19대 총선에서 새누리당이 과반을 넘는 152석을 차지하자마자 건설업계와 한국주택협회는 마치 기다렸다는 듯이 다음날 신문기사를 통해 다음과 같은 부동산규제 완화를 요구했다 : △분양가상한제 완전 폐지, △DTI 등 금융규제 완화, △다주택자 양도소득세 중과제도 폐지, △강남3구 투기지역 해제, △매입임대주택사업자 세제지원 확대, △리모델링 수직증축 허용. 대부분이 들어본 주장들이고, 새로운 것이라면 임대시장 확대 및 재건축 추진의 어려움이라는 부동산시장 변화를 반영한 '매입임대주택사업자 세제지원 확대'와 '리모델링 수직증축 허용'이 추가됐을 뿐이다.
한국주택협회가 "발목 잡는 건설업 규제 풀릴까"(<머니투데이>, 4.12)에서 주장하는 논리는 대략 이렇다. 이들은 분양가상한제가 (집값 상승을 억제하여) 민간주택 공급을 위축시켜 전월세 가격을 급등시켰다고 주장한다. 또 다른 변수가 등장한다. DTI 금융규제다. 이들은 DTI 금융규제가 실수요를 위축시켜 미분양을 양산했으며, 중산 및 서민층의 내집 마련 기회를 제한하여 전세대란을 발생시켰고 이는 다시 주택공급 위축 및 향후 집값 상승의 악순환을 초래했다고 주장한다. 아무리 다시 읽어봐도 전체 구도가 머릿속에서 일목요연하게 정리되지 않는다.
'분양가상한제'와 'DTI 금융규제'라는 두 변수를 따로따로 놓고 보면 언뜻 그럴듯해 보인다. 그런데 두 변수를 결합하여 다시 이들의 논리를 들여다보면 설득력이 없다는 것을 금방 알게 된다. 한국주택협회가 앞서 주장한 논리에서 '분양가상한제로 인해 주택공급 부족'과 'DTI 금융규제로 인해 미분양 발생'은 서로 양립 불가능한 현상들이다. 어떻게 미분양이 존재하는데 주택공급 부족이 발생하겠는가. 따라서 이들이 희망하는 '분양가상한제 폐지로 인한 주택공급 부족문제 해결'과 'DTI 금융규제 완화로 인한 미분양 해소' 역시 양립 불가능한 효과들이다.
한국주택협회의 주장이 이러한 모순에 빠진 이유는 분양가상한제로 인해 주택공급 부족이 일어나지 않았음에도 불구하고 협회가 무리한 주장을 전개하고 있기 때문이다. 이러한 사실은 해당 기사에서 "건설사들이 미분양을 우려해 상한선보다 낮게 분양가를 책정하고 있다"는 관련 전문가의 언급을 통해서도 확인된다. 이러한 언급은 동시에 DTI 금융규제로 인해 미분양이 해소되지 않고 있다는 논리도 설득력이 없음을 설명해 준다. 미분양 적체는 DTI 금융규제 때문이 아니라 주택가격이 오를 기미가 없기 때문에 매매가 이루어지지 않기 때문이다.
건설업계와 한국주택협회가 인정하고 싶지는 않겠지만 이들이 원하는 요구사항의 핵심은 다음과 같다. 1) 집값 인상 : 향후 주택가격 인상의 걸림돌로 작용할 분양가상한제를 이참에 완전히 폐지하고, 2) 주택공급 활성화 : 분양가상한제를 폐지하고, 매입임대주택사업자 세제지원 확대 및 리모델링 수직증축 허용을 통해 공급을 활성화하고, 3) 주택수요 활성화 : DTI 등 금융규제 완화, 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지 및 강남3구 투기지역 해제를 통해 주택소비를 자극하고자 하는 것이다. 그렇게 되면 현재 건설업계가 가장 희망하는 [주택수요 확대 → (미분양 해소) → 주택가격 인상 → 주택공급 확대 → 다시 주택수요 확대] 라는 나선형 확대구조가 형성된다. 이러한 구조에서 '미분양'은 절대로 존재하지 않게 된다. 건설업계는 미분양을 걱정하지 않으면서 사업을 안정적으로 추진하고 싶은 것이 진짜 속마음이다.
부동산시장은 하향 안정화가 맞다. 토지문제를 제대로 다룬 경제학이론(가장 대표적으로 헨리 조지의 <정치경제학>과 <진보와 빈곤>)을 보건, 해외 및 국내 부동산시장의 대세를 보건, 아니면 개인 차원의 주택문제 해결방안을 고민하건 대답은 동일하다. 이건 거의 '자연법칙'에 부합하는 경제패턴의 변화다. 베이비부머의 은퇴, 청년실업, 낮은 출산율에 해외 경제위기라는 여러 주택구매력 저하요인이 겹치자, 경제성장기에 부동산투기 결과 발생한 주택가격 거품이 현저하게 빠지고 있는 상황에서, 분양가상한제니 DTI규제니 하는 것들은 주택시장 침체의 원인이 아닌 것이다.
상황이 이러한데도, 과반수를 차지한 새누리당이 건설업계와 한국주택협회의 요구대로 부동산투기를 부추길 수 있는 각종 규제들을 해제하게 되면 한국 경제는 정말로 빠져나오기 힘든 '악순환'에 처하게 될 것이다. 그 때는 일본처럼 부동산시장은 물론이고 경제 전체 및 경쟁력 있는 전자업계까지 나락으로 빠지게 될 것이다.
헨리조지스쿨(Henry George School)에 초대합니다! '우리 시대의 경제학 이론'이 토지의 독자성을 인정하지 않으면서 절름발이가 되었습니다. 이에 토지+자유 연구소는 토지 중심의 경제학 체계를 세우고 이에 기초하여 오늘날의 문제들을 재해석하고자, 헨리 조지의 유작인 <정치경제학>으로 '헨리조지스쿨'을 개최합니다. 대안대학을 추구하는 헨리조지스쿨에 더 좋은 사회를 꿈꾸는 여러분을 초대합니다. o 시간 : 5월 1일 - 6월 5일(6회), 매주 화요일 저녁 7시 o 장소 : 숙명여대 순헌관 322호 o 강사 : 김윤상 교수, 남기업 소장 o 신청 : 연구소 홈페이지(landliberty.or.kr), 02-736-4906 ※ 4월 27일(금) 저녁 7시 헨리조지스쿨을 위한 공개강좌가 진행됩니다.(환경재단 레이첼카슨홀) - "헨리 조지, 절름발이 경제학의 구원자"(전강수 교수, 대구가톨릭대) |
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