예고된 대로 당정청이 4일 서울 권역에 신규 주택 13만2000호 이상을 추가 공급하겠다고 발표했다. 기존 3기 신도시 물량 등을 포함하면 향후 수도권에서만 총 127만 호의 신규 주택이 공급될 예정이다.
재건축·재개발로 강남 일대가, 정비예정 및 정비해제구역 공공개발로 노원, 도봉 등 강북 일대에 대규모 자금이 몰릴 것으로 보인다. 특히 공공 재건축 용적률이 최고 500%(준주거지역)로 완화돼 서울 시내에 최고 50층의 아파트가 들어서게 됐다. 기존 뉴타운 해제 지역도 사실상 다시금 재개발 대상지로 들어가게 됐다. 이에 따른 비판을 정부가 피하기는 어려워 보인다.
이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토부 장관, 서정협 서울시장 권한대행은 정부서울청사에서 브리핑을 열어 향후 강력한 규제 완화 정책인 '8.4대책'으로 불릴 대규모 수도권 개발 정책을 발표했다.
신규 주택 13.2만호 새로 공급키로
이번 발표의 핵심은 수도권 대규모 주택 공급이다. 특히 서울이 중심이다.
정부는 앞으로 신규 주택 13만2000호를 포함해 서울 지역에 총 26만2000호 이상의 주택을 추가 공급하기로 했다.
물량 내용은 다음과 같다. 예고된 대로 태릉골프장(서울 노원) 부지에 1만 호, 용산 미군기지 캠프킴 부지(서울 용산)에 3100호 등 총 1만3100호가 도심 내 군부지에서 주택지로 공급된다. 정부는 특히 태릉골프장 부지에는 경춘선 열차를 추가 투입(상봉~마석 구간)하고, 부지 인근 화랑로를 확장하는 한편 용마산로 지하화, 북부간선도로 묵동인터체인지(IC)~신내IC를 확장(6→8차로)하며, 갈매역·화랑대역 등 인근 지하철역에 고속급행간선버스체계(BRT)를 신설해 교통 편의성을 대폭 강화하기로 했다.
정부는 다만 그린벨트 해제에 따른 우려를 의식해 태릉골프장을 제외한 나머지 그린벨트는 종전대로 묶어두기로 했다. 이와 관련해 이날 서울환경연합은 정부서울청사 앞에서 일인시위를 열어 정부의 이번 방침을 비판했다.
정부 과천청사 일대(경기도 과천, 4000호), 서울지방조달청(서울 서초, 1000호), 국립외교원 유휴부지(서울 서초, 600호), LH 서울지역본부(서울 강남200호) 등 공공기관 이전·유휴부지에도 6200호의 주택이 신규 공급된다.
특히 준주거 지역으로 개발되는 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지는 종상향을 통해 고밀도 개발된다. 정부는 강남 대치동 세텍(SETEC) 부지의 경우 잠실 마이스(MICE) 복합단지 개발과 연계해 추후 용도 전환을 검토하기로 했다.
LH와 SH 등 공공기관이 매각하지 못한 소유 부지에는 4500호의 주택이 건설된다. 상암DMC 미매각 부지(2000호), SH 마곡 미매각 부지(1200호), 천왕 미매각 부지(400호), LH 여의도 부지(300호)가 대상이다.
아울러 정부는 수도권 노후 우체국과 공공청사를 주택이 들어오는 복합단지로 개발해 6500호의 주택을 공급하기로 했다. 서울 퇴계로5가 노후 우체국(1000호), 서부면허시험장(3500호), 면목행정타운(1000호), 구로 시립도서관(300호) 등이 대상이다.
이에 따른 신규 택지 발굴로 인해 공급되는 물량은 총 3만3000호다.
3기 신도시 공급량 더 늘어나
예고된 대로 일부 개발 지역에는 용적률이 상향돼 초고층 주택 단지가 개발된다.
정부는 기존에 개발이 확정된 일부 단지 용적률을 상향해 당초 39만2000호를 공급하려던 주택 공급량을 2만4200호 늘린 41만6000여 호로 변경했다.
이에 따라 3기 신도시 17만 호를 포함한 대규모 공공주택지구의 주택 공급량이 종전보다 1만1000호 늘어난 21만6000호로 변경된다. 중·소규모 공공주택지구 공급량도 5000호가 늘어난 6만6000호가 됐다. 택지개발지구에 3000호를, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구에는 1000호를 추가 공급한다.
이처럼 공공택지 용적률이 상향돼 추가되는 주택 공급물량은 2만호다.
아울러 서울의료원 부지를 확장해 종전 800호 주택 공급 계획이 3000호로 늘어나고, 용산정비창 개발지구에는 종전보다 2000호가 늘어난 1만호의 주택이 공급된다. 이처럼 기존 확정된 사업의 확장과 고밀화를 통해 추가로 확보된 주택 공급 물량은 4200호다.
재건축·재개발 용적률 최대 500%로 상향
특히 이번 8.4대책의 핵심은 재건축·재개발 규제 완화로 요약된다. 정부는 또 도심 재건축·재개발 등 정비사업을 공공참여형 고밀재건축 방식으로 진행해 앞으로 5년간 5만호 이상의 주택을 추가 공급하기로 했다.
LH, SH 등 공공사업자가 참여(소유자 3분의 2 이상 동의)하는 재건축·재개발의 경우 관련 규제를 완화해 주택을 기존 세대수보다 2배 이상 공급하고, 이에 따른 개발이익은 기부채납으로 환수한다는 게 정부 방안이다.
정부는 해당 재건축·재개발 시 사업주가 공공이 자금 조달과 설계 등을 지원하는 공공관리 방식, 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등을 선택하도록 했다. 이를 위해 정부는 도시정비법 개정을 검토하겠다고 전했다.
또 기존 민간 주택 재건축·재개발 시 용적률 규제를 완화해 최대 용적률이 300~500% 수준으로 상향된다. 용적률 500%는 준주거지역이 대상이다. 아울러 정부는 해당 주택 층수를 최대 50층으로 허용하기로 했다.
이에 따라 기존 35층으로 묶인 서울 주택 층수제한이 완화돼 특히 강남권역 한강변에 고밀 재건축이 이뤄지게 됐다. 해당 지역에 민간 자금이 집중될 것으로 보인다.
정부는 또 주거공간 추가 확보를 위해 준주거지역의 주거비율 상한(현행 90%)과 공원설치 의무(재건축 시 가구당 2㎥)를 완화하기로 했다. 이와 관련해 서울시는 지난 5월 31일 '지구단위계획' 수립기준을 20년 만에 전면 개정해 준주거지역 주거비율을 90%까지로 완화한 바 있다. 이를 약 두달여 만에 추가 완화한다는 것이다.
재건축·재개발은 특히 강남 등 투기자금이 집중되는 지역에서는 대표적인 개발 호재로 꼽힌다. 정부는 이번 대책의 공공성을 확보하기 위해 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하기로 했다.
예를 들어 공공참여형 고밀재건축에 용적률 500%가 적용될 경우, 추가 확보하는 500호 중 절반인 250호는 각각 임대(125호)와 분양(125호) 방식으로 기부채납돼 재건축 이익이 환수된다.
정부는 이 같은 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택의 절반 이상을 장기공공임대주택으로 공급하고, 신혼부부와 청년을 위한 공공분양주택(절반 이하)으로도 공급해 재건축·재개발 공공성을 높이기로 했다.
강북권역 '뉴타운 시즌2' 되나
주거환경 정비 필요성에도 불구하고 아직 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역)도 공공재개발에 나서 2만호 이상의 신규 주택을 공급하겠다고 정부는 밝혔다.
뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 해제된 서울 시내 176개소가 대상이다. 이 중 82%인 145개소가 노원구, 도봉구, 강북구에 집중됐다. 이명박 정부 시절 추진된 뉴타운이 비록 소규모이기는 하지만 일부 재현되는 것으로도 볼 수 있다.
정부는 이들 구역에 LH와 SH가 공공시행자로 참여해 조합원 물량을 제외한 절반을 임대주택으로 공급하기로 하는 동시에, 민간 참여 확대를 위해 종상향(2종→3종 주거), 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하겠다고 밝혔다.
정부는 또 기존 노후 공공임대 재정비 시범사업을 통해 3000호를, 유휴공간 활용으로 2000호를 공급하는 등 5000호 이상의 주택을 규제완화를 통해 도심 내에 공급하겠다고도 밝혔다.
정부는 이를 위해 역세권 주거지역 복합개발을 추진하고, 서울 시내 준공업지역 순환정비사업지도 기존 1~2곳에서 3~4곳으로 추가 발굴하기로 했다.
또 기존 도시근로자평균소득 50~100% 이하인 이를 대상으로 공급하던 공공임대주택 입주요건을 150% 이하로 완화해 6개월 이상 장기공실인 서울 시내 임대주택 900호의 새주인을 찾기로 했다.
아울러 분양가 부담 완화를 위해 주택지분을 장기간에 걸쳐 분할 취득하도록 하는 지분적립형 분양주택을 일부 도입하기로 했다.
이미 확정된 공공분양 물량의 사전청약도 확대해 일부 주택을 기존 분양 계획보다 앞서 공급한다. 이에 따라 당초 9000호이던 공공분양 중 사전청약 물량이 6만호(2021년 3만호, 2022년 3만호)로 크게 늘어난다. 정부는 내년 3분기부터 이들 주택의 사전청약 접수를 받겠다고 했다.
정부는 이번 대책으로 늘어나는 공급물량의 50% 이상을 생애 최초 주택구입자와 청년, 신혼부부에게 공급하겠다고 밝혔다.
수도권에 최대 127만호 주택 공급된다
정부는 이번 8.4대책으로 기존 계획보다 늘어난 공급량이 최대 26만2000여 호며, 이 중 완전한 신규 공급이 13만2000호라고 밝혔다. 이에 따라 앞으로 수도권에는 3기 신도시 등 공공택지 77만 호, 서울 도심 내 주택공급 7만 호, 수도권 정비사업 물량 30만 호, 8.4대책에 따른 신규 공급 13만2000호 등 총 127만여 호의 주택이 공급된다.
홍남기 부총리 겸 기재부 장관은 "서울권역을 중심으로 실수요자를 위한 양질의 신규주택이 지속 공급된다는 견고한 믿음을 드린다는 자세로 대책을 준비했다"고 이번 대책 의의를 밝혔다.
이번 정부 발표안은 기존에 예고된 대로 일부 그린벨트 해제(태릉골프장)와 용적률 상향을 통한 초고층 고밀도 주택 공급(재건축·재개발)이 골자다. 강북권 역시 태릉골프장 개발과 정비예정 및 해제구역 개발로 인한 '호재'를 맞게 됐다. 대규모 투기수요가 몰릴 가능성을 배제할 수 없다.
정부는 투기수요 차단을 위해 경제부총리 주재로 매주 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고, 기재부 1차관 주재로 부동산시장 점검회의를 열어 시장 상황을 감시하겠다고 밝혔다. 재건축 단지의 과열 현상이 지속적으로 관찰될 경우 토지거래 허가구역 지정도 검토하기로 했다.
홍 부총리는 "시장교란행위를 어느때보다 단호하게 발본색원하도록 노력을 기울일 것"이라며 특히 재건축 단지에 투기자금이 몰릴 가능성을 두고 "재건축으로 인한 인근주택 가격상승을 방지하기 위해 토지거래허가구역 지정, 실가격 조사 등의 감시를 강화하겠다"고 강조했다.
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