공공임대주택은 공공기관의 공적 재원을 투입해 무주택 주거 취약계층에게 저가로 공급하는 주택을 의미한다. 따라서 공공임대주택의 공급은 자력으로 주택시장 진입이 어려운 청년, 신혼부부, 혹은 무주택 서민의 주거 안정을 돕고자 하는 취지의 공공 서비스이자 중요한 주거복지 인프라이다. 또한 되풀이되는 전월세난 속에서 이들의 주거 안정을 목적으로 하면서도 주택시장의 가격안정을 도모하는 유효한 해법으로 해석돼 왔다. 한편 주로 신도시를 지정하고, 대규모 택지개발 단지를 조성한 후, 이곳에 신규 주택을 건설하는 형태를 띈 공공임대주택은 점차 도심 수요 충족을 위해 공급 방식도 기존 주택 매입을 포함하게 되었고, 임차 형태도 다양하게 발전하고 있다. 그 구체적인 종류와 형태를 나열하면 아래와 같다.
○ 영구임대주택 : 최저소득계층의 주거 안정을 위해 임대 기간이 50년으로 가장 길며 공급 규모는 40㎡ 이하로 생계급여 또는 의료급여 수급자 등에게 우선 공급된다.
○ 국민임대주택 : 저소득 서민의 주거 안정을 위해 임대 기간이 30년이며 공급규모는 85㎡ 이하(통상 60㎡ 이하)로 무주택세대구성원과 저소득층에게 우선 공급된다.
○ 행복주택 : 임대 기간이 30년이며 공급 규모는 45㎡ 이하로 대학생, 취업준비생, 사회초년생, 신혼부부 등 1∼2인 가구의 주거 안정을 목적으로 공급된다.
○ 장기전세주택 : 임대 기간이 20년이며 공급 규모 85㎡ 이하(통상 60㎡이하)로 저소득층, 신혼부부, 고령자 등에 우선 공급된다. 다른 임대주택과는 달리, 임대료 납부 형태가 아니라 전세금을 납부한다.
○ 분양전환공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양으로 전환할 목적으로 공급하는 주택으로 5년과 10년, 분납의 형태로 나뉘며, 공급 규모 85㎡ 이하로 신혼, 다자녀, 노부모를 모시고 있는 대상 등에 우선 공급된다.
○ 매입임대주택 : 한국토지주택공사가 기존 주택을 매입하거나 전세를 얻어 저소득층에게 장기간 재임대하는 방식으로 공급·운영된다.
그런데 지난 4.15 보궐선거를 통해 확인한 바와 같이, 2030세대로 대변되는 젊은 계층은 상기와 같은 임대주택의 종류와 형태를 선호하지 않고 심지어 이에 대한 반감을 공공연히 표현하기도 한다. 그들의 주장을 빌리자면, '지난 4년간 우리나라의 주택가격은 정부의 잘못된 부동산 공급정 책으로 인해 지금껏 유사 이래 경험하지 못한 폭등을 거듭하였으며, 앞으로 주택 가격의 상승은 당분간 지속될 것으로 여겨진다. 이러한 상황에서 가령 20∼30년을 임대주택에서 안주할 경우, 그동안 주택 가격은 추가적인 상승을 할 것이기에, 퇴거 시 주택 낭인이 될 것은 자명하다. 따라서 현행 임대주택 제도는 임대인이 아닌 정부에 월세를 납부하는 형태에 지나지 않으며, 장기적으로는 오갈 데 없는 거지가 되는 지름길이다'.
이들의 불만은 거주 단위가 몇 년이든 '공공임대주택'의 특징이 말 그대로 '임대'에 방점이 있다는 사실로 수렴된다. 즉, 결코 본인들에게 소유권이 이전되지 않음에 따라 임대가 종료되었을 때 마주해야 하는 미래 주택가격의 불확실성에서 자유로울 수 없다. 물론 분양전환공공임대주택이 있긴 하지만, 이는 대개 임대 종료 후 상승된 시장가격으로 분양이 이루어지고, 분양대금을 비교적 단기(최대 10년)에 완납해야 하는 현실적인 문제를 겪는다.
한편, 금융위원회가 공공분양 중 지분적립형 분양주택에 초장기 모기지를 연계하는 방안을 검토하고 있다고 한다. 지분적립형 주택 제도는 분양자가 최초 분양 시 건물과 토지 지분의 20∼25%만을 취득하고, 일단 주택에 입주한 뒤, 나머지 대금은 초장기 모기지 방식을 적용받아 분납함으로써 궁극적으로는 주택을 소유할 수 있도록 하는 방식이다. 6억 원에 공공주택을 분양받았다고 가정하면, 예컨대 우선 1억 5000만 원만 납부하고, 나머지 4억 5000만 원에 대한 원리금을 20∼40년 동안 장기 저리로 분할 납부(만약 30년 동안 상환한다면, 월 125만 원의 원금 + 저리의 이자 α)하여 소유권을 이전받는 형태이다.
따라서 이는 완전한 소유권을 갖지 못하던 기존 공공임대주택의 한계를 일시에 해결해줌에 따라 주거를 우려하는 청년층의 숨통을 트여줄 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 주택가격 6억 원 이하라는 전제를 강제하는 보금자리론 조건을 준용한다는 계획은 관계 부처 간 협의 과정에서 조금 더 탄력적으로 조정되길 기대한다.
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