역전세난 대책으로 결국 '임대인 대출 규제 완화' 카드 나왔다

예상대로 정부가 역전세 사태에 대응하기 위해 임대사업자의 대출 규제를 완화해주기로 했다. 이는 주택 대출 시장 위험을 궁극적으로는 더 키우는 정책이라는 지적이 제기돼 왔다.

4일 정부는 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표하며 이 같은 방안을 마련했다고 밝혔다.

정부의 하반기 경제정책 가운데 주거와 관련한 세부 항목을 보면, 정부는 이달 말부터 1년간 한시적으로 전세 임대인의 대출규제 조건을 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용해주기로 했다.

이 같은 대출규제 대상으로 정부는 "보증금 반환기일이 도래"했으나 "역전세 상황에 처한 집주인"으로 한정한다고 밝혔다.

이번 추가 대출금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이나, 임대인이 후속세입자를 구하지 못한 경우에는 후속세입자가 들어올 경우 전세보증금으로 대출금을 우선 상환하는 특약을 전제로 대출한도 내에서 전세보증금을 총괄 대출해주겠다고 정부는 밝혔다.

이와 더불어 임대사업자로 등록한 사업주가 보증금 반환에 어려움을 겪을 경우는 종전 1.25~1.5배이던 이자상환비율(RTI, 임대소득/이자비용)을 1배 수준으로 완화해주겠다고 정부는 전했다.

이와 같은 대출 규제 완화가 금융 시장 위험을 키우고 임대인의 모럴 해저드를 키우는 정책이라는 지적은 부동산 시장 전문가들로부터 여러 차례 제기됐다.

이번 대책은 2021년말~2022년 당시 주택 가격이 정점으로 치솟았을 때 계약해 임대차 계약이 만료되는 시기인 올해~내년 역전세난 확산에 대응하기 위해 마련됐다.

주택 시장 가격이 치솟았을 때는 이를 고스란히 전세 보증금으로 돌려 임차인에게 부담하도록 한 임대인의 책임을 정부가 나눠 지는 꼴이다. 지나친 임대인 보호 아니냐는 지적이 제기된다. 이익은 임대인이 고스란히 보도록 하고, 실패는 정부가 도와주기 때문이다. 임대사업에 실패해 부채(보증금)를 갚지 못한다면, 임대용 주택을 처분해 빚을 갚도록 해야 하는 것 아니냐는 얘기다.

역전세난에 대처하기 위해 정부가 임대인의 대출 규제 조건을 완화하면, 이는 결국 국내 가계부채 위험을 더 키워 금융 안정을 저해하는 조치라는 비판도 나온다. 당장의 급한 불을 끄기 위해 앞으로 위험을 더 키우는, 전형적인 언 발에 오줌누기 정책 아니냐는 지적이다. 역전세 문제를 근본적으로 해결할 대책은 사실상 전무하다는 비판이 나올 수밖에 없는 대목이다.

한편 정부는 이번 대책과 더불어 공인중개사가 임대차 중개를 할 때 임대인의 납세이력 등 매물과 관련한 정보를 의무적으로 확인하고 설명하도록 제도를 개선하겠다고 밝혔다.

정부는 아울러 중장기적으로 이른바 '임대차 3법'으로 불린 임대차 신고제, 계약갱신요구권, 전월세 상한제를 "합리화 하는 방향을 검토"하겠다고도 밝혔다.

임차인 보호를 위해 지난 정부 때 마련된 이 법을 손봐야 한다는 비판은 보수 매체와 여당으로부터 꾸준히 제기됐다. 계약갱신요구권을 무력화하는 등의 방안이 마련될 지가 관심이다.