물론 이들 과제는 문재인 정부가 모두 책임질 일은 아니다. 책임지기도 쉽지 않다. 그럼에도 큰 기대감을 가지는 것은 문재인 정부가 출범한 시대적인 배경 때문이다. 박근혜 정권의 붕괴로 인해 출범한 정부다. 문재인 정부는 촛불 민심을 잘 받들어야 한다.
이번 촛불 항쟁은 21세기 판 "못살겠다 갈아보자"다. 근본적인 문제는 민생 파탄이다. 이건 박근혜 정부만의 문제는 아니다. 해방 때부터, 가깝게는 IMF 이후 누적된 결과다. 불평등은 구조화되고, 불공정이 사회 곳곳에 만연하고, 기준은 무너지고, 불로소득이 판을 치고, 원칙을 지킨 사람들은 곤궁한 처지에 몰리고, 반칙을 일삼는 사람들은 떵떵거리고 사는 거꾸로 되어버린 세상에 대한 분노가 한꺼번에 표현된 것이다.
주거 적폐를 켜켜이 쌓은 박근혜 정부
특히 주거 문제는 세월이 가면서 나아지기는커녕 시간이 가면 갈수록 악화되었다. 박근혜 정부에서 주거 정책은 거꾸로 갔다.
대표적인 것만 몇 가지 꼽아 보자. 취득세 인하, 수직 증축 허용, 양도세 중과 폐지, 부동산 3법(분양가 상한제 사실상 폐지, 초과 이익 환수제 3년 유예, 재건축 때 조합원에게 3주택까지 분양 허용) 개정, LTV · DTI 완화, 재개발 지역 임대아파트 확보 의무 비율 17-20% 확보 조항 폐지 및 지자체 이관(15% 이하에서 자율 결정), 주거 환경 개선 사업 때 임대주택 의무비율 20% 조항 폐지 및 지자체 이관(30% 내에서 자율 결정), 뉴타운 재개발 임대주택 비율 완화, 공동주택 재건축 연한 30년으로 10년 단축, 공적 자원을 재벌에게 퍼주는 기업형 임대주택 도입, 장기 공공임대주택 대폭 축소가 모두 박근혜 정부에서 일어났다.
박근혜 정부는 주거의 공공성을 망각한 수준의 정부가 아니고, 주거의 공공성을 무너뜨리기 위해 혈안이 된 정부라는 표현이 적절하다. 처음부터 잘못된 길을 가기 위해 애쓰는 정부는 없을 것이다. 박근혜 정부가 대표적인 주거 적폐 정부가 된 것은 철학이 글러먹었기 때문이다. 주거 철학이 없는 정부다. 부동산 철학만 있을 뿐이다. 집을 보금자리로 보는 것이 아니라 경제 성장과 경기 회복의 수단으로 보는 가치관을 가진 정부였다. 이건 결국 '있는 사람들'을 대변하는 것에 다름 아니다.
절대 권력을 쥐고 있는 임대인, 주거권을 유린하는 법률
집은 부동산이 아니다. 집은 삶의 뿌리이고 편안한 삶을 보장하는 공간이다. 집은 사람들이 삶을 나누는 공동체고 미래를 설계하는 소중한 곳이다. 집은 한 집 한 집 분리되어 존재하는 것이 아니라 주거 생태계의 구성 요소다. 그래서 촌락, 마을 또는 커뮤니티라는 말이 생겼다.
한국의 세입자들은 주거 생태계에서 강제로 떨려나고 있다. 임대인은 세입자에게 2년 계약기간이 끝날 때 나가라고 하거나, 자신이 원하는 만큼 올려달라고 할 수 있다. 평균 물가인상률 또는 평균 소득증가율의 20-30배는 예사고, 40-50배 올려달라고 하는 임대인도 있다. 주택임대차보호법에 그렇게 나와 있다. 법이 그러하니 세입자는 어떻게 할 수가 없다. 법이 주거 기본권을 보호해 주지 않고 오히려 주거 인권을 유린한다. 주거기본법이 제정되었지만 무용지물이다.
왜 국민의 반수에 이르는 사람들을, 대도시의 경우 국민의 60%에 이르는 국민을 불안에 떨게 정치를 하는가? 왜 국민의 반수에 이르는 약자 처지에 있는 사람들의 주거의 권리를 보장하지 않고 이들에게 괴로움을 안겨주고 상시적으로 자괴감에 들게 하는 법률과 제도를 운영하는가?
계속 거주권과 전월세 상한제를 미룬 이유는?
나는 촛불혁명의 힘으로 탄생한 정부는 다를 줄 알았다. 나 말고도 많은 사람들이 그런 기대를 하지 않았나 싶다. 지금도 뭔가 달라지지 않을까 기대를 하고 있는 사람들이 있다. 문재인 정부와 문재인 대통령과 함께 일하는 사람들은 2300만 세입자와 1700만 예비 세입자의 기대에 부응할 책임이 있다.
지난 대선 때 문재인 후보는 몇 가지 주거 공약을 했다. 가장 눈에 띄는 공약은 '장기 공공임대주택 매년 13만호 공급'과 '청년에게 30만실 공급'이다. 두 번째 공약은 주거 재생 공약이다. 매년 10조 원을 들여 주거 재생을 도모하겠다는 것이다. 이 두 공약 말고 이렇다할만한 공약이 없다는 게 특성이라면 특성이다. 주거 당사자 단체와 시민사회가 박근혜, 이명박 정부에게 줄기차게 요구한 계속 거주권(계약 자동 연장 제도)과 전월세 상한제를 "단계적으로 제도화"한다면서 후순위 과제로 넘겨버렸다.
문재인 후보는 더불어민주당 후보였다. 더불어민주당은 줄곧 계속 거주권(그들 표현으로는 계약 갱신 청구권)과 전월세 상한제를 주장했다. 이명박, 박근혜 정부에게 즉시 도입하라고 압박했다. 문재인 대통령은 지난 2012년 치러진 18대 대선 때도 이 두 제도를 공약했다.
새정치민주연합 대표를 맡고 있던 시점인 2015년 11월 8일 기자회견에서 문재인 대통령은 박근혜 대통령의 4대 개혁안을 비판하면서 <문재인표 4대 민생 개혁안> 내어 놓았다. 4대 개혁 분야는 주거 · 중소기업 · 갑을 · 노동개혁이다. 계약 갱신권과 전월세 상한제를 핵심으로 한 주거 개혁안을 맨 앞자리에 놓았다. 이 자리에서 문대통령은 "피크제가 필요한 곳은 임금이 아니라 전월세 가격"이라면서 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신 청구권 등 법안 처리를 요구했다. 문 대통령은 "새누리당이 민생을 말하려면 더 이상 발목잡지 말고 주거 개혁 관련 법안을 반드시 통과시켜야 한다"고 주장했다.
문재인 대통령이 야당일 때 주장과 집권했을 때 주장이 다르면 안 된다. 더욱이 개인이 아니라 정치인이 이리저리 말을 바꾸면 신뢰의 기반이 무너진다. 정치에서 일관성을 잃는 것은 모든 것을 잃을 수 있다. 초심으로 돌아가야 함을 강조하고 싶다.
주거 재생에 세입자는 없다
지금까지 주거 재생 사업에 세입자는 없었다. 기존에 살던 세입자에 법적 보호 장치가 없다. 많은 사람들이 일단 계약기간이 끝나면 세입자는 살던 곳에 대해 아무런 권리가 없다고 생각한다. 거주권이 부정당한 결과다. 학교에서는 물론 가정에서도 주거권 교육이 이루어지 않은 결과다. 대한민국 공교육에서 주거권 교육을 하지 않는다. 방송이나 신문에서도 주거권에 대한 기사는 가물에 콩나듯 한다.
문재인 정부가 공약한 주거 재생 사업에 대해 잠시 살펴보자. '주거 재생 뉴딜사업'이라 불리는 문재인표 주거 재생 방안의 핵심은 △임기 동안 공적 재원 50조 원 투입 △저층 노후 주거지를 살만한 곳으로 변신시키겠다는 것 △원도심, 재래시장 등을 집약적으로 정비하여 일자리 창출과 도시 경쟁력 확보 △저소득층 주거지와 영세 상업 공간 확보를 통한 젠트리피케이션 방지 △노후화된 주택을 공공 임대주택으로 활용으로 요약할 수 있다.
공약집만 보고 문재인표 주거 재생 사업 전체를 말하기에는 한계가 있다. 세세한 검토보다는 전체적인 느낌을 말하는 것으로 대신하려고 한다.
일단 뉴타운을 해제하고 정부가 나서서 주거 재생 사업을 한다고 하면 집값이 오를 것이다. 집값이 오르면 덩달아 전월세도 오른다. 집을 부수고 재건축을 하면 세입자는 강제로 쫓겨난다. 집이 완공되면 다시 입주할 권리도 없고, 그런 약속을 한다고 하더라도 이미 다른 곳에 있는 다른 집을 2년제로 계약을 하거나 멀리 이사 가서 살 것이기 때문에 살던 곳으로 다시 돌아올 가능성은 거의 없다. 이러나저러나 마을에서 떨려나게 된다. 이같은 이유 때문에 대선 공약에서 '저소득층 주거지와 영세 상업 공간 확보를 통한 젠트리피케이션 방지'는 실효성이 있을지 의문이 든다.
'저소득층 주거지'가 무엇을 의미하고 어떻게 확보한다는 건지 감이 안 잡히지만 이 공간 역시 주거 재생 지구로 지정되자마자 확보되지는 않을 것이다. 주거 재생 방식에 맞추어 재건축을 결정하는 순간, 그 건물에 사는 세입자는 마을에서 떨려 나기 때문에 주거 재생지로 지정되고 1년 이상 걸려야 확보될 저소득층 주거지는 이들에게 아무런 대책이 되지 못한다. 젠트리피케션이 일어날 수밖에 없다. 이렇게 볼 때 문재인표 주거 재생 과정에 세입자가 설 자리가 있을 수 있겠는가?
'문재인표 주거 재생'은 세입자와 저소득층 주거 안정을 목적으로 나온 공약이 아님이 분명하다. 그동안 뉴타운, 재개발 지구에서 주민 간의 갈등이 심각했다는 건 잘 알려진 일이다. 문재인 정부가 주거 재생 방식으로 방향을 트는 건 주민들 간에 갈등을 약화시키는 의미는 있을 것이다. 하지만 재개발 지역의 인구의 절반이 넘는 세입자는 젠트리피케이션의 대상이 되고, 재개발 지역의 집값을 올리는 결과를 낳을 가능성이 크다. 주거 재생사업이 완료된 뒤 주거 재생지의 전월세 가격이 상당히 올라 버릴 수 있다. 그렇게 되면 특히 보증금이 적은 저소득 세입자들이 큰 고통을 당할 가능성이 크다.
공적 지원 임대주택이 대안일까?
주거 재생은 어떤 경우에도 의미가 없거나 해서는 안되는 그 무엇은 아니다. 과도한 의미 부여나 기대는 접는 게 좋다는 것이다. 주거 재생 방식은 세입자에 대한 대책이 원천적으로 빠지는 근본적인 문제가 있다. 문재인 정부의 일각에서는 주거 재생을 시행하는 과정에서 이른바 공적 지원 주택을 확보해서 세입자에게 갱신권과 상한제를 선물로 주겠다는 생각을 하는 것 같다. 이같은 주택을 장기 공공임대주태과 별개로 매년 4만호씩 확보하겠다는 공약도 있다. 적정한 예산 확보는 별도로 하더라도 주거 재생 방식으로 이만한 물량이 적정한 가격으로 확보될지 알 수 없다. 주거 재생 방식이 집값을 올려놓을 가능성이 많기 때문이다.
또 갱신권과 상한제에 대한 실효성을 확보할 수 있을지도 미지수다. 공적 자원이 들어간 주택에 한정해서 갱신권과 상한제를 이끌어내는 선별적 방식이 아니라, 세입자라면 누구나 인권으로서 주거권을 누리는 보편적인 사고가 아쉬운 대목이다.
문재인 정부, 가치관을 전환시키는 정부 되어야
문재인 정부가 들어서자마자 여기저기서 집값 상승 조짐이 나타나고 있다. 문재인 정부가 적극적인 수요 억제책은 쓰지 않을 것이라는 믿음이 소리 없이 퍼져 나갔다. 지난 대선 때 보유세 이야기를 꺼냈다가 공약에는 담지 않았는데 이것 역시 문재인 정부는 부동산 문제에 관한한 이전 정부의 기조를 이어 받을 것이라는 믿음으로 작용한 듯하다. 주거단체들이 대표적인 주거 적폐로 꼽고 있는 뉴스테이도 공공 토지 제공만 빼고 다른 지원은 하겠다는 입장을 보인 것 역시 그런 믿음을 준 것 같다.
집값이 오르는 건 매우 불길한 조짐이다. 문재인 정부에서 집값이 상승하면 세입자와 주거 취약계층은 최악의 상황에 직면하게 된다. 문재인 정부는 집을 부동산으로 보는 가치관을 변화시키는 정부가 되어야 한다. 집을 사고팔고 돈이 되는 재테크의 수단으로 보는 가치관이 계속되면 세입자, 그 가운데서도 중하위 계층의 삶은 더욱 곤궁해지고 더욱 불안해진다.
정부는 집값에 거품을 제거해야 하고 앞으로 집값에 거품이 낄 수 없도록 하는 일을 해야 한다. 정부를 운영하려다 보면 주거권 보장과 서민들의 주거 안정을 우선시하기보다는 부동산의 상승에 기대를 걸고 싶을지도 모른다. 혹시라도 그런 기대를 가진 공직자가 있다면 당장 물러나는 게 좋을 것이다.
공공 임대주택 250만호 더 필요하다
현재 공공 임대주택은 전체 주택 재고 2000만 채 가운데 약 100만 호로 주택 재고의 5%밖에 안된다. 자가율이 비슷한 유럽연합(EU)의 11개국의 공공 임대주택 재고의 평균은 17%다. 한국도 전체 주택 재고의 17% 정도를 공급해야 한다. 이 수준에 이르려면 앞으로 250만 호를 더 확보해야 한다. 지금은 100만 호밖에 안 되기 때문에 주거 취약계층이 들어가고 나면 남는 게 얼마 없다. 평균 소득 이하 계층은 누구나 들어 갈 수 있도록 하기 위해서는 세입자 가구 가운데 40%는 공공 임대주택에 입주할 수 있어야 한다. 250만 호 공공 임대주택 확보를 위한 로드맵이 절실한 이유이다.
공공 임대주택을 확보하기 위해서는 집값이 일정한 기간 동안 오르지 않아야 한다. 집값이 오르면 공공 임대주택을 확보할 재원도 늘어나야 하고, 그렇게 되면 공공 임대주택은 적정 규모로 늘어나지 못할 것이다. 주거 재생은 집값을 올리는 정책이 되기 쉽기 때문에 공공 임대주택 확대와는 안 어울리는 조합이다. 문재인 정부가 공약한 공적 주택 연 17만 호를 확보하기 위해서라도 이점을 간과하면 안 된다. 문재인 정부는 박근혜 정부가 저질러 놓은 주거 농단을 바로 잡아야 한다. LTV, DTI를 원상회복하고 분양가 상한제를 재도입하고 뉴스테이는 멈추어야 한다. 투기성 있는 거래에 대해서는 거래세를 높여야 한다. 투기지구 지정, 전매제한, 다주택자에 대한 세제 강화, 아파트 후분양제 등 집을 투기의 수단으로 삼을 수 없도록, 집값이 오르지 못하도록 특단의 대책을 시행해야 한다.
계속 거주권 보장해야
무엇보다도 계속 거주권을 보장하고 이를 실효성 있게 담보하기 위해 전월세 상한제를 도입해야 한다. 이 두 제도를 도입하면 집을 투기의 상품으로 보는 시각을 전환하는 출발점이 될 것이다. 전월세 상한제, 표준임대료 등의 임대료 규제 방안이 없으니 전세가율이 70-90%에 이르렀다. 이같은 상황을 이용하는 투기꾼들의 갭투기가 성행하고 있다. 투기를 근절하지 않으면 세입자 대중과 저소득층의 주거인권 유린 역사는 계속될 것이고 진정한 의미의 사회통합은 이루어질 수 없을 것이다.
세입자도 행동하자
한국에서 세입자는 투명인간 취급을 받고 있다. 분명 존재하고 세금도 내고 주민세도 내고 투표권도 가지고 있음에도 불구하고 투명 인간으로 취급받고 있다. 인구의 절반에 가까울 정도로 많은 사람이 세입자인데 왜 이렇게 무시당하고 살고 있을까?
직접 행동을 해야 한다. 자기 처지에서 할 수 있는 일을 하면 된다. 국회의원과 구청장, 도지사, 도의원 등 선출직 공무원에게 전화할 사람은 전화하고 의견서 또는 성명서, 논평을 써서 돌릴 사람은 돌리고 주거 정보를 나눌 사람은 주거 토크를 열면 된다. 후원할 사람은 후원하면 상근자가 생기고 그러면 주거 당사자 단체의 활동력이 강해진다. 스스로 목소리를 내지 않으면 무시당하는 시대다. 혼자 외치면 미친 사람 취급 받겠지만, 함께 외치면 주거권이 보장되고 주거 복지가 실현되고 집이 생긴다.
주거 당사자가 나설 때 문재인 정부도 제 역할을 할 것이고 계속 거주권 보장과 전월세 상한제 도입, 공공 주택 공약을 실천에 옮길 것이다. 함께 손잡고 함께 행동하고 함께 실천하자.
마지막으로 지난 2011년 11월에 문재인 대통령 후보가 남김 말을 인용한다. "과거에는 주택을 부동산 문제로 다루었는데 이제는 복지 차원과 인권 차원에서 누구나 누려야 할 권리다. 권리를 보장할 수 있도록 국가가 의무를 다해야 한다." 문 대통령이 인권 차원에서 주거 기본권을 보장하는 대통령이 되기를 진심으로 바란다.
(최창우 내만복 공동운영위원장은 집걱정없는세상 대표입니다.)
전체댓글 0