서울 집값 밀어올린 갭투자, 강남3구·마용성에 몰렸다

올해 서울 집값 급등기에 갭투자가 상당수 발생했으며 그 중 절반이 강남3구와 마용성(마포구, 용산구, 성동구)에 집중된 것으로 조사됐다.

16일 국토교통부가 문진석 더불어민주당 의원실에 제출한 주택 매수자 자금조달계획서에 따르면 올해 1월부터 7월까지 서울에서 주택 매매를 신고한 이들 중 기존 세입자 전세보증금을 승계해 주택 구입자금을 조달하겠다고 신고한 건수는 총 7352건이었다.

이 중 강남구(577건), 서초구(746건), 송파구(622건) 등 강남3구의 신고 건수가 총 1945건으로 전체의 26.4%였다. 마포구(479건), 용산구(438건), 성동구(541건)에서는 전체의 19.8%인 1458건이 신고됐다.

강남3구와 마용성의 신고 건수를 합산하면 3403건으로 전체의 46.3%에 달했다. 서울에서 발생한 갭투자 추정 건수의 절반가량이 이들 지역에 집중됐다.

반면 노원구(210건), 도봉구(64건), 강북구(71건) 등 이른바 노도강 지역의 전세금 승계 신고 건수는 345건으로 전체의 4.7%에 그쳤다.

이들 지역에서 갭투자 비중이 가장 컸던 지역은 대통령실이 위치한 용산구였다. 전체 자금조달계획서 659건 중 438건이 갭투자로 추정됐다. 갭투자 비율이 66.5%에 달했다. 이는 2021년(62.8%) 기록을 웃돈 수치다.

서초구에서는 제출된 1447건 중 746건이 갭투자로 추정됐다. 갭투자 비중은 51.6%로 역시 2021년(50.8%) 기록을 앞질렀다. 강남구에서는 1080건 중 577건이 갭투자로 분류됐다. 갭투자 비중은 53.4%로 2021년(58.1%)에는 미치지 못했다.

송파구(39.4%), 마포구(41.2%), 성동구(43.5%)에서도 상당량의 갭투자가 발생한 것으로 추정되지만, 강남구, 서초구, 용산구에 비해서는 갈아타기 매매 비중이 컸던 것으로 보인다.

노도강 지역의 경우 갭투자 비중도 상대적으로 낮았다. 노원구, 도봉구, 강북구의 갭투자 비중은 각 28.7%, 31.7%, 30.3%였다.

임대보증금 승계 건수 전부를 갭투자로 볼 수는 없다. 보증금 승계비율이 매매가에 비해 현저히 낮은 경우나, 매수인의 자금이 부족해 임대기간이 끝난 후 실거주를 목적으로 이 같은 매매 방식을 취할 경우도 있다. 다만 이런 예외적인 상황을 빼면 임대를 낀 매매 상당량은 갭투자일 것으로 추정된다.

이와 관련해 올해 전국적으로 임대보증금을 승계해 매매거래를 체결한 거래 비중은 22.9%로 조사됐다. 주택 투기 붐이 한창이던 2021년(33.6%)에 비해 10%포인트 이상 줄어들었다.

매매가격과 전세가격이 동시에 오르면서 전국적으로는 갭투자 비율이 줄어들고 있지만, 투기 수요가 몰리는 강남3구와 마용성에서는 되레 갭투자가 성행하는 모습이다.

올해 서울 집값이 강남3구와 마용성을 중심으로 급등한 것을 고려하면, 다시 불붙은 갭투자가 서울 집값 급등의 주된 요인이었던 것으로 추정 가능한 대목이다.