오늘 박인규의 집중인터뷰에서는 어제에 이어 성균관대 경제학부 김태동 교수를 초대해 우리 사회 부동산 문제를 해결하기 위해 어떤 정책들이 필요한지 얘기 나눠봅니다. 오늘 박인규가 주목한 이 사람은 성균관대 경제학부 김태동 교숩니다!
박인규 : 어제 말씀하시기를 우리나라 부동산 문제가 너무나 심각해서 경제적 내란상태에 이르렀다. 외환위기, 신용카드위기 이후 제3의 부동산위기를 맞을 수 있다는 말씀을 하셨습니다. 참여정부의 부동산정책 중에서 그래도 우리가 계승할 만한 좋은 정책은 또 없는 건지..
김태동 : 가장 잘한 것은 실거래가 신고제를 하게 한 겁니다. 어느 아파트를 5억 10억에 거래했으면 그대로 신고하게 하고 등기까지 하게 한 겁니다. 시장경제라면 마땅히 했어야 하는데 수십년 늦어졌다는 게 만시지탄이지만 잘한 일입니다. 그것도 투기세력은 반대했으니까요. 또 하나 잘한 것은 원래 보유세는 지방세로 매기게 돼 있어서 재산세가 있는데 도저히 야당 반대로 안 되니까 국세로 해서 6억 원 이상 공시가격의 경우 종합부동산세를 도입해서 1% 이상의 세금을 매기게 된 것. 그래서 10만 명 20만 명이 과세대상이 되고 금년엔 더 늘 것 같습니다. 그런 것은 잘한 것인데, 한나라당 쪽에서 더 잘해야 할 텐데 이런 잘한 것을 도로 옛날로 가게 하는 것은 문제가 있겠죠.
박인규 : 우리나라 아파트 가격, 특히 적어도 30~40% 이상의 거품이 있다고 말씀하셨어요. 김 교수님 보시기에 지금 아파트 가격을 어느 정도로 해야 적정하다고 보시는 겁니까?
김태동 : 거품을 그대로 빼야 하니까 강남지역에 3억의 전세가 있다면 4억 정도의 매매가가 되게 하는 게 적정수준이죠. 그런 수준으로 이미 광주시나 울산시는 돼 있구요. 그래서 거품을 빼는 것은 의지만 있으면 그리 어려운 일은 아닙니다. 신도시를 열 몇 개 건설해서 되는 게 아니고 투기를 배제하면 되는 겁니다. 투기수요를 가수요, 가짜수요라고 하지 않습니까?
그야 말로 진짜 실수요가 아니기 때문에 금방 투기수요를 제거할 수 있는 거고 그건 결국 어떤 정책을 써서 앞으로 아파트, 토지가격이 안 올라갈 것 같다는 예상의 변화만 일으키면 되는 거거든요. 그런데 참여정부가 됐든 과거 국민의 정부가 됐든 그 이전의 정부가 됐든 간에 그런 믿음을 시장에 심어주지 못했기 때문에 거품이 온존해 있다가 지금 커지게 된 거죠.
박인규 : 진짜 살기 위해서 집을 사는 사람만 살 수 있게 하고 재산증식 수단으로 하는 사람을 가급적 차단하는 정책이 필요하다고 하셨는데, 어제 시간에는 현재 서울시에서 추진하고 있는 부동산정책이 상당히 본받을 만하다고 하셨는데, 김 교수가 보시기에, 그렇다면 국내 부동산시장의 거품을 빼기 위해서는 적어도 이러이러한 정책들이 필요하다는 처방을 한 번 해주시죠.
김태동 : 첫째는 몇 만 가구 들어가는 신도시를 건설하면서 선분양을 시키는 나라는 없습니다. 몇 백 가구라면 모르지만. 대규모 선분양제를 없애야겠다. 이런 것이 투기의 잔치가 된다는 건 판교 이런 데를 통해서 우리가 잘 봤기 때문에. 선분양이라는 건 건설업체가 토지만 사놓고 하나도 짓지 않고 분양하는 거니까 위험을 소비자한테 전가하는 것이고 소비자는 어떤 품질의 아파트가 건설됐는지 모르고 모델하우스 정도 보고서 결정해야 하는 거니까 실수요자한테 아주 불리한 반시장적인 제도거든요.
박인규 : 그런데 만약 후분양제를 하게 되면 건설업체가 금융비용부담이 늘어서 어려울 것이다. 또 말하자면 중소, 작은 건설업체가 빠져나가서 오히려 주택공급이 줄어들 것이다, 그래서 어렵다는 식의 회의론도 있던데요...
김태동 : 선분양제는 건설업체한테 특혜를 주는 것임에도 불구하고, 우리가 외환위기 때 보면 저 밑에 중소건설업체뿐만 아니라 1, 2위를 다투는 건설업체까지 망했어요. 결국 도덕적 해이가 일어난 거죠. 건설업체들이 앉아서 장사를 하니까 위험관리를 하지 않아서 외환위기 때 금융업체 다음으로 건설업체들이 많이 망했습니다. 그래서 자식도 키울 때 오냐오냐 하면서 온실에서 키우면 제대로 성장을 못하듯이 우리나라 건설업체들은 비정상적으로 성장해왔기 때문에, 건설업의 장기적인 발전을 위해서라도 선분양제는 없애야 하는데 결국은 건설업체들이 반대하기 때문에 지금까지 못하는 것이죠.
그동안 선분양제로 해서 건축비가 평당 350만 원 정도 되는 걸 5, 600만 원 정도로 뻥튀기하는 걸 인정해 줬고. 그리고 토지비가 매매는 예컨대 평당 천만 원에, 5백만 원에 받았다면 천만 원으로, 100% 이상 뻥튀기해도 인정해서 결국 그렇게 해서 고분양가가 나오게 된 겁니다. 그걸 없애야겠고. 후분양을 하게 되면 건설업체들이 품질경쟁을 하게 됩니다. 왜냐면 소비자들이 다 보고 사게 되니까. 그래서 현재까지는 광고와 로비경쟁만 했는데 제대로 품질경쟁을 해서 건설기술이 몇 단계 올라가게 될 겁니다.
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그 다음, 세 번로는 앞으로 이미 발표만 하고 분양 안 된 신도시는 전부 철저하게 공영개발을 해줬으면 합니다. 그러자면 토지공사와 주택공사를 통합하는 게 바람직하지 않은가. 민간에게서 토지를 수용한 다음 택지를 조성하고 다시 민간건설업체한테 팔았다면, 민간업체는 그걸 아파트 짓는다고 선분양했는데, 그렇게 하지 말고 토지주택공사로 합한 것을, 거기서 아파트까지 지어서 지은 것을 후분양하든가. 그렇지 않으면 전월세로 임대하든가 하고, 전월세로 임대한다면 토지는 계속 정부소유가 되는 거죠.
또 후분양을 한다고 할 때 환매조건부로 해서 후분양 받은 사람이 또 나중에 이득을 남기고 팔 수 없도록 다시 20년 동안 환매조건부로 하면 그것도 결국 정부재산이 되는 것이기 때문에 투기가 많이 배제될 수 있다고 생각합니다. 선분양을 꼭 하겠다면 원가공개를 제대로 해야 하는데 정부가 앞으로 하겠다고 하지만 정부가 하겠다는 원가공개는 분양원가심의위원회를 통해서 하겠다는 것인데, 다행히 서울시에서 제대로 해서 서울시에서 7백만 원에 서울지역에서 공개하고 강북에선 5백만 원대에 공개됐는데 경기도에서 천만 원에 분양가가 공개되면 누구나 그건 엉터리라는 걸 알게 되겠죠.
박인규 : 후분양제, 분양원가공개, 공영개발,. 이게 말하자면 부동산 거품을 뺄 수 있는 상당히 좋은 정책으로 보여지는데, 이게 사실 이전부터 나온 정책인데 왜 시행되지 못하는 정책으로 채택되지 못할까요?
김태동 : 결국은 개발5적.. 투기세력의 힘이 실수요자의 힘보다 강하기 때문입니다. 우리나라가 정치민주화는 됐는지 모르지만 경제민주화가 제대로 되지 못해서 선거과정에서 이런 정보가 유권자들한테 정확하게 알려지지 않고 유권자들은 개발공약에 현혹돼서 사람을 뽑아놓고, 그 사람은 또 개발공약이 됐든 다른 부동산값을 안정시키겠다는 공약이 됐든 그 공약을 헌신짝처럼 버리고, 버리는 것에 대해서 유권자들이 제대로 견제할 장치가 없고. 그래서 결국은 1인 1표에 의한 경제민주화가 안 되고 돈이 시장경제와 정책에 영향을 미치는, 결국 돈이 좌지우지하는 그런 천민자본주의가 돼서. 이런 것이 우리가 6.10항쟁 20주년이 됐지만 결국 정치민주화세력이 경제민주화를 이뤄내지 못하는 참담한 결과가 됐다고 생각합니다.
박인규 : 부동산 거품에 따른 경제양극화를 고쳐볼 의지를 가진 정치인을 골라내는 유권자의 안목도 중요하다는 말씀이시군요.
김태동 : 그렇습니다. 유권자가 정보가 부족하다. 언론이 이런 정보를 KBS만큼 잘 알려주시면 좋겠는데 언론도 투기에 의해서 광고수익이 많이 들어오기 때문에 이런 걸 제대로 알리지 않고. 예컨대 어제 말씀드린 서울시에서 잘하는 일, 이런 것은 한나라당편인 언론도 얘길 안 하고 한나라당에 반대해 열린우리당에 편향된 언론도 얘길 안 하고, 그래서 잘 알려지지 않으니까 결국은 그렇구요. 또 잘못하는 쪽은 계속 잘못한 데 대한 정확한 지적이 안 이뤄지니까 유권자들이 정확한 정보를 접하시는 게 부족한 게 아닌가. 그래서 결국 저도 답답해서 책을 쓰게 된 겁니다.
박인규 : 이번에 나온 책을 보니까 사실 요즘 TV나 신문 보면 아파트 광고가 굉장히 많이 나옵니다. 요즘 아파트도 명품, 브랜드시대다 이래서.. 책에 보니까 일간신문 광고비의 한 20% 정도를 건설시장에서 번다는 얘기도 있던데, 이번 책에서 유명 연예인들이 출연하는 아파트광고도 마약광고보다 나쁘다. 그렇게 극단적으로 말씀하셨는데, 그렇게 나쁜 겁니까?
김태동 : 아파트광고에 나오는 배우나 탤런트의 인기를 믿고 아파트를 사시고 하면... 그래서 빚내서 산 뒤에, 그 아파트를 사는 게 일생 최대의 구매행위 아닙니까? 100만원이 아니라 1억 이상, 서울에선 3억 이상 가야 강북에서도 사는 것인데 그거 빚내서 잘못 샀다가 일본처럼 거품이 50%, 반으로 없어지면 결국 그 피해는 일생을 갈 수 있는 겁니다. 중소기업의 경우는 장사가 잘 될 만하면 집세를 올려달라고 해서 서비스업, 자영업자들이 피해보는.. 결국 옛날 소작인 신세로 전락되는 것이고
박인규 : 아파트 경쟁이 품질경쟁이 돼야 하는데 우리나라는 광고경쟁 로비경쟁을 한다. 그게 바뀌어야겠군요.
김태동 : 그렇죠. 싱가포르 같은 데는 백 년 이상 가는 아파트를 만드는데 우리나라는 20년 가서 ?리 부서지는 아파트를 만들어야 좋은 아파트라고 생각하니까, 재건축 뭐 이래서. 자본주의를 하고 있는 게 아니라 엉터리 저품질 아파트를 만드는 게 좋은 아파트인 것처럼, 재건축이 쉬우니까, 이렇게 잘못된 거죠.
박인규 : 아까 말씀을 하시면서 어쨌든 기존 정치권에서 한 부동산정책 중에서 노무현 정부의 실거래가 신고라든가 보유세 상승, 서울시의 분양원가공개를 본받을 만하다고 하셨는데... 아직 실현된 건 아닙니다만 지난해 가을 한나라당 홍준표 의원이 토지임대부아파트를 해서 반값아파트를 해보자고 제안하셨고. 이건 당론이 됐죠. 또 열린우리당에서는 이계안 의원을 중심으로 해서 환매조건부 아파트를 해보자고 했는데, 이 제안에 대해서는 어떻게 평가하십니까? 가능성 있습니까?
김태동 : 이게 주택법 개정에 반영돼서 정부가 몇 백 채 정도 하겠다는 겁니다. 너무 양이 적죠. 정부가 하겠다는 걸로는.
박인규 : 일단 가능성 있다고 보시는 거군요
김태동 : 예. 주택법에 반영이 됐는데 저는 한 걸음 더 나아가서... 홍준표 아파트라는 건 결국 택지는 임대로 하겠다는 거거든요. 그래서 이건 몇 억짜리지만 비유를 하면 수박을 반쪽을 내면서 한 통에는 만 원인데 반 통은 오천 원이라고 하는 것과 비슷하거든요. 옛날에 정주영씨가 반값이라고 할 때보다 진지함이 부족한 게 아니냐는 생각이 드는데, 물론 홍준표씨도 앞으로 개선한 안을 내놓겠지만 저는 더 나아가서 바로 택지는 임대하고 건물은 분양하되 이계안씨 얘기대로 환매한다. 즉 홍준표안과 이계안안을 합치면 바로 그게 싱가포르식 아파트가 되는데, 싱가포르는 그런 식으로 해서 평당 3, 400만 원에 분양하고 있습니다.
우리도 그렇게 못할 이유가 없다고 생각하고. 일부는 우리는 국유지가 없어서 못한다고 하는데 바로 신도시 건설할 때 바로 수용하기 때문에 그걸 싱가포르식으로 건설하면 되는 겁니다. 오히려 싱가포르는 국토면적이 서울보다 좀 넓은 정도인데 우린 경기도도 있고 수도권이 있으니까 싱가포르의 반만 의지가 있으면 된다. 리콴유씨의 의지의 반만 있으면 된다고 생각하고요. 또 혹자는 재정이 부족하다고 하는데 이렇게 하면 돈이 더 남습니다.
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그 토지가 계속 공공소유기 때문에 판교처럼 민간소유가 되지 않기 때문에 담보가치가 훨씬 커서 금융기관들이 서로 더 토지주택공사에 대출을 해주겠다고 할 겁니다. 그래서 더 불로소득이 민간한테 가지 않고 결국 실수요자는 분양, 입주기회가 더 많이 생기고, 결국은 일거양득인데. 이것을 서울시는 그런 땅이 없으니까 못하지만, 장기전세임대로 갔지만 정부가 하는 신도시는 서울시처럼 장기전세임대로 가거나, 이건 아우가 주장하는 겁니다.
저는 장기전세임대도 좋지만 싱가포르 식으로 환매조건부로 토지임대부로 해서 반의 반값이면 된다는 거죠. 평당 4백만 원이면 된다. 지금 동탄 하면서 정부는 8백만 원대에 하겠다고 하는데 4백만 원대에도 할 수 있다. 얼마든지 정부가 하는 일에는 민간이 사유지를 해서 하는 소규모가 아니라면 정부가 하는 것에는 얼마든지 실수요자를 위해서 서울과 수도권에서도 주거복지를 실현시킬 길이 있다. 바로 이런 공약을 한나라당이든 열린우리당이든 내놓으면 그것이 다수의 표를 얻을 것 같은데 아직은 그런 안을 내놓는 사람이 없습니다.
박인규 : 경제적 내란이 진짜 발생하기 전에, 제3의 경제위기, 부동산위기가 발생하기 전에 부동산거품을 뺄 수 있는 건설적인 아이디어가 정책으로 채택이 됐으면 좋겠습니다. 작년까지인가, 한국은행 금융통화위원장이셨죠? 그때까지 계시면서 특히 금리인상을 주장하는 소수의견을 많이 내신 걸로 아는데, 최근에도 김 교수님 입장은 금리인상을 했어야 되는데 못하고 있다.. 그래서 한국은행과도 약간 논쟁이 있었던 걸로 알고 있습니다. 금리인상시기를 놓쳤다고 보는 이유는 어떤 겁니까?
김태동 : 왜냐하면 작년 8월에 마지막으로 4.5%로 인상하고서 지금 10개월 동안 그대로 두고 있습니다. 그래서 인상할 때 대개 2, 3개월에 인상하는데 10개월 지났으니까 7, 8개월 늦어진 게 아닌가 하는 생각이 듭니다.
박인규 : 혹시 그게 부동산 거품과도 관련있는 겁니까?
김태동 : 결국 작년 가을에 그렇게 부동산값이 폭등했음에도 불구하고, 금통위원이 총재, 부총재를 포함해서 7분인데 부동산문제까지 한국은행이 신경쓰는 건 어렵다고 아마 이렇게 생각하고 계신 게 아닌가. 또 작년 8월에 인상할 때 4대 3으로 인상됐습니다. 세 분은 인상에 반대했기 때문에 이런 것이 원인이 돼서. 최근 금통위 회의록, 4월 것은 5월 말에 나왔습니다. 5월 것은 내주에 나오지 않을까 생각되는데, 4월 것을 보면 그렇게 부동산 신경쓰시는 게 아니고 다른 데 좀 신경을 쓰시고 해서, 시기를 놓치고 있는 게 아닌가.
박인규 : 김 교수께서 이미 시기를 놓쳤다. 지금이라도 금리인상이 필요하다고 보는 가장 큰 이유는
뭡니까?
김태동 : 왜냐면 바로 금리와 부동산값은 반대방향으로 나가기 때문입니다. 금리가 오르면 그만큼 돈을 꿔서 부동산투기를 하려는 사람들이 억제될 것이고, 실수요자도 자기 저축된 범위에서 작은 집을 사고 해서 부동산 수요가 그만큼 줄기 때문에 부동산값 안정에 도움이 되는 겁니다.
박인규 : 한국은행에서 금리를 못 올리는 이유는 이른바 환율방어가 가장 큰 이유입니까?
김태동 : 제가 볼 땐 그것도 이유가 된다고 보는데요, 외환위기 뒤에 우리가 외환보유액이 부족해서 위기를 맞았다고 해서 열심히 외환보유액을 쌓았죠. 지금 천억 불이 아니라 2500억불까지 쌓였는데, 세계에서 4, 5등 한다고 하는데 이건 좀 과다하지 않은가. 이게 공짜가 아니라 돈을 푼 겁니다. 원화를 대가로 해서 샀으니까, 그런데 원화가 너무 많이 풀리니까 통환채를 다시 발행했거든요. 통환채가 160조 이상 발행됐는데, 이것도 돈만큼은 아니지만 역시 유동성이기 때문에 크게 봐서 유동성이 많이 풀린 겁니다.
그렇게 많이 풀린 유동성이 부동산값에 영향을 주고 있는 건데, 그럼 환율이 내려가는 걸 막기 위해서 외환을 샀단 말이에요 정부가. 그럼 환율이 내려가는 건 왜 안 좋으냐. 수출이 돼야겠다고 생각하는 거거든요. 그렇게 해서 수출이 얼마나 많이 됐는지에 대해선 왈가왈부가 있어요. 결국 환율은 내려갈 만큼 내려갔거든요. 1200원대에서 9백원대로 내려갔기 때문에.. 그래서 이것도 밑빠진 독에 돈붓기 하는 거 아니냐 결국 정부가. 신도시에선 결국 그것도 헛수고를 하고 환율방어도 결국 돈만 들어갔지 헛수고 하는 거 아니냐.
그러지 말고 변동환율제를 한다고 했으면 선진국처럼 이제는 변동환율제를 하고 외환은 쌓을 만큼 쌓았으니까 외환보유액은 더 쌓지 말고, 꼭 쌓아야겠으면 국회의 승인을 얻어라. 왜냐면 이 환율방어라는 게 결국 유동성을 풀어서 부동산값을 올려서 결국 양극화를 심화시키는 거다. 수출업체와 내수업체에도 심화시키지만 결국 부동산 양극화를 심화시킨 거다. 왜 정부 돈 들여서 그렇게 하느냐. 국회의 동의를 얻어라. 국회도 물론 투기세력이 있다면 환율방어라고 외평기금 올려주겠지만 말이죠.
그래서 최소한의 그런 견제장치가 있어야겠다는 생각이 되고. 그런 측면에서 저는 한국은행이 결국 환율방어에 뒤치다꺼리만 하고 있어요. 통환채발행에서. 그래서 이자를 줘야 해서 한국은행에 적자가 나고 있습니다. 그리고 환율이 1200원대 1100원대에서 9백 원인가 그 손해액을 평가하면 수십조 원의 적자입니다. 또 외평기금도 적자고 결국 한국은행이 그렇게 해서 독립성이 훼손되고 있는데, 앞으로 현 대통령도 그렇고 앞으로의 대통령도 재경부의 환율정책은 최소한으로 하고, 그래야 한국은행의 금리정책이 제 활동공간을 찾아서 되고, 금감위도 지금 부동산에 대해서 자꾸 대책을 늦게 내놓는데 금감위 금감원도 통합해서 한국은행식으로 독립기구로 해야 제대로 부동산 거품이 잡힐 수 있다. 부동산 거품이 안 잡히는 데는 중앙은행과 감독기구의 독립성 부족도 큰 원인이라고 생각합니다.
박인규 : 지금 사실 부동산도 문제지만 대체로 국민들의 관심이 대통령선거에 많이 가있거든요. 어떤 분이 대통령이 되느냐... 이번 책을 봐도 알 수 있지만 대통령이 부동산 문제에 대해서 어떤 생각을 가지느냐도 부동산 문제에 많은 영향을 미치는 것 같아요. 부동산 문제뿐만 아니라 경제라든가 이런 걸 포함해서 어떤 대통령이 좋은 대통령일까요?
김태동 : 우리가 2004년을 잊지 말아야 할 것이, 국민이 탄핵소추에 반대하면서 열린우리당한테 과반수를 줬는데 결과로 돌아온 건 부동산투기를 다시 한 번 크게 벌이는 거였습니다. 국회의원... 그때 또 경제부총리 문제도 있었고 경제부총리와 국회의원도 잘못 뽑으면 그런데 대통령을 잘못 뽑으면 더 큰 문제가 생기겠죠.
그래서 저는 유권자가 대통령을 뽑으실 때 첫째, 개발공약을 하는 사람보다 개발이익을 제대로 환수할 사람. 신도시를 공영개발을 할 사람. 또 현재 서울시장 오세훈씨처럼 부동산 거품을 신속히 제거할 대책을 즉각 실천할 사람을 했으면 좋겠는데 환율개입을 최소화하고 아까도 말씀드렸듯이 금융이 부동산투기의 불쏘시개를 하는, 우리가 연소의 3대 조건이라고 하는데 투기의 3대 조건이 신도시, 묻지마 대출 이런 것인데 그런 걸 안 할 사람들. 이런 리더십이 있는 사람. 투기세력의 포로가 되지 않을 사람. 정치부패에 빠져서, 차떼기가 됐든 고액권 만든다... 이런 거 찬성 안 하는 사람. 양극화의 주된 원인이 부동산이라는 걸 인식한 사람. 그래서 양극화를 말로만 안 하겠다면서 몇 조 원 복지예산 늘리기보다, 그렇게 병 주고 약 줄 사람이 아니라 3천조 원 천조 원대의 병을 안 줄 사람. 천조 원대 이상의 병을 주고 몇 조 원대 약 줘봤자 새발의 피죠. 그런 소탐대실 안 할 사람이 필요한 게 아닌가. 결국은 뽑는 것은 주권자의 몫이라고 생각합니다.
박인규 : 외환위기, 신용카드위기만 해도 참 우리 국민들이 엄청난 고통을 겪었는데, 만약 교수님의 경고대로 부동산위기까지 발생한다면 정말 큰일이라는 생각이 듭니다. 모쪼록 국민은 물론이고 정치인들이 지혜를 모아서 부동산위기가 오지 않도록, 또 부동산 양극화를 줄일 수 있는 실효성 있는 대책이 나왔으면 좋겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
박인규의 집중인터뷰, 오늘은 어제에 이어 국민의 정부시절 초대 경제수석을 지낸 성균관대 경제학부 김태동 교수를 초대해 우리 사회 부동산 문제를 해결하기 위해 어떤 정책들이 필요한지 대선을 앞둔 올해 우리 경제가 나아가야 할 방향은 무엇인지 말씀 나눴습니다.
*〈박인규의 집중인터뷰〉는 매주 월-금요일 오후 2시30분부터 3시까지 KBS 1라디오97.3MHz)에서 방송됩니다.
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