보유세를 강화하는 방식이다. 아직은 이것이 실효성을 발휘하지는 못하는 듯하다.
진희선 : 부동산 전체 시장에서 다주택자를 이야기해보겠다. 지금 대부분이 다주택자들이 상당한 문제가 있다고 이야기한다. 그런데, 현 부동산 시장에서 다주택자들의 역할도 필요하다. 우리는 공공임대가 턱없이 부족하다. 그 빈틈을 다주택자들, 즉 민간임대가 채우고 있다. 전체 주택의 약 30~40% 정도 된다. 그렇다면, 이들 다주택자들이 합리적인 투자를 해서 합리적인 이익을 받을 수 있는 구조를 만드는 게 정부의 역할이다.
자본주의 사회에서 자신의 이익을 위해 다주택에 투자하는 것을 뭐라 해서는 안 된다. 다만, 그렇게 해서 취한 이익이 과하다면 정부에서 이를 회수해서 사회에 환원해야 한다. 그게 정부의 역할이다. 그런데 지금의 정부는 그런 역할보다는 다주택자들을 도덕적으로 질타하고 비판하는 모습을 보이고 있다. 그 점이 안타깝다.
프레시안 : 청와대 참모들에게 1가구1주택을 지시한 게 대표적인 듯하다.
진희선 : 정부가 부동산에서 도덕주의에 빠지면 안 된다고 생각한다. 단순하다. 다주택자들은 주택을 쥐고서 월세를 받고 사는 게 이득인지, 손실인지 면밀히 따진다. 이득이라면 계속 가지고 있고, 손해라면 시장에 내놓는다.
프레시안 : 지금 다주택자들이 집을 내놓지 않는 이유는 종합부동산세 등 보유세가 낮기 때문인가.
진희선 : 아직 버틸 만하니깐 그대로 있는 것이다. 그렇다면 정부가 해야 하는 역할은 명확하다. 그들이 얻는 이익을 좀더 환수하는 방식으로 나아가야 한다. 괜히 도덕주의를 들이밀어 논란을 일으킬 필요가 없다. 정부의 역할은 시장에 어떤 장애물이 있다면, 그 장애물을 제거하고, 누군가 폭리를 취할 경우, 이를 하지 못하도록 하는 것이다.
프레시안 : 최근 기획재정부 보도자료를 보니 2021년 고지된 종부세(5억7000억 원) 중에서 다주택자(2조7000억 원)와 법인(2조3000억 원)이 88.9%를 부담하는 것으로 나타났다. 그리고 다주택자 가운데서도 3주택 이상자 85.6%(41만5000명)가 96.4%(2조6000억 원)를 부담하는 것으로 나타났다.
진희선 : 그런데도 버티는 것은 아직 이익이 손실보다 더 높다는 의미다. 그렇다면 보유세를 좀더 높이는 방향으로 갈 수밖에 없다.
프레시안 : 그것이 가능한지 모르겠다. 지금도 종부세를 두고 폭탄이 떨어졌다고 이야기한다.
진희선 : 이것을 해결하지 못한다면 우리 사회의 양극화는 더욱 심각해질 수밖에 없다. 지도자는 욕을 먹을 수밖에 없는 자리다. 욕을 먹더라도 가야 할 길은 가야 한다. 단, 거래세를 낮추면서 다주택자들이 빠져나갈 길을 열어줘야 한다고 생각한다. 즉, 보유세는 높이고 거래세는 낮추는 방식으로 가야 한다는 이야기다.
프레시안 : 오랜 시간 감사하다.
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