서승환 국토교통부 장관은 1일 오후 발표한 '주택시장 정상화 종합대책'에서 "과도한 정부의 개입과 규제를 완화해 수급 양 측면의 시장자율 조정기능을 복원시키고, 세제·금융지원을 통해 시장이 조속히 회복되도록 하겠다"며 이같은 내용을 설명했다.
공급정책 : 공공분양주택 등 공급량 축소 및 임대시장 활성화
서 장관은 여러 대책 중 가장 첫째로 "주택공급 물량을 시장상황과 수요에 맞게 적정 수준으로 조절하겠다"는 내용을 발표했다. 서 장관은 "공공분양주택의 공급물량을 기존 연 7만 호에서 2만 호로 축소하고, 수도권 그린벨트 내에서 새로운 보금자리지구를 더 이상 지정하지 않겠다"면서 "현재 추진 중인 공공택지 등 개발지구에 대해서도 지역별 수급여건을 면밀히 분석해 주택공급물량과 시기를 조절하겠다"고 밝혔다.
구체적으로 정부는 이미 착수된 물량을 감안해 2013~17년까지의 신규 인허가 물량은 1만호 수준으로 관리하되, 60㎡이하 소형 주택으로만 공급하고 소득ㆍ자산기준 검증을 강화해 민간주택과의 차별성을 강화한다는 방침이다. 특히 시장 상황이 어려운 2013년 분양주택 청약 물량을 당초 1.6만 호에서 0.8만 호 수준으로 대폭 축소키로 했다.
민간주택 공급도 줄인다. 주택법 개정을 통해 의무착공기간을 2년에서 3년으로 연장하고 분양률 저하 등이 우려될 경우 착공 연기도 허용키로 했다. 지자체장이 특별구역을 지정해 인허가를 제한하거나 주차장 등 부대시설 설치 기준을 강화하는 방식으로 '원룸형 도시형생활주택' 공급도 적정 수준으로 조정하기로 했다.
박근혜 정부는 현재 부동산 시장의 침체가 이명박 정부부터 시작된 '보금자리주택' 등 주택 공급이 확대되면서 결국 주택 가격에 영향을 미쳐 매도와 매입 심리 모두를 위축시킨 것을 부동산 시장 정체의 근본 원인 중 하나로 보고 있다.
정부는 설명 자료에서 "2008년 금융위기 이후 수요 위축에도 불구하고 주택공급(인허가)은 지속 증가해, 2012년에는 2002년 이후 가장 많은 58.7만 호를 기록"했다면서 특히 "집값 상승기에 착수된 신도시·보금자리주택 물량이 지속 공급"됐다고 지적했다. 이것이 매매시장을 넘어 결국 임대시장에까지 영향을 미쳤기 때문에 "매매시장 침체는 전세가격 상승 등 서민주거비 부담 확대의 원인"이라는 인식이다.
조원동 청와대 경제수석도 이날 기자들과 만나 "(그간) 매매시장에서는 특히 보금자리주택 등 공공부문 주택 공급물량이 늘었다"며 "주변 아파트 가격을 떨어뜨리는 요인으로 작용했고, 사람들은 '주택 가격이 떨어지는데 왜 집을 사야 하나' 할 것"이라고 말했다. 조 수석은 "그러니 수요가 준 것"이라며 "악순환이 돼서 공급은 늘고 수요가 줄어 더 가격이 떨어졌다"는 시각을 제시했다. "이것을 풀기 위해서는 매매시장에서부터 수급의 불균형을 해소해야 하겠다"는 것이 이번 부동산 종합대책에 담긴 핵심 문제의식이라는 것.
정부는 주택 매매 거래를 활성화하는 한편 임대주택 공급 부문의 대책도 내놨다. 서 장관은 "시중 여유자금을 활용해 민간 임대시장을 활성화시켜 나가겠다"면서 "토지임대부 임대주택과 주택임대관리업 제도를 도입하고, 민간의 임대주택에 대해서도 세제상 인센티브와 의무를 함께 부여해 공공임대주택처럼 활용하는 ´준(準)공공임대주택´ 제도를 신설하겠다"고 밝혔다.
이와 관련해 임대주택 리츠(REITs : 부동산신탁기금)와 펀드 등을 활용한 기업형 임대사업을 육성한다는 방침도 이번 대책에 담겼다. 정부는 "임대주택 리츠의 1인당 주식소유한도, 공모의무 적용을 배제(부동산투자회사법 개정)하고, 리츠·펀드의 민영주택 우선공급 조례 제정을 독려"하겠다고 밝혔다.
수요정책 : 생애최초 주택구입시 취득세 등 혜택…연중 주택구입시 양도소득세 면제, 다주택자 양도세 중과세 폐지
관심이 집중된 세제상의 이득, 즉 매매 당사자에 대한 세금 감면 등의 내용도 담겼다. 서 장관은 "세제·금융·청약제도를 개선해 주택구입자에 대한 지원을 강화하겠다"며 "생애최초 주택을 구입하는 사람들에게는 금년 말까지 취득세를 면제하겠다"고 밝혔다. 서 장관은 또 "생애최초 주택구입자금의 지원규모를 당초 2조5000억 원에서 5조 원으로 확대하고, 금리도 최저 3.3% 수준까지 대폭 낮추겠다"고도 했다.
정부는 생애최초 주택구입으로 인정하는 요건을 부부 합산소득 연 5500만 원에서 6000만 원으로 상향조정하고, 기금 대출 금리의 경우 현행 85㎡ 이하 주택 구입시 일괄 3.8%인 것을 60㎡ 이하 3.3%, 60∼85㎡ 3.5%까지 인하하기로 했다. 또 "생애최초 주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 70%로 완화"한다고 밝힌 부분도 눈이 쏠린다.
정부는 또 가격 6억, 면적 85㎡이하 주택 가운데 주택가격 하락으로 LTV가 70% 이상인 주택 또는 현재 임차로 거주중인 주택을 구입하는 연 소득 6000만 원 이하 무주택자에게도 이와 비슷한 수준(3.5%)의 금리로 자금을 지원하기로 했다.
부동산 경기 활성을 위한 한시적 양도소득세 면제 조치도 발표됐다. 서 장관은 "금년 말까지 9억 원 이하의 신규 분양주택이나 미분양주택, 또는 1세대 1주택자가 보유하고 있는 9억 원 이하 85㎡ 이하 주택을 구입하는 경우 향후 5년 간의 양도소득세를 전액 면제하겠다"고 했다. 대상은 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택이며, 매매가 동시에 이뤄져 일시적으로 2주택 가구가 되더라도 이 제도의 혜택을 입을 수 있게 하기 위한 특례도 마련된다.
조 수석은 이 조치의 의미에 대해 "1가구 1주택 있는 사람의 집을 사는 사람에 대해서는, (사는 사람이) 아무리 주택이 많아도 (이번에) 산 주택에 대해서는 향후 5년 간 팔 적에 양도소득세를 면제한다는 것"이라고 간명하게 설명했다.
정부는 이와 함께 "주택 거래시의 과도한 세 부담을 완화"하겠다며 "부동산시장 과열시 도입됐던 다주택자 양도세 중과(50~60%) 제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세"하기 위해 소득세법을 개정하겠다는 방안을 내놨다. 구입한 주택을 1년 내에 팔 경우 현행 50%에서 40%로 세 부담이 줄며, 2년 내 단기 양도에는 기본 세율을 적용하도록 하겠다는 것이다. 또 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반 법인세 외 추가 과세(30%) 제도를 폐지하도록 법인세법을 개정하겠다는 구상도 이번 대책에 담았다.
청약 제도도 기준이 완화돼, 민영주택 청약가점제는 85㎡이하 주택에만 축소 적용되며 기존 주택을 보유한 세대도 가점제 청약 1순위 자격을 부여하기로 했다. "주거수준 상향 등 주택 교체수요를 지원하기 위해"라고 정부는 배경을 설명했다.
또 서 장관은 "과도하고 불합리한 규제를 적극 개선"하겠다며 "분양가 상한제 신축적 운영, 불합리한 토지거래허가구역의 해제, 주택정비사업에 대한 규제개선 등을 추진하겠다"고 하기도 했다. 이와 관련해 서 장관은 "노후 아파트의 주거환경 개선과 내구연한 증대를 위해 15년 이상 경과된 아파트에 대하여 안전성이 확보되는 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안을 강구하도록 하겠다"고 했다.
하우스푸어 대책, 주거복지 대책도 발표
하우스푸어 대책도 여러 가지로 마련됐다. 서 장관은 "하우스푸어와 렌트푸어에 대한 실효성 있는 지원대책을 강구하겠다"며 "주거 문제를 자기 능력만으로 해결하기 어려운 저소득 무주택 가구를 위해서는 맞춤형 주거지원 서비스를 제공하는 ´보편적 주거복지´를 실현해 나가겠다"고 밝혔다.
구체적으로 그는 "과도한 대출원리금 상환 부담으로 어려움을 겪고 있는 하우스 푸어 가구에 대해 채무조정, 보유주택 지분매각제도, 임대주택 리츠 매각 등 맞춤형 지원책을 추진하겠다"며 "경제적 자활의지가 있는 하우스 푸어를 선별해 지원하고, 시장원리와 책임분담의 원칙을 통해 재정부담과 도덕적 해이를 최소화하겠다"고 했다.
또 서 장관은 "'목돈 안 드는 전세제도'를 통해 전세금 마련에 부담이 큰 렌트 푸어 가구의 고충을 덜어드리겠다"며 "이를 위해 신용대출 성격의 전세대출을 대체할 수 있는, 담보력이 강화된 새로운 대출구조를 마련해 세입자의 금리부담을 줄이겠다"고 했다. 그는 "집주인 담보대출 방식, 임차보증금 반환 청구권 양도방식 등과 같은 다양한 방식을 제공하고, 주택기금을 통한 전세자금 지원도 확대해 나가겠다"고 밝혔다.
서 장관은 이와 함께 "2017년까지는 소득 5분위 이하 520만 무주택 가구의 64%가, 2022년까지는 550만 가구 모두 공공 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 하겠다"는 주거 복지 중장기 계획도 내놓았다. 박근혜 대통령의 대선 공약인 '행복주택' 사업을 올해 중 1만 호 시범운영한다는 계획과 내년부터 내년 하반기부터 주택 바우처 제도를 도입한다는 내용 등이다.
'이만하면…' 정부 자평, 시장 반응은?
정부는 방대한 분량의 대책을 발표하고 '이만하면 됐다'며 자평하는 분위기다. 서 장관은 "보유주택 지분매각제도, 보편적 주거복지 등 주택분야 8개의 공약 모두에 대한 구체적인 실천방안을 마련함으로써, 국민 행복, 희망의 새 시대를 열어갈 수 있는 초석을 마련했다"고 자부했다. 기자들과의 질의응답에서도 "지금 이런 정도의 종합대책이면 일단 시장이 정상화될 수 있는 시그널(신호)을 충분히 줄 수 있을 것"이라는 평가를 내놨다.
청와대에서 조원동 수석도 "(DTI, LTV에 손대지 않는다는) 원칙은 지키되 실제 도움이 될 수 있는 부분은 다 했다"며 "주택 가격에 어떤 영향을 미칠 것이냐, 제 생각에 마이너스는 아닐 것 같다"며 자부심을 보였다. 조 수석은 특히 "올해 말까지 주택 거래 물량이 15% 늘어나지 않을까 한다"고 기대하기도 했다.
조 수석은 양도소득세, 양도세, 취득세 관련 세제 혜택으로 세수가 줄지 않겠냐는 질문에 대해 "양도소득세는 감면으로 (세수) 규모가 준다는 게 어폐가 있다"며 "아니면 팔질 않는다. 그러면 현실화되지 않는 것"이라고 했다. 단 그도 취득세와 관련해서는 감소 규모가 "2400억 정도 할 거라고 예상한다"고 했다. 이를 지방 정부에 보전해줘야 하느냐 하는 문제에 대해서는 "그 자체를 다 보전해 주느냐는 지켜봐야 할 문제"라며 답을 피했다.
한편 조 수석은 거래세를 감면하는 대신 종합부동산세 등 보유세를 인상하는 문제도 검토했느냐는 질문에는 "요번에는 그런 것까지는 생각 못 했다"며 "종부세는 지금 대상이 아니다. 논의도 없었고, 거래를 얼마나 정상화시키느냐에 초점을 뒀다"고 덧붙였다.
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