'집값폭락론'이 3년 내내 틀렸던 이유

[기고] 투기심리가 펄펄 살아있는 이유는?

친구들이 모인 카톡방에 한 친구가 유튜브 영상을 올렸다. 제목이 '2020년 집값 본격하락'이었다.

제목이 말해주듯 내년부터 서울집값이 본격 하락할 거라는 내용이었다. 설득력 있는 내용도 일부 있었지만, 전체적으로는 "서울집값 폭락" 주장을 납득시키기에 많이 부족하다는 생각이 들었다.

그래서 서울집값 폭락을 주장하는 다른 방송을 3개 더 찾아서 시청했다. 4개 방송들의 조회수가 엄청나다는 데 우선 놀랐다. 많게는 50만에서부터 적게는 20만에 달했으니, 엄청난 사람들이 "서울집값 폭락" 주장에 귀 기울이고 있는 거였다.

"서울집값 폭락 주장" 조회수 50만에 달해

4개 방송이 서울집값의 본격 하락 혹은 폭락을 주장하는 근거는 경기침체였다. 분양가상한제, 양도소득세 중과, 전세가격 하락과 공급증가도 잠깐 언급하긴 했으나, 이들은 마이너한 요인들이었고 핵심은 경기침체였다. 미·중, 한·일 경제전쟁으로 수출이 감소하면 경기침체가 더 악화될 거라는 전망이었다.

경기가 침체되면 소득이 감소해서 주택에 대한 수요가 감소한다. 그리고 한국경제는 상당히 오래 전부터 경기침체 상황이었으니, 이들 방송의 주장은 일견 설득력이 있어 보인다.

이런 논리를 근거로 올 상반기에는 서울집값이 하반기에 폭락할 것이라고 전망한 곳이 많았다.

그러나 현실을 보면 완전히 다른 상황이다. 서울집값은 7월부터 강한 상승세로 전환했다. 경기침체가 여전하고 대외경제여건은 악화일로인데도 집값이 상승세로 전환한 가장 큰 이유는 금리인하다.

7월18일 정부가 전격적으로 기준금리를 인하한 이후 서울집값은 하락에서 상승으로 전환했고 그 후 단 한주도 하락을 보인 적이 없다.

10월 16일 추가로 기준금리를 인하했으니 서울집값 상승세는 더 강해질 것이다. 최소한 하락 가능성은 거의 사라졌다.

'경기침체'보다 '금리인하'의 힘이 더 강했다

폭락론의 전망이 틀린 이유는 매우 명백하다. 경기침체보다 금리인하가 집값에 미치는 영향력이 더 강하다는 점을 간과했기 때문이다.

경기침체는 경제상황이다. 그 경제상황은 집값을 하락시키는 방향으로 작용한다. 그런 경제상황에 대응해서 정부가 금리인하라는 정책을 시행했고, 그 정책은 집값을 상승시키는 방향으로 영향을 미친다. 그러므로 두 힘 중 어느 쪽이 강한지가 서울집값의 방향을 결정한다.

현실은 금리인하가 경기침체보다 힘이 더 강하다는 사실을 보여준다. 더욱이 정부가 민간아파트분양가상한제라는 카드를 꺼내들었는데도 서울집값이 상승한 것을 보면, 금리인하의 힘이 얼마나 강한지 알 수 있다.

그런데 집값폭락론은 이런 현실을 부정한다. 올 상반기에도 "경기침체의 힘이 워낙 강해서 금리를 인하해도 서울집값은 하락할 것이다"고 전망했었다. 하반기 들어 서울집값이 상승세로 전환하자 폭락시기를 내년 중반으로 수정했을 뿐이다.

"'시장의 힘'에 의해 서울집값이 폭락할 것"

집값폭락론은 지난 3년 내내 "서울집값 폭락"을 전망했다. 그 기간 서울집값이 폭등했으니 폭락전망이 3년 내내 틀렸던 것이다.

폭락론이 왜 틀렸는지를 알려면 그 전망의 근거가 무엇이었는지를 봐야 한다. 폭락론이 내세운 핵심근거는 경기침체로 인한 소득의 감소와 생산인구의 감소, 그리고 서울집값이 너무 높아서 지탱하기 어렵다는 점이었다.

인구와 소득이 감소하면 주택수요가 감소한다. 투기로 인해 폭등한 가격은 투기가 끝나면 폭락하는 것이 일반적이다.

주택가격에 영향을 미치는 요인들 중에서 소득, 인구, 가격수준 등을 흔히 '시장의 힘'이라 부른다. 시장 내부에서 생겨난 요인들이기 때문이다. 경제상황, 금융상황 그리고 주택시장 상황에서 발생한 힘들이므로 '시장의 힘'이란 표현이 적절하다.

폭락론은 '시장의 힘이 집값을 하락시키는 방향으로 작용하고 있다"고 주장한다. 그래서 서울집값이 폭락한다고 전망한 것이다. 논리적으로나 현실적으로 타당한 주장이다.

폭락론, "'정부의 힘'도 집값하락 방향"

시장의 힘 외에 집값에 영향을 미치는 중요한 힘은 정부정책이다. 부양정책이나 안정정책이 집값에 막강한 영향을 미친다. 올해 두 차례의 금리인하는 집값을 부양시키는 정부정책이었다.

금리정책 외에도 세금혜택이나 규제정책들이 집값에 영향을 미치는 정부정책들이다. 이런 정부정책은 시장 외부에서 인위적으로 만들어진 힘이므로 '시장의 힘'과 구분하여 '정부의 힘'이라고 부를 수 있다.

폭락론은 "정부규제가 강력해서 서울집값이 폭락할 것이다"라고 일관되게 주장했다. '정부의 힘' 이 집값하락 방향이라고 주장한 것이다.

그런데 한 번 더 생각해보면 이런 주장이 논리적으로 맞지 않음을 알 수 있다. 집값을 움직이는 두 힘인 '시장의 힘'과 '정부의 힘'이 모두 집값하락 방향이라면 서울집값은 폭락했어야 한다. 그런데 3년 내내 폭등했다.

그러면 왜 서울집값이 폭등했느냐, 란 질문에 폭락론은 대답을 내놓지 못한다. 기껏해야 "투기꾼 때문"이라거나 "건설사들이 담합해서 가격을 끌어올렸기 때문"이라는 옹색한 대답을 내놓을 뿐이다.

시장의 힘과 정부의 힘이 집값을 하락시키는 방향으로 작용하는데, 투기꾼과 건설사가 얼마나 대단하기에 두 힘을 뚫고 서울집값을 폭등시킬 수 있단 말인가. 도대체 말이 되지 않는 주장임은 누구나 알고 있다.

투기심리가 펄펄 살아있는 이유는?

"투기꾼 때문"이라는 주장에 대해 세 개의 질문을 던지면, 집값폭락 전망이 왜 틀렸는지를 알 수 있다.

왜 투기가 활활 타올랐나? 투기여건이 형성되어 있었기 때문이다. 이명박과 박근혜정부에서 수많은 부양책을 시행했고, 그 결과 투기로 돈을 벌기에 좋은 조건이 형성되었던 것이다.

다음 질문은 "그 부양책들을 폐지하면 투기가 끝날까"이다. 그 대답 역시 어렵지 않다. 투기의 원인인 부양책을 폐지하면 투기는 금방 끝날 것이다.

질문 하나를 더해보자. 아직도 투기가 펄펄 살아있는데 왜 그런가? 그 이유는 투기의 조건인 부양책이 아직도 살아있기 때문이다.

세 개의 질문으로 매우 명백해진 사실이 있다. 지금도 투기에 유리한 여건이 형성되어 있다는 것이다. 투기하기에 유리한 조건이 아닌데도 투기꾼들이 위험을 무릅쓰고 투기에 뛰어들진 않을 것 아닌가.

지금 서울주택시장에서 '정부의 힘'은 집값상승 방향으로 작용하고 있는 것이다.

문재인정부는 이전 두 정부가 시행한 부양책의 상당부분을 폐지했다. 그러나 핵심부양책은 여전히 살아있다. 그래서 '정부의 힘'은 서울집값을 상승시키는 방향으로 작용하고 있다.

그 '정부의 힘'이 '시장의 힘'보다 훨씬 더 강하기 때문에 서울집값이 폭등했다. 폭락론의 폭락전망이 3년 내내 틀렸던 이유는 이런 '정부의 힘'을 잘못 판단했기 때문이다.

향후 서울집값 방향을 결정할 요인은?

향후 서울집값 전망은 어떤가? 나는 매우 단정적으로 말할 수 있다고 생각한다. '정부의 힘'의 방향을 바꿀지 아니면 그대로 유지할지에 의해 집값의 방향이 결정된다.

서울집값을 상승시키는 핵심 정부정책은 두 가지다. 올해 6월까지 완만하게나마 하락세를 이어가던 서울집값을 상승으로 전환시킨 금리인하정책이 그 하나다. 그 정책을 금리인상으로 전환한다면 '정부의 힘'의 방향도 바뀔 것이다.

금리보다 더 중요한 힘이 '임대사업자에 대한 세금특혜'다. 거의 모든 세금을 면제해주는 특혜 때문에 지난 3년간 서울에서만 약 29만채 주택이 임대주택으로 등록했다. 임대주택으로 등록하기 위해서는 주택을 매입해야 한다.

이런 엄청난 세금특혜를 폐지하면 그 주택의 상당부분이 매물로 출회될 것이다.

두 핵심정책을 바꾸지 않으면 '정부의 힘'이 서울집값 상승으로 작용할 것이고, 집값하락은 기대할 수 없다. 이런 현실이 바뀌지 않는데도 "서울집값 폭락"을 반복하는 폭락론의 전망은 이번에도 틀릴 것이 분명하다.