더불어민주당 김기표(경기 부천을) 의원은 신탁 부동산의 관리비 미납 문제 근절과 수탁사인 신탁사의 책임 강화를 위한 '신탁법 일부개정법률안'과 '부동산등기법 일부개정법률안'을 대표 발의했다고 24 밝혔다.
최근 부동산 신탁을 활용한 개발 사업이 증가하면서 신탁사가 소유권을 보유하고 있음에도 관리비 등 비용 부담을 회피하는 사례가 이어지며 관련 분쟁이 지속돼 왔다.
현행 제도에서는 신탁 부동산의 소유권이 신탁사에 이전되지만, 실무상 신탁사와 위탁자 간 내부 약정으로 관리비 등 비용을 위탁자가 부담하도록 신탁원부에 기재하는 경우가 많다. 그러나 위탁자가 관리비를 연체할 경우 신탁사가 이를 이유로 관리단이나 다른 구분소유자에게 책임을 전가하며 납부 의무를 회피하는 사례가 발생해 왔다.
이로 인해 관리비 부담이 다른 구분소유자에게 전가되는 문제가 반복되고 일부는 소송으로까지 이어지고 있다.
이번 개정안은 대법원 전원합의체 판결(2025년 2월 13일 선고 2022다233164)의 취지를 법률에 명확히 반영하는 내용을 담고 있다. 당시 대법원은 신탁원부의 대항력은 신탁재산의 독립성 공시에 한정되며, 이를 근거로 수탁자가 제3자에 대한 법령상 의무를 면할 수 없다고 판단한 바 있다.
개정안은 신탁법을 통해 신탁원부 기재만으로 수탁자의 제3자 의무를 제한하거나 배제할 수 없도록 하고, 수탁자가 관리비 등 의무를 이행한 경우 해당 비용을 신탁재산에서 우선 충당한 뒤 부족분은 위탁자에게 청구할 수 있도록 하는 규정을 신설했다. 또한 부동산등기법 개정을 통해 신탁원부 기재 효력 범위를 명확히 해 분쟁 소지를 줄이도록 했다.
법안이 통과될 경우 신탁사가 소유권만 보유한 채 관리 책임을 회피하는 이른바 ‘관리비 먹튀’ 문제를 줄일 수 있을 것으로 예상된다. 특히 집합건물 관리비 미납으로 인한 선의의 구분소유자 피해와 시행사 부도 시 장기 체납 문제도 개선될 것으로 전망된다.
김 의원은 “신탁사가 소유권은 가지면서 책임은 회피하는 구조가 반복돼 왔다”며 “내부 약정만으로 관리비 등 법적 의무를 회피하는 것은 신탁 제도의 본래 취지에 어긋난다”고 말했다.
이어 “집합건물 관리비 부담이 선량한 구분소유자에게 전가되는 불합리한 구조를 개선하고, 서민과 영세 상인을 보호하며 부동산 신탁 시장의 공정성을 바로잡겠다”고 밝혔다.
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