공시가격 적용비율 하향 요청, 대규모 대위변제 발생 가능성 보고도 묵살
7일 세종시 국토교통부 청사에서 열린 2024년 국토교통위원회 국정감사에서 국토부의 방조가 전세사기 피해를 키웠다는 주장이 제기됐다.
이날 국정감사에 국민의힘 김정재 의원(포항·북구)은 “HUG가 전세사기를 예방하기 위해 전세보증금이 주택가격의 90%를 넘는 경우 세입자나 집주인이 전세보증보험에 가입할 수 없도록 해달라는 요청을 국토부에 16차례나 제기했으나 묵살당했다”고 지적했다.
김 의원에 따르면, HUG는 2020년 9월부터 2022년 2월까지 1년 5개월간 총 16차례에 걸쳐 ‘전세보증 보증사고 원인분석 및 대응방안’을 국토부에 보고하며 “전세보증금이 주택가격의 100% 수준이어도 보증보험에 가입할 수 있는 가입 요건을 강화해야 한다”고 건의했던 것으로 드러났다.
HUG의 보고내용에 따르면, LTV 80~90% 구간의 보증사고 건수가 2018년 398건에서 불과 1년 만에 1,252건으로 4배가 증가했고, LTV 90% 이상 구간도 2018년 184건에서 2019년 1,445건으로 8배 가까이 증가했다.
이에 HUG는 국토부에 “주택가격 대비 전세보증금이 높은 전세계약은 사고 위험이 크므로 보증가입을 제한하고, 연립·다세대주택을 신축·매입해 매입가에 근접하게 전세계약을 체결하는 갭투기 다주택 임대인에 대한 제한이 필요하다”고 보고했으나 국토부는 아무런 방안을 마련하지 않았다.
한편 HUG는 담보인정비율 하향 요청 외에도 공시가격 적용비율 하향도 요청했던 것으로 드러났다.
HUG는 KB부동산 시세나 한국부동산원에서 시세 확인이 어려운 연립·다세대주택에 대해 공시가격의 150%를 적용하여 주택가격을 산정하는 현실을 우려해 “150%를 계속 유지하게 되면 주택가격 과다 산정으로 보증사고가 확대될 소지가 있어 공시가격 적용비율을 하향 조정해야 한다”고 국토부에 지속적으로 보고하며, ‘전세보증시행세칙 개정안’까지 제출했으나 이 역시 외면되었다.
이뿐만 아니라 2021년 3월, 국토부는 HUG로부터 강서구와 부평 일대에서 벌어지는 비정상적 부동산 거래에 대한 보고를 받았지만 이역시 외면하며 전세사기의 경고마저 묵살한 것으로 드러났다.
당시 HUG에 접수된 투서에 따르면, 다세대주택 주인이 매매가격을 뻥튀기하고, 매매가격의 100%까지 전세보험이 가능하다는 점을 악용해 뻥튀기된 전세가액으로 세를 주는 왜곡된 부동산거래가 이뤄지고 있다는 내용이었다.
해당 거래가 이루어진 곳은 놀랍게도 강서구와 부평 일대이며, 두 지역은 모두 심각한 전세사기가 발생한 곳이다. 해당 투서 내용은 투서 원본 그대로 국토부에 보고되기도 했다.
더욱이 HUG는 2021년 10월에 향후 3~4년 동안 대위변제금만 3.6조원이 발생할 것으로 예측했고, 주택시장이 정체 또는 하락이 되는 순간 6.6조원을 넘어서는 수준의 대위변제가 발생할 것으로 분석했다.
이에 HGU는 다세대주택의 사고금액이 '19년 770억원에서 '21년 3,380억원으로 4.4배가 급증했다고 밝히며, 구체적인 전세보증 리스크 관리대책 필요성을 국토부에 보고했다.
하지만 국토부는 리스크 관리가 가능하다고 오판, 결국 지난해와 올해 전세보증 대위변제 금액만 6조 2,942억 원에 달하는 결과를 초래했다.
김정재 의원은 “하인리히 법칙이란 어떤 대형 사고가 발생하기 전에는 같은 원인으로 수십 차례의 경미한 사고와 수백 번의 징후가 반드시 나타남을 뜻하는 통계 법칙”이라며 “2023년 대규모 전세사기가 터지기 전에 이미 2019년 9월 빌라왕 사건, 2021년 5월 세 모녀 사건과 같은 전조 증상이 있었고, HUG는 이에 대해 지속적이고 구체적으로 원인 분석과 대안까지 제시했으나 국토부는 이를 모두 묵살했고, 도화선에 불이 붙은 전세사기가 걷잡을 수 없을 만큼 커졌다”고 지적했다.
이어 “국토부는 이를 반면교사 삼아 다시는 전세사기 피해자가 나오지 않도록 전세 제도를 점검하고, 갭투자와 깡통전세를 막을 수 있는 방안을 찾는데 만전을 기해야 할 것”이라고 말했다.
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