이재명 정부가 들어선 1년. 그동안 부동산 관련 여러 정책을 내놓았다. 주택담보대출을 제한하고 토지거래허가구역을 확대했다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 종료하기도 했다. 그럼에도 각종 데이터와 수치는 부동산 가격의 '역대 최고치'를 가리킨다. 언론과 전문가들은 이러한 데이터를 기반으로 이재명 정부의 부동산 규제 정책이 되레 부동산에 불을 붙이고 있다고 비판한다. <프레시안>은 한국도시연구소와 공동으로 전국 주택 실거래가와 최고가 경신을 주도한 수도권 100대 아파트를 분석해 현재의 부동산 가격이 이재명 정부 들어서 올랐는지, 부동산 규제가 과연 부동산에 불을 붙인 게 맞는지 등을 살펴본다. 편집자
(부동산 실거래가로 본 이재명 정부 1년 바로가기 ☞ : 클릭)
이재명 정부 들어서 집값이 천정부지로 올랐다는 비판이 연일 나온다. 현 정부가 출범한 2025년 5월부터 올해 5월까지 1년 간 서울 아파트값 누적 상승률이 역대 최고치라는 주장도 제기된다. 언론에서 공표되는 각종 수치도 이를 뒷받침한다. 근거도 명확하다. 주택공급이 제대로 되지 않아 '수요-공급'의 불균형이 집값 상승을 더욱 가파르게 하고 있다는 분석이다. 2018년 출범한 문재인 정부 때와 매우 비슷한 양상이다. 다만, 실제 집값이 이재명 정부 들어서 급격하게 올랐는지는 한 번 따져볼 일이다.
<프레시안>이 한국도시연구소의 '전국 실거래가 분석보고서(2006~2026년 4월)를 분석한 결과, 전국 주택은 물론 서울 주택 및 아파트는 윤석열 정부(2022년 5월~2025년 4월)인 2023년부터 급등해 정권 말기인 2025년 1~2분기 최고점을 찍었다.
반면, 그렇게 올랐던 집값은 이재명 정부(2025년 5월)가 들어선 2025년 하반기부터 하락하기 시작했고 이는 2026년 1분기까지 이어졌다가 올해 4월부터 다시 상승 조짐을 보이는 것으로 확인됐다.
결국 윤석열 정부 때 최고점을 찍은 뒤, 이재명 정부 들어서 내림세에 있던 주택 가격이 올해 4월에 다시 오름세를 보였다는 게 정확한 분석이다.
서울 아파트, 2025년 1분기 최고점 찍고 그해 4분기 12.2억 원으로 하락
세부적으로 보면 서울 주택의 경우, 2022년부터 하락한 이후 2023년부터 급등해 2025년 1분기 11.6억 원으로 최고점을 찍었다. 이후 2026년 1분기 8.8억 원까지 하락했으나 4월에 9.5억 원으로 다시 상승했다. 전국 대부분 시도에서 2026년 1분기 대비 4월 호당 매매가가 하락한 반면, 서울만 상승곡선을 그렸다.
거래가 활발한 아파트로 범위를 좁혀보면 곡선은 좀 더 가팔라진다. 전국 아파트 호당 매매가는 2019년 3.5억을 찍은 이후 2022년까지 유지 및 하락했으나 2023년 4억 원, 2024년 4.6억 원으로 급등했고 2025년 2분기 5.5억 원으로 최고점을 찍었다. 이후 하락한 가격은 2026년 1분기 4.9억까지 떨어졌고 2026년 4월 5.5억 원으로 다시 최고점을 찍었다.
서울 아파트의 경우 2021년 10억을 초과했다 2022년 9.7억으로 하락한 뒤, 다시 상승해 2025년 1분기 14.2억 원으로 최고점을 찍고 이재명 정부가 들어선 그해 4분기 12.2억 원으로 하락했다. 2026년 1분기에도 하락 기조는 이어져 11.1억 원까지 떨어졌으나 4월에는 11.9억 원으로 다시 상승했다. 11.9억 원은 최고점을 찍은 2025년 1분기보다는 낮은 가격이다.
경기 아파트의 경우 2025년 1분기 5.5억 원에서 2분기 6억 원으로 상승해 최고점을 기록했으나 3분기 5.9억 원, 4분기 6억 원, 2026년 1분기 5.8억 원, 2026년 4월 6억 원까지, 6억 원 내외에서 거의 변화가 없었다.
서울 아파트 전세가, 2025년 4분기 최고치 이후 적게나마 연속 하락
전국과 서울의 전월세 가격도 주택 가격 그래프와 거의 비슷한 궤적을 보이고 있다. 전국 주택의 호당 전세가는 2026년 1~4월 3.2억 원으로 2025년 대비 1% 상승했고, 세부적으로 보면 2026년 4월에는 3.1억 원으로 2026년 1분기 3.2억 원에 비해 하락했다.
서울 주택의 호당 전세가는 2011년 1.8억 원에서 2025년 4분기 5억 원으로 최고점을 찍은 뒤 2026년 1분기 4.6억 원으로 2021년 이후 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 또한 올해 4월에도 4.5억 원으로 하락세를 이어갔다.
전국 아파트 호당 전세가는 2011년 1.6억 원에서 2025년 4분기 3.8억 원으로 최고점을 찍은 뒤, 2026년 1분기 3.7억 원, 4월 3.6억 원 등 계속 하락하고 있다.
서울 아파트 호당 전세가도 마찬가지다. 2011년 2.5억 원부터 계속해서 오른 가격은 2025년 4분기 6.4억 원으로 최고치를 기록하고 2026년 1분기 6.18억 원, 4월 6.17억 원으로 적게나마 연속 하락했다.
서울 아파트 월세가, 올해 4월 최고점 찍어
전국 주택 호당 월세가가 그리는 그래프도 비슷하다. 2011년 45.3만 원이었던 월세가는 2025년 4분기 62.6만 원(전고점)을 찍고 2026년 1분기 59.2만 원으로 하락했으나 2026년 4월 62.7만 원으로 상승했다.
서울의 경우, 주택 호당 월세는 2011년 56.4만 원에서 2022~23년 2년 연속 전년 대비 10% 이상 상승했고 2025년 3분기 80.1만 원으로 최고점으로 기록했다가 2026년 1분기 76.4만 원까지 하락했으나 2026년 4월 81.3만 원으로 최고점을 기록했다.
전국 아파트 호당 월세는 2011년 63.3만 원에서 2020년 60.2만 원까지 소폭 등락을 반복하다 2021년부터 큰 폭으로 상승해 2025년 4분기 87.1만 원으로 최고점을 찍었다. 이후 2026년 1분기는 84.8만 원으로 하락했으나 4월에는 88.5만 원으로 다시 최고점을 찍었다.
서울 아파트 호당 월세가도 2021년~2022년 크게 상승한 이후 2923년 3분기 170.2만 원으로 최고점을 기록했다. 이후 2026년 1분기 166.4만 원으로 하락했지만 4월 다시 182.2만 원을 최고점을 찍었다.
"오세훈의 강남3구 규제 완화가 고가 아파트 시장 만들었다"
최은영 한국도시연구소 소장은 서울 아파트를 비롯한 주택 가격이 윤석열 정부인 2025년 상반기에 최고점을 찍은 것을 두고 "윤석열 정부가 들어선 2023년부터 서울 아파트 가격은 계속 오르고 있었다. 그것이 누적돼 왔다"면서 특히 "2025년 2월 오세훈 시장이 토지거래허가구역으로 지정돼 있던 강남3구 등을 풀어주었다가 다시 지정하는 정책을 펼쳤는데, 이 변수가 고가 아파트들의 '100억 시장'을 만들었고 그것이 당시 주택 시장에 상당한 영향을 끼쳤다"고 설명했다.
최 소장은 2025년 하반기, 즉 이재명 정부가 출범하고 몇 개월 후에 집값이 하락세로 전환한 것을 두고는 "이재명 정부가 출범하고 6.27 대책과 10.15 대책을 발표한 효과가 11월~12월에 나왔던 것"이라며 "이후 2026년 2월 다주택자 양도세 중과 유예 폐지가 나오면서 부동산 안정세가 3월까지 이어진 것으로 해석된다"라고 설명했다.
이재명 정부는 주택담보대출 총액을 소득과 관계없이 억 원으로 제한하고 구입자금 및 전세자금 대출 한도를 낮추는 6.27 대책과 강남3구와 용산구에 지정되어 있던 토지거래허가구역을 서울 전역과 과천시 하남시 성남시 용인시 수지구 수원시 장안구 영통구 팔달구 의왕시 안양시 동안구 광명시로 확대하는 10.15 대책을 발표한 바 있다.
최 소장은 2026년 4월에 다시 집값이 상승세로 돌아선 이유를 두고는 "그동안 이재명 정부는 대출 규제 등으로 부동산 상승에 대한 브레이크는 잡았으나 후속 대책이 나오지 않으면서 다시 부동산 가격이 오르려는 움직임을 보이고 있다"라며 "7월에 나오는 정부의 부동산 대책은 종합적인 대책으로, 시장에 충격을 줄 수준으로 나와야 한다"고 주문했다.
전체댓글 0