전북특별자치도 전주시의회 한승우 의원은 전주시가 제출한 옛 대한방직 부지개발사업 사전협상에 따른 의견청취안에 대해 계획이득 환수규모 과소계상 문제, 공공기여량 활용 문제 등 사업자를 위한 특혜성 협상안임을 밝히며 사전협상안을 원점에서 재수립할 것을 요구했다.
한 의원은 30일 제414회 정례회 제3차 본회의에서 시정질의를 통해 전주시와 ㈜자광이 합의한 최종 협상결과를 살펴보면 도시건축공동위원회의 권고사항을 반영해 용도지역의 극히 일부를 정형화하는 정도 외에는 달라진 바가 없다고 주장했다.
한 의원은 용도지역 변경과 관련 “자광의 협상제안서에는 용도지역을 일반공업지역에서 일반상업지역과 준주거지역으로 변경하고, 470m 타워와 상업시설, 공동주택 등을 건립하는 계획이 담겨 있고, 이를 바탕으로 감정평가 시행 후 토지가치 상승분 100%에 해당하는 2,380억원이라는 말도 안되는 수준의 공공기여량이 확정되었다”며 “대한방직 부지면적의 약 45%(104,344㎡)를 제2종 일반주거지역이 아닌 용적률 500%의 ‘준주거지역’으로 변경하는 것이 타당하다고 생각한가”라고 따졌다.
그는 또 “2035 전주시 도시기본계획에 따르면 애초에 이 땅은 제2종 일반주거지역으로 개발될 계획으로 도시계획조례 개정 전인 당시로서는 230%의 용적률을 갖는 아파트로 개발되는 것이 마땅한 땅이다. 그런데 자광은 1,980억이라는 공업지역치고 높은 가격으로 매입한 후 주거지역을 상업용지로 바꾸겠다고 전주에 사업제안을 했다. 일반상업지역이 되어야 높은 용적률을 적용받을 수 있기 때문이다”고 지적했다.
한 의원은 “감정평가에서 준주거지역이 상업지역에 비해 낮게 평가될 것은 자명한 일이며, 이는 자광이 부담해야 할 공공기여량을 낮추면서 공동주택은 최대치로 지을 수 있는 환경을 제공해주는 특혜를 제공한 것과 다름없다고 생각하는데 전주시장은 이러한 결과를 초래할 것을 예상하지 못했는가”라면서 “더군다나 수익형 건물이 들어설 수 없어 땅값이 낮게 매겨질 수밖에 없는 공개공지가 사업부지의 40%에 해당하는 상황이고 지하에 복합쇼핑몰이 들어서지만 지하건축물의 경우 현행법상 건축연면적과 용적률에도 포함되지 않는 점을 교묘하게 이용해 사업대상자는 고밀도 개발과 토지 감정액 하락이라는 이점을 동시에 취할 것으로 보이는데 이에 대한 보완책은 무엇이냐”고 질의했다.
한 의원은 도시계획조례 개정에 따른 이익환수 조치와 관련 “2023년 12월 전주시 도시계획조례 개정으로 용적률이 준주거지역의 변화만 보더라도 기존 350%였던 용적률은 500%로 급격히 늘어났다”며 “이에 따라 옛 대한방직 부지 개발과 관련해서는 당초 2,600세대를 지을 수 있었던 용적률 최대치가 약 3,400세대를 지을 수 있는 상태로 바뀌며 업체의 이익이 극대화되는 상황이 만들어졌다”고 주장했다.
이어 “이 정도면 자광을 위한 도시계획조례 변경이라고 여겨도 무방할 것 같은데 이러한 과정이 자광에 대한 특혜가 아니라면 상식적으로 도시계획조례 개정으로 인해 늘어난 아파트 800여 세대에 대한 이익환수 조치가 반드시 이루어질 수 있도록 협상안에 반영되어야 한다”고 강변했다.
한 의원은 공공기여량 과소계상 문제와 관련 “서울시와 같은 지침에 따른다면 전주 대한방직 부지는 7년 사이에 토지가 100% 상승은 ‘급격한 여건변화’에 충분히 해당하는 조건으로, 종전평가액은 3,830억보다 훨씬 낮아져 공공기여량이 보다 늘어났을 것이나 전주시 사전협상지침은 이를 묵과했다”며 “또한 40%라는 공공기여율에 대한 문제도 있다. 도시계획 변경 후 총 부지가액의 40%를 기준으로 하는 공공기여율은 2021년 2월 시민공론화위원회의 권고사항이 반영된 것이지만 이 역시도 상황이 많이 달라졌다. 공론화위원회가 제시한 토지상승분의 시작가는 당초 매입가인 1,980억 원 혹은 매입가에 금융비용이 더해진 금액일 가능성이 큰데, 이 경우 토지 상승분의 범위는 3~4천억 원까지 커지게 되므로 보다 높은 공공기여율을 적용하는 것이 합당하다”고 밝혔다.
이에 따라 이번 사전협상 결과 용도변경 후의 종후평가액 6,210억원 중에서 종전평가액 3,830억원을 제한 차액 2,380억원을 공공기여량으로 환수하겠다는 것인데, 이 공공기여량 산정에 있어 여러 가지 문제가 제기된다고 주장했다. 앞서 언급했던 것처럼 전주시 도시계획조례의 개정으로 용적률이 크게 증가하였고, 공동주택을 전혀 건축할 수 없는 일반공업지역에서 용적률 500%를 갖는 준주거지역, 용적률 900%의 일반상업지역으로 용도지역을 변경하는 것은 공공기여율 최대를 적용하는 것이 합리적이라고 제기했다.
한 의원은 “전주시는 사전협상안으로 공공기여량 2,380억원 중 교통개선대책으로 홍산로 지하차도 약 700억원, 마전들로 교량설치 122억 등 약 1000억원의 규모의 공공기여시설을 설치한다고 계획하고 있다”며 “하지만 이는 도시교통정비촉진법과 도시교통정비촉진법 시행령을 근거로 국토교통부가 고시한 교통영향평가지침 제20조 사업지구의 외부교통개선대책 수립 제2항에 따르면 제1항에 따른 교통개선대책의 시행계획에 대하여는 그 시행에 소요되는 비용은 ‘교통문제를 유발하는 자’가 부담하는 것을 우선 원칙으로 규정됐다”고 공공기여금 사용 문제점을 따져 물었다.
이밖에 대한방직 부지개발사업 ‘전주관광타워 복합개발사업’의 핵심은 153층 익스트림타워 건축에 대한 안전성 문제도 지적했다.
한승우 의원은 “전주시는 옛 대한방직 부지 개발에 따른 이익환수와 도시계획의 공공성에 앞서 사업주의 부담만 덜어주는 사전협상안을 전면 수정하고 공공기여금을 재산정해야 한다”고 강조했다.
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