"강남 전세값은 집값의 30%에 불과"

공급부족이 아닌 '투기'가 아파트값 폭등의 근원

현재의 아파트값 폭등을 수요-공급의 불일치 탓으로 돌린 김진표 경제부총리의 논리가 현실과 동떨어진 것임을 반증하는 조사 결과가 나왔다.

***서울 강남권 전세가/매매가 비율 30%대로 급락**

김 부총리는 "전국 아파트 보급률은 지난해 1백%를 넘었으나 서울은 82%에 불과해, 오는 2012년 주택보급율이 1백15%를 넘어야 공급부족 현상이 풀릴 것"이라고 주장하고 있다. 하지만 그의 주장처럼 공급 부족이 아파트값 폭등을 주도한다면 서울 강남의 경우 실수요를 반영하는 '매매가 대비 전세가 비율'이 다른 지역보다 높아야 정상이다.

하지만 부동산정보제공업체 닥터아파트(www.drapt.com)가 9일 집계한 전국의 '아파트 매매가 대비 전세값 비율'에 따르면, 9월말 현재 서울 강남권의 송파구 33.2%, 강동구 35.4%, 강남구 35.7%, 서초구 39.1%로 아파트값 폭등 지역의 수치가 모두 30%대로 떨어져 전국에서 가장 낮은 수치를 기록했다.

부동산 거품 붕괴가 임박했다는 주장을 일관되게 펴온 LG경제연구원의 김성식 연구위원은 최근 프레시안과의 인터뷰에서 "아파트 전세가/매매가 비율은 아파트 가격에 거품이 끼었다는 하나의 지표"라면서 "이 비율이 조사되기 시작된 1999년 1월 52.4를 기록한 이후 전세가격이 급등하면서 지속적인 상승세를 보여 2001년 10월 64.4로 정점에 달한 이후 하락세로 반전돼 2003년 8월 현재 52.4까지 떨어졌으며 최근 들어 하락속도가 더욱 빨라지고 있다"고 지적한 바 있다.

이같은 하락세는 아파트값 폭등이 재연된 9월 한달새 더욱 빨진 것으로 조사됐다.

닥터 아파트에 따르면, 서울의 아파트 전세가/매매가 비율은 9월말 현재 45.4%에 불과하며 경기도는 49.8%로 수도권 아파트 평균 48.2%를 기록하고 있다. 이 비율이 50% 이하로 떨어진 것은 지난 99년 이후 처음이다.

서울은 이미 5월에 전셋값 비율이 50%이하로 떨어졌으며, 경기도도 9월에 49.8%를 기록하며 처음으로 50% 이하로 떨어졌다. 아파트 투기바람이 수도권으로 확산된 결과다.

과천의 경우 전세가/매매가 비율이 26.5%로 전국에서 가장 낮은 것으로 조사됐다.

한 부동산 전문가는 "과천이나 강남 모두 재건축 아파트 가격이 급등했지만, 과천은 강남에 비해 재건축 아파트 사업 추진이 늦어지고 있어 전세 수요가 상대적으로 적다는 점이 있다"면서 "그러나 강남과 과천 모두 전세가/매매가 비율이 이처럼 떨어졌다는 것은 아파트 가격이 상대적으로 거품이라는 것을 뜻한다"고 말했다.

***"1가구 다주택 보유자들의 투기 주범" **

이같은 매매가 대비 전세값 비율 급락현상은, 강남권 아파트 상당수가 실수요자가 아닌 1가구다주택 보유자들 소유여서, 이들이 내놓은 전세물량이 그만큼 많다는 것을 보여준다.

닥터 아파트는 최근 투기 바람이 불기 시작한 양천구의 경우 44.3%, 용산구 47.2%로 50%이하로 떨어져, 50%아래로 떨어진 곳들이 아파트 가격 거품이 심한 것으로 분석했다. 서울에서 이들 지역 이외에서는 이 비율이 모두 50%를 넘었다.

경기지역 중에서도 투기가 심한 광명시(42.6%), 용인시(42.7%), 김포시(43.7%), 남양주(45.9%), 파주(46.6%) 등이 모두 50% 이하로 나타났다.

닥터아파트측은 "과천시와 광명시는 재건축으로 아파트 매매가가 급등해 전세값 비율이 떨어졌다"면서 "김포시와 파주시는 신도시개발로 인해 아파트 매매가가 전세값보다 상대적으로 많이 상승했다"고 설명했다. 실제로 수도권 아파트 전셋값 평균 평당가는 1월 초 3백84만원에서 현재 3백91만원으로 1.7% 올랐지만 수도권 아파트 매매가는 16%가 상승, 전셋값 비율은 갈수록 낮아지고 있다.

한편 기타 지방 광역시의 매매가 대비 전셋값 비율은 부산 67.1%, 대구 70.1%, 광주 65.8%, 대전 60.5%, 울산 70.6%로 수도권에 비해서 전셋값이 매매가의 60%이상을 차지하고 있었다.

이같은 통계는 정부가 '공급 부족' 타령만 하지 말고, 1가구다주택 보유자에게 보유-양도세를 살인적으로 중과세함으로써 이들이 보유물량을 시장에 내놓게 하면 아파트값 거품을 뺄 수 있음을 보여주고 있다 하겠다.