올 상반기 계약한 서울 전세 아파트 절반 이상이 '역전세'

올해 상반기 전세 계약을 체결한 서울 아파트 절반 이상의 전셋값이 2년 전에 비해 떨어진 것으로 나타났다.

12일 <연합뉴스> 보도와 부동산R114 배포 자료를 종합하면, 2021년 상반기 거래 후 2년이 지나 올해 상반기 거래된 서울의 아파트 전세 계약 물건 3만7899건의 54%인 2만304건이 직전 계약보다 전셋값이 하락한 역전세였다.

이 같은 결과는 국토교통부 실거래가 시스템을 바탕으로 확인한 2021년 상반기 거래된 서울의 전체 전세 아파트 계약 6만5205건 중 올해 상반기에 동일 단지·주택형·층에서 1건 이상 거래된 전세 물건의 보증금을 확인해 나왔다.

구별로 나눠보면, 올해 상반기 역전세가 가장 많이 나온 지역은 중구였다. 조사 대상의 63%가 2년 전보다 싼 값으로 전셋값이 체결됐다.

동작구(62%), 서초구(61%), 은평구(60%), 강북구와 관악구(각 59%)에서도 역전세 비중이 컸다.

2년 전보다 하락한 전세 보증금 평균 금액은 1억152만 원이었다. 2021년에 계약한 주택을 올해 다시 전세로 내놓은 임대인이라면 세입자에게 평균 1억 원 이상의 보증금을 돌려줘야 한 셈이다.

보증금 반환액이 가장 컸던 지역은 전셋값 자체가 비싼 강남권에 집중됐다. 서초구가 1억6817만 원으로 가장 컸고 강남구가 1억6762만 원으로 뒤를 이었다.

역시 강남3권인 송파구의 평균 보증금 반환액이 1억4831만 원이었고 부동산 거래가 서울에서도 과열된 곳으로 꼽힌 용산구는 1억1687만 원이었다.

개별 물건으로만 보면 평균을 크게 웃도는 수준으로 하락한 사례도 여럿 관측됐다. 서울 강남구 대치동의 래미안대치팰리스 84.98㎡(전용면적)형의 경우 2021년 20~21억 원대에서 체결된 전세 보증금이 올해 상반기에는 14~15억 원 수준으로 떨어졌다. 보증금 하락 수준이 5억 원 이상이다.

반면 중저가 아파트 단지가 밀집한 노원구의 전세 보증금 평균 반환액은 4645만 원, 도봉구는 5124만 원이었다. 평균 반환액의 절반 수준이었다.

이처럼 역전세가 급증한 배경으로 부동산 시장 급등기인 2020년~2021년 시기 전셋값이 급등한 후, 최근 집값 하락세와 금리 인상 영향으로 재계약 시기 들어서는 전셋값이 하락한 영향이 끼친 것으로 풀이된다.

2020년 7월 31일 계약갱신청구권·전월세 상한제 등을 도입한 이른바 '임대차 2법' 시행 이후 4년 치 전셋값을 한꺼번에 받으려는 집주인들로 인해 가격이 단기간에 폭등했다가 작년부터 그 후폭풍이 나타나고 있다는 설명이다.

최근 들어 서울을 중심으로 아파트 매매 가격이 다시 상승세로 돌아선 모습이 관측되고 있지만, 부동산 전문가들은 역전세를 근거로 서울의 이 같은 반등이 반짝 반등에 그칠 것으로 보고 있다.

이 같은 역전세 현상은 앞으로도 계속될 가능성이 크다는 게 시장 전문가들의 예상이다. 부동산R114는 "2021년 하반기에 계약된 서울 아파트 7만2295건 중 올해 상반기에 같은 단지·면적·층에서 거래돼 전셋값 비교가 가능한 2만8364건을 분석한 결과, 현재의 전셋값 수준이 유지된다 해도 하반기 계약의 58%가 역전세 위험에 노출될 것"이라고 밝혔다.

올해 하반기에는 역전세 위험이 더 커진다는 뜻이다. 이런 상황이 이어진다면 올해 전국적 문제로 떠오른 이른바 '깡통전세' 위험도 그만큼 커질 우려가 있다.

역전세 증가 현상은 한국은행 역시 우려했다. 지난 6일 한은이 발표한 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서를 보면, 한국의 역전세 위험가구 비중은 작년 1월 25.9%(51만7000가구)에서 올해 4월에는 52.4%(102만6000가구)로 급증했다. 근 1년 사이 역전세 위험이 두 배 수준으로 올라갔다.

같은 기간 깡통전세 위험가구 비중은 2.8%(5만6000가구)에서 8.3%(16만3000가구)로 급증했다. 위험 수준이 두 배 넘게 올라갔다.

특히 서울과 경기 등 수도권의 위험이 컸다. 서울의 역전세 위험가구 비중과 깡통전세 위험가구 비중은 각각 48.3%, 1.3%였다. 경기는 56.5%, 6.0%였다.

관련해 정부는 세입자에게 보증금을 돌려줄 능력이 없는 임대인을 대상으로 전세금 반환 대출 관련 금융 규제를 완화하는 방안을 고려 중이다. 당장 자금이 없어 보증금 차액을 반환하지 못하는 집주인에게 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화해 대출이 가능케 해주는 안이다.

다만 이런 방식은 결국 부동산 금융 규제를 추가 완화해 한국 경제를 짓누르는 가계부채 문제를 더 심화하는 만큼 한국 경제를 더 위험한 국면으로 이끌 것이라는 우려가 제기된다.