MB '닮은 꼴' 서울시 전세대책…"난개발·투기 우려"

공급 확대ㆍ재개발 규제 완화…"뉴타운 대책도 실효성 의문"

서울시가 전세값 안정을 위해 주택재개발 기준 용적률을 상향한다고 밝혔다. 하지만 전세값 안정을 위해 내놓은 이같은 정책이 재개발 지역에 투기수요를 자극해 집값 불안을 오히려 부추길 가능성이 있다는 비판이 나온다.

서울시는 뉴타운 사업으로 인한 주택 멸실시기를 조정하겠다는 대책도 내놨으나 실효성이 떨어진다는 평가다. 근본적 대책은 미흡하다는 얘기다.

14일 서울시는 전세가격 안정을 위해 주택 공급량 30만호 가량 늘리고 멸실을 줄인다는 내용의 이른바 '9.14대책'을 발표했다. 공급확대책의 기본은 규제 완화다.

용적률ㆍ종 상향…투기자극 우려

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 부분은 주택재개발사업 기준 용적률을 종전보다 20%포인트 올리는 것. 이에 따라 서울지역 3종 일반주거지역 용적률은 종전 210%에서 230%로 늘어난다. 대상은 주택재개발 추진위원회가 구성된 곳이며, 뉴타운 구역 내 재개발은 제외된다.

서울시는 용적률 증가로 인해 60㎡이하 소형주택 1만2000호를 공급할 수 있을 것으로 전망했다.

그러나 용적률 상향에 따른 부작용 위험이 만만치 않다. 용적률이 늘어나면 단위면적당 주택공급량이 늘어나는 것은 맞지만 그만큼 재개발에 따른 수익성이 높아지기 때문에 이를 노린 재개발 붐이 일어날 가능성이 높다. 오히려 재개발 투기를 부채질해 집값을 올리게 되고 이는 나아가 전셋값 인상으로 이어질 수 있다.

김남근 변호사(민변 민생경제위원장)는 "규제 완화로 인해 개발이익이 많이 남게 되니 투기수요가 늘어나는 것은 당연하다"며 "용적률 인상에 맞춰 도로와 학교 등 기반시설 확충이 이뤄지지 않을 경우 난개발로 인한 부작용이 클 것"이라고 말했다.

이와 같은 지적에 대해 김효수 서울시 주택국장은 "서울시가 실제 적용하는 용적률(210%)이 다른 지역보다 낮은 만큼 사업성이 좋아지더라도 투기 가능성은 낮다"며 "용적률 증가분에도 소형주택만 공급한다"라고 했다.

이와 관련, 일반주거지역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 크게 3종으로 나뉜다. 1종은 단독주택지역, 2종은 혼재지역, 3종은 고층아파트 지역을 뜻한다.

현행 일반주거지역 용적률은 각각 200%(1종), 250%(2종), 300%(3종)이지만 서울시는 조례로 이보다 50%포인트씩을 낮춰놓았다. 이에 더해 재개발구역에 대해서는 시 도시계획위원회가 심사기준을 더 엄격하게 적용해 종별 20%포인트씩을 추가 규제했다. 2종 주거지역의 기준은 190%이며 3종은 210%다.

서울시는 또 시내 정비사업구역을 대상으로 2종 일반주거지역 일부를 3종으로 종 상향하겠다고 밝혔다. 이 역시 용적률 50%포인트 완화(200%→250%) 효과가 있다. 대상지역은 2종 일반주거지역 중 7층 이하 85㎢, 12층 이하 49㎢ 등 총 134㎢이다.

시는 이번 종 상향에 따라 공공주택 공급량이 임대주택 6000호를 포함해 1만6000호에 달할 것으로 전망했다.

뉴타운 멸실시기 조정…"실효성 떨어져"

다세대 주택건설 관련 규제 완화도 추진한다. 서울시는 "아파트 일변도의 정비 사업으로 멸실되는 다세대·다가구 주택 건설에 활기를 불어넣기 위해 건축기준을 완화하도록 9월 중 국토해양부에 건의할 것"이라고 밝혔다.

서울시는 건의안이 확정될 경우 사업계획 승인이 필요 없이 건축허가만으로 주택건립이 가능한 세대 규모가 당초 20세대 이하에서 30세대 이하로 완화된다고 설명했다.

시는 또 장기전세주택 '시프트' 2만 호를 신규 공급하겠다고 밝혔다. 당초 2018년까지 계획한 11만2000호 물량에 더해 △보금자리주택 정부 시범지구 500호 및 서울시 자체공급 5200호 △강서마곡지구 4300호 △위례신도시 1만 호 등이다.

이 중 1만1600호는 내년까지 조기공급해 시민들의 불안심리를 해소하겠다고 밝혔다. 또 주택공사가 수도권에 공급하는 보금자리 주택 중 시프트 공급물량을 확대하도록 정부에 건의하겠다고 덧붙였다. 이와 함께 시는 보금자리 주택사업 2만2000호를 자체 공급하겠다고 밝혔다.

뉴타운으로 대표되는 재개발·재건축으로 인한 주택 멸실은 시기를 조정하겠다고 했다. 그러나 사업 자체를 취소하는 것은 아닌 만큼 당장의 급한 상황을 모면하려는 성격이 짙다는 평가다.

김 변호사는 "중산층 대책(시프트)을 내놓은 것은 바람직하지만 저소득층을 위한 임대주택 공급대책이 나오지 않은 점이 아쉽다"라고 했다.

그는 또 "멸실시기 조정만으로 뉴타운 사업의 문제점을 해결하기는 어렵다. 정비지구지정 단계에서부터 착공에 이르기까지 모든 사업계획이 조정돼야 하는데 착공시기만 지연시킨다면 민원이 들어올 때 시에서 허가해줄 수밖에 없다. 이게 바로 2년 동안의 서울시 모습"이라며 시의 대책을 평가절하했다.