아파트 25%↓ 파격세일?…숫자의 함정!

실현 어렵다… 권 부총리는 책임질 건가?

권오규 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 11.15 부동산 대책을 발표하면서 "싼 값에 빨리 아파트를 대량 공급하겠다"고 말했다. 그는 특히 "고분양가 논란에 따른 불안심리가 집값 폭등으로 이어졌다"고 진단하면서 "(11.15대책이 시행되면) 분양가를 25%까지 낮출 수 있다"고 구체적인 수치까지 언급했다.
  
  정말 권 부총리의 말대로 앞으로는 주택 수요자들이 더 이상 고분양가 논란에 머리를 싸매지 않아도 될까? 그러나 "25% 분양가 인하"라는 권 부총리의 호언에는 쉽게 눈치 채지 못할 함정이 있다는 지적이다.
  
  25%는 어떻게 나온 수치인가?
  
  먼저 권오규 부총리가 자신 있게 말한 '분양가 25% 인하'는 어떤 근거를 갖고 있는지 살펴보자.
  
  정부는 이날 △녹지율 및 용적률 조정 △공공택지의 공급가격 인하 △개발기간 단축 등을 제시하면서 각각 8%, 10%, 6~7% 분양가가 인하될 것으로 기대한다고 밝혔다. 여기에 △기반시설 설치비의 국고 부담(5%) 조치를 더하면 최고 30%의 분양가 인하 효과가 난다는 것이 정부 측의 설명이다.
  
  조금 더 구체적으로 살펴보면, 먼저 개발지구 안이나 인근에 보전녹지가 많은 경우에 녹지율을 24~28% 이상에서 20~25% 이상으로 하향조정하고, 평균 175%인 용적률도 각 지구별로 200% 안팎으로 상향 조정하면 아파트 분양가가 8% 인하된다고 정부는 주장한다.
  
  또 기존과 달리 공공택지 공급가격을 조성원가의 110% 수준에서 결정해 아파트 분양가를 10% 낮춘다는 게 정부의 계획이다. 이어 순차적으로 이뤄져야 할 '지구 지정' 절차와 '개발계획 수립' 절차를 동시에 추진하는 방법으로 사업기간을 단축해 신도시 아파트 건설에 들어가는 비용을 줄인다는 것이다. 각각의 경우 10%, 6~7%의 분양가 인하 효과가 나타난다는 것이 정부의 설명이다.
  
  이와 함께 정부는 신도시 개발지구별로 광역교통시설을 설치하는 데 드는 비용의 일부를 국고에서 부담하기로 했다. 구체적인 액수는 내년 초에 결정될 예정이지만 대략 5% 가량의 추가적인 분양비 인하 효과가 날 것이라는 게 정부 측의 계산이다.
  
  한번 따져보자, 정말 분양가가 인하되는지를…
  
  정부가 분양가 인하방안으로 내놓은 것들 중 용적률 상향조정과 신도시 개발 사업기간 단축 등 두 가지 경우만 우선 따져보자.
  
  정부는 6개 신도시의 용적률을 평균 175%에서 16%포인트 오른 191%로 올린다고 밝히고 있다. 이에 비춰보면, 송파(208%)나 검단(174%)의 경우처럼 원래부터 용적률이 높은 경우에는 용적률 상향조정이 불가능하거나 상향조정 폭이 크지 않을 것이다. 즉 용적률 상향조정에 따른 분양가 인하 효과를 크게 기대하기 힘들다는 것이다.
  
  또 신도시 아파트 개발사업의 기간을 단축한다는 구상도 현실에서 구현되기 힘들어 보인다. 이미 설정돼 있는 개발기간 자체가 5~6년으로 긴 편이 아닌데다 원주민들로부터 토지를 수용하는 과정에서 토지수용 보상액에 대해 합의하는 데 시간이 더 걸릴 수도 있고 환경영향 평가, 군부대시설 이전 등에 관한 환경부, 국방부 등 관련부처와의 협의도 얼마든지 지연될 수 있기 때문이다.
  
  정부의 대책이 온전히 실행될 수 있을까?
  
  문제는 이뿐만이 아니다. 11.15 대책에 나온 분양가 인하 방안은 현실적으로 사회적 합의를 끌어내기에는 난점이 많다는 점도 빼놓을 수 없는 대목이다.
  
  그 중 하나가 '신도시 기반시설 설치비의 일부를 국고에 부담한다'는 방안이다.
  
  이 방안은 지난 3일 부동산 관계장관 긴급회의 때 처음 나왔던 방안이다. 당시에도 "나라돈 풀어서 집값을 낮춘다는 말이냐"라는 부정적 여론이 강하게 일었다. 즉 국민 전체가 낸 세금으로 특정 지역을 지원한다는 발상에 대해 거부정서가 만만치 않은 것이다.
  
  여기에다 "경제정의에 반한다"는 주장까지 추가되고 있다. 참여연대는 15일 "기반시설 설치비용 일부를 직접적인 수혜자도 아닌 국민이 내는 일반조세로 충당하는 것은 경제정의에 반한다"고 주장했다.
  
  뿐만 아니라 기반시설 설치비의 일부를 국고에 부담시키려면 반드시 국회의 동의를 거쳐야 한다는 점에서 정부의 계획대로 순탄히 이 방안이 추진될 가능성은 낮아 보인다. 이에 대해 경실련 아파트거품빼기운동본부의 김헌동 본부장은 "국민에게 (분양가 인하라는) 눈속임을 하기 위해 내놓은 방안이지 실현될 수 있는 정책이 아니다"라고 혹평했다.
  
  이처럼 11.15 대책에 나오는 분양가 인하 방안은 여러 가지 난점과 한계를 갖고 있다.
  
  분양가 25% 인하는 거짓말 아닌가?
  
  그러나 이보다 더 눈 여겨봐야 할 것은 '분양가 25% 인하'의 기준시점이 언제냐라는 것이다. 분명한 것은 권오규 부총리가 말한 '분양가 25% 인하'의 기준은 현재의 분양가가 아니라는 것이다.
  
  11.15 대책에도 나왔지만 정부는 앞으로 공공택지 뿐만 아니라 민간택지를 추가로 조성해 신도시를 순차적으로 개발해 나갈 예정이다. 그렇다면 추가로 조성되는 신도시의 분양시점은 최소한 2~3년 뒤라는 말이 된다. 그렇다면 분양가도 그때의 기준으로 설정될 수밖에 없는 셈이다.
  
  이렇다면 2~3년 동안 상승할 택지비와 건축비는 자연스럽게 분양가에 산입될 수밖에 없다. 물론 앞으로 이 가격이 반드시 상승한다고 확언할 수는 없지만, 현 정부 들어 택지비만 2배 이상 오른 점을 감안한다면 앞으로도 쉽게 택지비와 건축비가 떨어진다고 예측하기 힘든 게 사실이다.
  
  요컨대 정부가 내놓은 분양가 인하 방안이 모두 실행된다고 하더라도, 그래서 정부 주장대로 분양가 25% 인하가 실현된다 하더라도 2~3년 뒤에 분양되는 아파트를 구입하는 주택 소비자는 현재의 분양가 수준보다 훨씬 높은 분양가로 구입하게 될 공산이 높다.
  
  게다가 정부는 건설업체들이 마음대로 택지비와 건축비를 부풀리는 수법으로 분양가를 높게 책정할 수 있게 하는 현행 제도는 조금도 손질하지 않는다는 입장이다. 사정이 이런데도 권오규 부총리는 "분양가가 25% 인하된다"고 강조했다. 과연 그렇게 될까? 그렇게 안 되면 권 부총리는 과연 책임을 지게 될까?