계약 후 수억 원 뛴 아파트 계약 파기 당했다면?

법원, "잔금 송금했으면 매도인에게 계약 이행 의무"

얼마 전 끝난 드라마 '신 현모양처'에서 주인공 경국희는 가까스로 집값을 마련해 아파트를 사기로 계약했다. '내 집 마련'의 단꿈에 잔금을 치르러 아파트 주인에게 찾아갔는데, 아파트 주인은 "계약한 이후에 아파트값이 수억 원이 올랐다"며 아파트 소유권 이전을 거부했다. 경국희는 "계약까지 했는데 그런 법이 어딨냐"고 길길이 뛰었지만, 아파트 주인은 "수억 원이 올랐으니 오른 만큼 아파트값을 더 내거나, 아니면 위약금을 물어줄테니 계약을 파기하자"고 큰 소리다.
  
  이에 경국희는 낙담했고, 가정은 파탄 지경에 이르렀다. 그러던 중 소송을 통해 해결할 수 있다는 얘기를 듣고 법원에 소송을 걸어 승소를 해 아파트를 계약한 당시 금액으로 살 수 있게 됐다.
  
  이런 드라마 속의 얘기와 비슷한 일이 현실 세계 법정에서도 일어났다. 의정부지법 이관용 판사는 "아파트 매매계약 체결 직후 아파트 가격이 급등하자 매수인이 잔금지급기일 이전에 매도인의 계좌로 잔금을 송금했다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 없다고 판결했다"고 6일 밝혔다.
  
  지난해 9월 피고는 원고로부터 남양주 소재 아파트를 2억9000만 원에 매수하기로 계약하고 계약금 2000만 원을 지급했다. 또 원고는 피고의 근저당채무 1억3000만 원을 인수하고, 피고는 이 아파트를 보증금 1억 원에 임차하기로 했다. 따라서 계약금과 채무, 보증금 등 2억5000만 원을 빼고 원고가 피고에게 지급해야 할 잔금은 4000만 원이었다. 잔금 지급 기일은 같은 해 12월 29일.
  
  그런데 문제가 생겼다. 계약 이후 남양주 소재 아파트값이 급등했다. 이에 원고는 10월 31일과 11월 6일 각각 2000만 원 씩 잔금을 지급했다. 그러나 아파트값이 오르자 피고의 생각도 바뀌었다. 피고는 잔금을 받은 11월 6일 원고에게 계약해제 의사표시를 통보하고, 11월 20일 계약금 2000만 원과 잔금 4000만 원 등 원고로부터 받은 현금 6000만 원에 위약금 2000만 원을 더해 총 8000만 원을 공탁했다.
  
  그러나 아파트값이 뛴 마당에 매수인인 원고가 계약해제를 받아들일 리 만무했다. 결국 다툼은 법정으로 갔다.
  
  매수인인 원고 측은 "(계약을 하고 잔금을 모두 입금했기 때문에) 부동산 매매계약이 체결됐기 때문에 피고인 매도인이 소유권 이전 등기절차를 이행할 의무가 있다"고 주장했다.
  
  반면 매도인인 피고 측은 "잔금지급기일이 12월 29일이었기 때문에 그 전에 잔금이 입금됐더라도 그것은 매수인의 일방적인 행위일 뿐 계약을 해지할 권리가 있다"고 주장했다.
  
  이에 대해 이관용 판사는 "민법 제565조가 (계약 등의) 해제권 행사 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때, 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출했을 것"이라며 "그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이 단계에서 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있다"고 밝혔다.
  
  이 판사는 또 "(잔금지급기일이라는) 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행을 착수할 수 있다"며 "이 사건 계약에 있어 잔금의 지급을 그 기일 전에 착수하지 않기로 한 특약이 있었다는 점을 인정할 만한 증거가 없어 매도인은 계약을 해제할 수 없다"고 판시했다.
  
  즉 잔금지급기일이 남아 있더라도, 별도로 잔금지급기일까지 계약을 해제할 수 있다는 약속을 하지 않은 이상, 매수인이 계약을 이행 절차를 밟고 있다면 그 계약을 일방적으로 파기할 수 없다는 것을 의미한다.
  
  법원 관계자는 "이번 사건의 경우 잔금지급이 '계약 이행 절차'의 판단 근거로 제시됐다"며 "다만 상황에 따라 계약 이행 의지를 증명하는 수단에 잔금지급만 있는 것은 아니다"라고 설명했다.