세입자 주거 안정을 위해 개정된 '임대차 3법' 중 전월세 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 31일부터 시행된다. 벌써부터 입법 과정에서 논의되지 않은 '꼼수'가 집주인들로부터 마련되는 모양새다.
이날 오전 정세균 국무총리는 정부서울청사에서 임시 국무회의를 열어 전날 국회 본회의를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 주요 내용으로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의 의결했다.
이에 따라 두 제도는 이날 오전부터 즉시 시행된다.
주택임대차보호법은 지난 27일 국회 법제사법위원회에 상정돼 29일 통과했다. 이어 바로 다음 날인 전날(30일) 국회 본회의에서 의결된 데 이어, 하루가 지난 이날 국무회의까지 통과했다. 그야말로 초스피드로 관련 법안이 효력을 발휘하는 절차를 밟았다.
법 개정에 따라 앞으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있게 됐다. 1989년 법 개정으로 전세 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 지 31년 만에 세입자는 과거보다 안정적으로 총 4년의 주거 보장을 얻게 됐다.
아울러 주택 임대차 재계약 시에도 세입자는 직전 계약금의 5% 이내의 상향분을 부담하게 됐다. (☞ 관련기사 : 임대차3법, 집없는 서민 보호 첫걸음...추가 대책은 반드시 필요)
하지만 벌써 집주인들의 개정안 우회 방안이 거론되고 있다. 집주인들이 전세 대출을 받은 세입자와는 재계약하지 않고 넘어갈 방법을 온라인 카페 등에서 공유하고 나섰다.
방법은 간단하다. 임대차 재계약 시 5% 가까이 계약금을 인상한 경우 그만큼 세입자는 임대료나 보증금을 추가로 지불해야 한다. 만일 최초 계약 시 전세대출을 낀 전세 세입자가 재계약 시 늘어난 보증금을 지불할 현금 여력이 없다면 전세대출도 증액해야 한다.
이 때 집주인의 동의가 필요하다. 집주인이 거부하면 계약 갱신이 어려워진다는 주장이 집주인들 사이에서 개정안 회피 방안의 하나로 공유되고 있다. 주택금융공사 보증 전세대출의 경우 집주인 동의가 필요 없어 이에 해당하지 않지만, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증의 보증 전세대출에는 집주인 동의가 필수적이다.
개정안에 따르면 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 경우가 몇 가지 존재한다. 직접 거주하거나 주택 재건축이나 철거 등이 필요할 때와 더불어 '임차인이 차임금을 2기 연체한 경우', '거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우', '임대인의 동의없이 전대한 경우'도 계약갱신 거부 사유에 해당한다.
이 중 임대인 동의없이 전대한 경우가 위 집주인들의 회피 사례로 이용될 가능성이 열린 셈이다.
이 같은 무력화 시도는 이미 상가건물임대차보호법 개정안 때 상가 임대차 과정에서도 실제로 나와 문제가 됐다. 주택임대차보호법에서 월세의 경우 '세입자가 차임금을 2기(2개월) 연체한 경우'가 계약갱신 거부 사유에 해당하듯, 상가건물임대차보호법은 임차인이 3기 연속 연체한 경우 임대차 계약 갱신 거부의 사유로 규정했다.
상가건물임대차보호법이 개정돼 상가 임차인의 계약갱신청구권이 보장되자, 일부 집주인들은 월세를 입금할 계좌를 임차인에게 알리지 않고 몰래 바꿔 월세가 연체되도록 하는 꼼수를 부리다 언론 보도로 이 같은 방법이 알려졌다.
주택임대차보호법의 세입자 보호 규정을 더 강화하는 등의 추가 입법이 이뤄져야 한다는 지적이 제기되는 배경이다.
한편에서는 세입자 보증금을 원천적으로 보호할 규정을 마련해야 한다는 지적도 나온다.
지난 30일 경제정의실천시민연합은 성명을 내 임대차 3법과 더불어 보증금 의무보증제도 도입해 세입자가 만일의 사태에도 자신의 본래 재산인 보증금을 반드시 돌려받을 수 있도록 해야 한다고 강조했다. 현재 임대보증금 보호제도가 있으나 보장금액이 낮고, 관련 등기 등의 절차가 복잡한 데다 등기 수수료 등의 비용이 비싸 세입자가 마땅히 누려야 할 재산권을 행사하기 어렵다는 지적이 그간 많았다.
지난해 현재 주택도시보증공사 전세보증보험 건수는 760건이었으며 보증사고 금액은 1681억 원에 달했다. 전세보증금 피해 규모는 매년 증가하는 추세다.
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